나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72549 [1] 경기도 양주시 장흥면 울대리 413 대지 경매

경기도 양주시 장흥면 울대리 413 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경72549(의정부지방법원 경매3계). 감정가 2,118,965,000원, 최저가 1,483,276,000원. 매각기일은 2026-08-20입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 72549 [1]
소재지	경기도 양주시 장흥면 울대리 413
용도	토지
매각기일	2026.08.20
관할법원	의정부지방법원 경매3계 (031-828-0324(배당지원 0399))
이용제한	성장관리권역, 제한보호구역, 자연취락지구, 지구단위계획구역, (저촉)소로3류(폭 8m 미만), 자연녹지지역, 가축사육제한구역

면적

토지면적	1,858㎡ (562.05평)

금액

감정가	2,118,965,000원
최저가	1,483,276,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	148,327,600원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.16	2,118,965,000원	유찰
2차	2026.08.20	1,483,276,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 재연감정 · 평가일 2025.07.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건 부동산은 경기도 양주시 장흥면 울대리 소재 <송추TG> 북동측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주변은 주택, 근린생활시설, 공원, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 무난시됩니다.
교통상황: 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단 이용은 대체로 무난시됨.
형태 및 이용상태: 1) 기호 1 : 대체로 부정형의 평탄한 토지로 캥핑장부지로 이용중임.

3) 기호 2 : 대체로 부정형의 평탄한 현황 '나지'로 이용중임.

4) 기호 3,4 : 대체로 부정형의 평탄한 지목상 '도로'임.
인접 도로상태: 1) 기호 1 : 본건 남서측으로 본건 기호 2 토지를 통하여 노폭 약 4 미터 내외의 도로에 연결되며, 본건 북동측으로 노폭 약 2-3 미터 내외의 도로에 연결됨.

2) 기호 2 : 본건 남서측으로 노폭 약 4 미터 내외의 도로에 접함.

3) 기호 3,4 : 각각 동측으로 노폭 약 2-3 미터 내외의 도로에 연결됨.
토지이용계획 및 제한상태: 1) 기호 1 : 자연녹지지역, 자연취락지구(2014-06-30)(송추골), 지구단위계획구역(송추골), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-06-30)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(위임지역8M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

2) 기호 2 : 자연녹지지역, 자연취락지구(2014-06-30)(송추골), 지구단위계획구역(송추골), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-06-30)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(위임지역8M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

3) 기호 3,4 : 자연녹지지역, 자연취락지구(2014-06-30)(송추골), 지구단위계획구역(송추골), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(위임지역8M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
제시목록 외의 물건: 별첨 '지적개황도' 참조
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

물건 비고

일괄매각(제시외건물 제외)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72549 (1)

소재지: 경기도 양주시 장흥면 울대리 413

용도: 대지

감정가: 2,118,965,000원

토지면적: 1858.00㎡ (약 562.05평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (제시외 건물 제외)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일괄매각(제시외건물 제외)

1.2. 토지 이용 현황

기호 1: 대체로 부정형의 평탄한 토지로 캠핑장 부지로 이용 중입니다.

기호 2: 대체로 부정형의 평탄한 나지입니다.

기호 3, 4: 대체로 부정형의 평탄한 지목상 '도로'입니다.

1.3. 인접 도로 상태

기호 1: 본건 남서측으로 기호 2 토지를 통하여 노폭 약 4미터 내외의 도로에 연결되며, 본건 북동측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 도로에 연결됩니다.

기호 2: 본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접합니다.

기호 3, 4: 각각 동측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 도로에 연결됩니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구(송추골), 지구단위계획구역(송추골), 가축사육제한구역, 제한보호구역(위임지역8M), 성장관리권역입니다.

기호 1 토지는 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다.

