나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72541 [1] 경기도 의정부시 호원동 4-5 델프라임 102동 3층 301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 ""의정부경전철-범골역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통으로 보임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 ""의정부경전철-범골역"" 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통으로 보임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 3층 301호로서,
외벽 : 돌 붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택[다세대주택]으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재경보설비, 승강기설비 등을 갖추었음

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 오피스텔 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2019-01-02)(제2종일반주거지역), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-07-16)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72541 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 4-5 델프라임 102동 3층 301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 370,000,000원

토지면적: 26.54㎡ (약 8.03평)

토지지분: 26.5415㎡ (약 8.03평)

건물면적: 53.92㎡ (약 16.31평)

건물지분: 53.9227㎡ (약 16.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건축물명: 델프라임

총 층수: 9층

본건 위치: 3층 301호

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2022년 03월 25일

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "의정부경전철-범골역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통으로 보입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 "의정부경전철-범골역" 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통으로 보입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 한국주택금융공사 강제경매 (2025-06-17 접수, 채권액 351,656,850원)

임차인 현황:

* 임차인: 이 (대항력 있음)

보증금: 329,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-13

확정일자: 2022-07-28

배당신고일자: 2024-09-11

비고: 등기부상 해당 임차인의 주택임차권(을1)은 "인수"로 기재되어 있으며, 보증금 329,000,000원입니다.

* 임차인: 이한솔 (대항력 없음)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-23

비고: 대항력이 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 해당 사항 없음 (개요 없음)

주의사항:

대항력 있는 임차인 이 의 보증금 329,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건입니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

본 물건은 의정부경전철-범골역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 주변에는 다양한 형태의 주거시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 역세권이라는 교통 이점은 상권 형성에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 의정부경전철-범골역 도보 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 조용한 주택가와 상업시설이 혼합된 지역으로, 주거 생활에 큰 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 이 의 보증금 329,000,000원이 낙찰자에게 인수됩니다. 이는 감정가 370,000,000원 대비 상당한 비율을 차지하며, 실질 투자 금액을 크게 증가시키는 요인입니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 완전히 파악되지 않은 부분이 있어 추가 확인이 필요합니다.

도시계획 제한: 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 도시계획 관련 제한사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부경전철역 인근이라는 입지적 장점에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 보증금 329,000,000원을 인수해야 하는 중대한 부담을 안고 있습니다. 따라서 낙찰 후 실제 투입될 총 금액이 주변 시세를 초과하지 않는지 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 합니다. 임차인 보증금 인수 여부 및 금액에 대한 최종적인 확인 절차가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

교통 편의성: 의정부경전철-범골역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도시형생활주택: 1~2인 가구의 실수요자에게 적합한 소형 주거 공간입니다.

지역 내 개발 가능성: 의정부시 호원동은 지속적인 도시 개발이 이루어지는 지역으로 잠재적 가치를 지닙니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석:

제공된 주변 실거래가 정보에 따르면, 비슷한 시기에 건축된(2014년식) "한솔엠파트 104동" 전용면적 59.56㎡가 2026년 5월 243,000,000원에 거래되었습니다. 본건(전용 53.92㎡) 역시 유사한 시세 수준(약 230,000,000원 ~ 250,000,000원)으로 추정됩니다.

예상 입찰가 산정:

본건은 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 329,000,000원을 인수해야 합니다. 따라서 실제 매수자가 부담하는 총 금액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

주변 시세가 약 243,000,000원임을 감안할 때,

입찰가 + 329,000,000원 <= 243,000,000원

입찰가 <= 243,000,000원 - 329,000,000원 = -86,000,000원

이는 산술적으로 입찰가를 음수로 만들어야 함을 의미하며, 현재 정보대로라면 시세차익을 기대하기 어려운 구조입니다.

따라서, 본 물건은 매우 높은 리스크를 수반하며, 입찰가 산정에 극도의 보수성이 요구됩니다.

임차인 보증금 인수분을 고려하여, 150,000,000원 ~ 200,000,000원 수준의 매우 낮은 입찰가를 제안합니다. (단, 이는 인수 보증금 329,000,000원을 더할 경우 실제 총 투자액이 479,000,000원 ~ 529,000,000원에 달하므로, 주변 시세(약 243,000,000원)를 훨씬 상회합니다. 따라서 본 물건은 투자 가치가 매우 낮거나, 임차인 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인 후 신중하게 결정해야 합니다.)

* 임차인 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인이 최우선입니다. 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 배당 신고일자 등을 감안하여 실제 배당받는 금액이 있는지, 혹은 인수 금액이 변경될 여지가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.