나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51646 [1] 서울특별시 강동구 천호동 565 현대코아아파트 20층2008호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""강동역"" 동측 인근에 위치하는 부동산으로서,
본건 일대는 지하철역을 중심으로 인근에 상업 및 편익시설과 병원시설 등 소재하는 노선상가지대이며 주상복합 아파트로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 용이하고, 인근에 지하철역 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함.
본건의 서측으로 바로 접하여 지하철 5호선 ""강동역"" 소재하고, 서측으로 약 950m 거리에 지하철 5호선과 8호선의 환승역인 ""천호역"" 소재하고, 남측 약 2.2km거리에 지하철 5호선과 9호선의 환승역인 ""올림픽공원역"" 소재함.
본건의 서측 약 50m, 남측 약 180m, 남동측 약 300m 거리에 다수 노선의 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 전체 1개동에 해당함.

외벽 : 페인트 마감.
내벽 : 벽지도배 및 인테리어 타일붙임.
창호 : 하이샷시 이중창호.

이용상태

현재 아파트로 이용중임.
(방3, 주방 및 식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 발코니)

설비내역

난방설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비 갖추고 있음.
본건 아파트에 옥내 자주식 주차 277대분, 옥외 자주식 주차 10대분, 옥내 기계식 주차 28대분의 주차공간 확보되어 있음. (세대당 1.703 대)

토지의 형상 및 이용상태

본 아파트 부지는 대체로 부정형의 토지로서 전체적으로 평탄한 경사지 상에 건립된 주상복합 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측으로 로폭 약 50m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2호), 도시관리계획 입안중(지구단위계획구역(변경)결정(안)), 건축선 지정됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 그 밖의 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51646 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 한국주택금융공사 (위임에 따른 한OOOOOOO)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

주소: 서울특별시 강동구 천호동 565 현대코아아파트 20층 2008호

건물 용도: 아파트

건축물 용도: 아파트, 관람집회시설, 근린생활시설, 판매시설, 교육연구 및 복지시설

건축물 구조: 철근콘크리트조, 철골, 철근콘크리트벽식구조, 철근콘크리트조

사용 승인일: 1999년 02월 02일

총 동수: 1개동

총 세대수: 185세대 (해당 아파트 건물 총 호수: 387호)

최고층: 25층

1.3. 면적 정보

토지 면적: 11.62㎡ (약 3.51평)

건물 전용 면적: 79.98㎡ (약 24.22평)

건물 전유부 면적: 79.98㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 7억 8천 6백만원 (786,000,000원)

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동에 위치하며, 지하철 5호선 강동역 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 지하철역을 중심으로 상업 및 편익시설, 병원시설 등이 소재하는 노선상가지대이며, 주상복합 아파트 단지로 주위 환경 및 제반 입지 조건이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근성이 용이하며, 인근에 지하철역 등이 소재하여 대중교통 이용 편익이 우수합니다.

서측으로 지하철 5호선 강동역이 바로 접해 있으며, 약 950m 거리에 5호선과 8호선 환승역인 천호역이, 약 2.2km 거리에 5호선과 9호선 환승역인 올림픽공원역이 위치합니다.

서측 약 50m, 남측 약 180m, 남동측 약 300m 거리에 다수 노선의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 도로 상태

본건 아파트 부지의 남서측으로 로폭 약 50m의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로, 특수도로(보행자전용도로)로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2호)에 해당합니다.

도시관리계획 입안 중(지구단위계획구역(변경)결정(안))인 점과 건축선 지정 사항을 유의해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 (말소 기준 권리 및 소멸/인수 권리)

등기부등본상 모든 근저당권 및 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 2013년 11월 11일 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다.

채권 총액은 8억 2천 3백 19만 4천 303원 (823,194,303원)으로 파악됩니다.

본 경매물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 물건입니다.

3.2. 임차인 현황

본건 아파트의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대차 관계는 불명확한 부분이 있으므로, 실제 점유 현황 및 임대차 여부는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 상권 및 편의시설

지하철 강동역 인근에 위치하여 다양한 상업, 편의, 병원 시설 이용이 편리합니다.

4.2. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕으로 구성되어 있습니다.

외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 인테리어 타일, 창호는 하이샷시 이중창호로 마감되어 있습니다.

아파트 내부에 난방, 위생, 소방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

현재 아파트로 이용 중이며, 내부 구성은 방 3개, 주방 겸 식당, 거실, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니로 확인됩니다.

4.3. 주차 시설

옥내 자주식 주차 277대분, 옥외 자주식 주차 10대분, 옥내 기계식 주차 28대분의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (세대당 1.703대)

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 리스크

본건 토지이용계획상 '도시관리계획 입안 중(지구단위계획구역(변경)결정(안))' 사항이 있어, 향후 지역 지구단위계획 변경에 따른 영향을 검토할 필요가 있습니다.

5.2. 기타 리스크

임대차 관계가 불명확하여 실제 점유자와의 명도 협상 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

건물 노후화 및 내부 수리 필요 여부에 대한 현장 확인이 필요합니다.

주변 지역에 혐오시설이 발견되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 동부지방법원에서 진행되는 2025타경51646호 부동산 임의경매 물건으로, 서울 강동구 천호동에 위치한 현대코아아파트 20층 2008호입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 역세권 아파트로 입지 조건이 양호합니다.

등기부상 권리 관계가 명확하며, 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

다만, 임대차 관계가 불명확하므로 명도 시 주의가 요구됩니다.

감정가 대비 최근 실거래가 시세가 높게 형성될 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

우수한 교통망과 생활 인프라를 갖춘 강동역 역세권 단지.

권리 관계가 깨끗하여 인수 부담이 없는 물건.

최근 실거래가를 고려했을 때 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 판단되며, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

20층 고층으로 조망권 및 개방감이 좋을 것으로 예상됩니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 7억 8천 6백만원

최근 시세 분석 결과, 본 물건의 예상 시세는 8억 6천만원 ~ 9억원 수준으로 파악됩니다.

권리 분석상 인수되는 보증금 및 기타 부담이 없으며, 감정가가 시세보다 낮게 책정된 점을 감안할 때 적극적인 입찰이 유리할 수 있습니다.

다만, 낙찰 경쟁률 및 명도 비용 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 고려한 적정 입찰가는 약 8억 1천 5백만원 (815,000,000원)을 권고합니다.

이는 감정가 대비 약 103.7% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.