기호 2 토지는 중로3류(폭 12m~15m)에 접합입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 부동산은 경기도 양주시 장흥면 울대리 소재 <송추TG> 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주택, 근린생활시설, 공원, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 입지 여건은 대체로 무난합니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 대체로 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2021년 8월 10일자 우리은행 근저당권 (을28, 채권금액 1,800,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'에 지상권 관련 내용이 명시되어 있지 않아 인수되는 권리가 없는 것으로 간주합니다. 단, 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

3.3. 등기부 요약

* 소유권 이전: 이해순(2008.09.05), 박성모(2014.06.02), 주식회사유나팜(2021.08.10)

* 근저당권: 우리은행 (2021.08.10, 1,800,000,000원), 우리은행 (2021.08.10, 600,000,000원)

* 임의경매개시결정: 유더블유제십사차유동화전문 (2025.06.18, 2,246,457,141원)

3.4. 등기부채권 총액

2,400,000,000원

3.5. 임차인 현황

* 최종일

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 배당신고일자 2025-09-08

3.6. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건은 주택, 근린생활시설, 공원, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 현재 캠핑장 부지로 이용되고 있는 점을 감안할 때, 휴양, 레저, 숙박 시설 등과 관련된 상권 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다. 인근에 송추TG가 위치해 있으며, 송추유원지, 장흥유원지 등 관광지가 인접해 있어 관광객 유입이 가능한 지역입니다.

4.2. 인근 시설

송추TG 인근에 위치하며, 장흥면 일대에 생활 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. 송추TG가 가까워 광역 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 주변 편의시설

송추계곡 인근 지역에는 음식점, 카페 등 편의시설이 있으며, 장흥유원지, 송추유원지 등 관광지 방문객을 위한 시설들이 있습니다. 양주 시내까지는 차량으로 이동해야 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

유동화 물건 및 공동담보 건으로, 복잡한 권리 분석이 요구됩니다.

6.2. 매각 대상 제한

주의사항에 명시된 바와 같이 '일괄매각(제시외건물 제외)'이므로, 실제 매각 대상 토지와 그 경계, 그리고 제외되는 제시 외 건물과의 관계를 명확히 파악해야 합니다. 이는 향후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 지목과 현황 차이

일부 토지가 지목상 '도로'로 되어 있어, 실제 이용 형태 및 소유권 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 지역 제한

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 군사시설 보호구역(위임지역8M), 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.5. 현 이용 상태

캠핑장 부지로 현재 이용 중이나, 향후 해당 용도의 지속 가능성 및 관련 인허가 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

6.6. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 인근 송추계곡의 불법 식당 철거 및 정화 노력 등 긍정적인 변화가 있었으나, 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 없었습니다. 다만, 간혹 대규모 하수처리장, 소각장 등에서 발생하는 악취 등은 광범위한 지역에 영향을 미칠 수 있다는 점을 고려할 때, 해당 물건과 직접적 관련은 없더라도 인근 지역의 환경적 특성은 지속적으로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 장흥면 울대리 소재의 토지로, 자연녹지지역 내 자연취락지구 및 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 현재는 캠핑장 부지, 나지, 도로로 이용 중이며, 차량 접근성이 양호합니다. 송추TG 인근에 위치하여 광역 접근성도 갖추고 있습니다.

하지만 유동화 물건 및 공동담보라는 특성상 권리 분석이 복잡할 수 있으며, 제시외 건물 제외 일괄매각, 지목과 현황의 차이, 다양한 개발 제한 등으로 인해 철저한 현장 조사와 법적 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

양주시 장흥면은 자연환경이 우수하며, 송추계곡, 장흥유원지 등 관광지가 인접해 있어 휴양 및 레저 관련 개발 잠재력이 있습니다.

8.2. 지역 지구 지정

지구단위계획구역 내 위치하여, 향후 도시계획에 따른 체계적인 개발 시 투자가치가 높아질 수 있습니다.

8.3. 토지 매각

건물 없이 토지만 매각하므로, 토지 자체의 가치와 잠재력을 기반으로 투자 판단이 가능합니다.

8.4. 토지 면적

1858. 00㎡ (약 562.05평)의 넓은 토지로, 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금

임차인 최종일의 인수 보증금은 0원입니다.

9.2. 총 등기부채권액

2,400,000,000원 (우리은행 근저당 2건 합계)

9.3. 감정가

2,118,965,000원

9.4. 입찰가 산정 가이드라인

인수 보증금은 없으므로, 총 등기부채권액과 감정가, 그리고 본 물건의 특수성(제시외 건물 제외, 지역 제한 등) 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정하는 것이 중요합니다.

* 본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 전문가의 도움을 받아 상세한 권리 분석, 현장 조사, 법률 검토 등을 거치시길 바랍니다.1.물건 기본정보