나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51621 [1] 서울특별시 강동구 길동 350-3 더힐스빌 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한들감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""길동초등학교"" 북서측 약 200미터 지점에 위치하며, 주위는 일반주택, 공동주택, 아파트단지, 오피스텔 및 근린상가시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제반 차량 진·출입이 가능하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 전철역(길동역 : 지하철 5호선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리구트구조 평스라브지붕 9층건내 제2층 제203호로서,
외 벽 : 인조석 붙임 마감 등,
내 벽 : 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등,
바 닥 : 장판마감 및 타일 마감 등
창 호 : 하이샷시 이중창호 마감.

이용상태

업무시설(오피스텔) - (후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스공급설비에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 등고 ·평탄한 3필 일단의 세장형의 토지로서, 건부지(업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 대중교통이 운행되는 노폭 약 32미터의 아스팔트 포장도로와 접하고, 서측으로 양재대로와 연계되어 타 지역으로의 교통 연계성 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1,2) 공히 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

토지 기호(3) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51621 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO (조 )

감정가: 335,000,000원

1.2. 물건현황

소재지: 서울특별시 강동구 길동 350-3 더힐스빌 2층203호

용도: 오피스텔 (업무시설)

토지면적: 13.39㎡ (약 4.05평)

건물면적: 44.07㎡ (약 13.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축연도: 2020년

총층수: 9층 중 2층

주요 특이사항: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권 인수

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 길동초등학교 북서측 약 200미터 지점에 위치합니다. 주변은 일반주택, 공동주택, 아파트단지, 오피스텔 및 근린상가시설 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 주위환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 5호선 길동역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 건물의구조및상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물로서, 본건은 그 중 2층 203호입니다.

외벽은 인조석 붙임 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감 및 타일 마감, 바닥은 장판 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창호 마감으로 되어 있습니다.

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 공급에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지이용및상태

본건 토지는 인접 도로 대비 등고·평탄한 3필 일단의 세장형 토지로서, 현재 업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설 등의 건부지로 이용 중에 있습니다.

북측으로는 폭 약 32미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 서측으로는 양재대로와 연계되어 있어 타 지역으로의 교통 연계성이 우수합니다.

2.5. 지역지구및규제사항

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호) 등으로 지정되어 있습니다. (토지 기호(3)은 추가로 교육환경보호구역에 해당됩니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부상권리관계

등기부등본상 소유권보존, 소유권이전2번신탁등기말소, 공유자전원지분전부이전(매매) 등의 권리가 확인됩니다.

주요 권리로는 을구 1번 주택임차권(조명우, 304,000,000원)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

갑구 5번 강제경매(조명우, 304,000,000원)가 말소기준권리이며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인현황및인수여부

* 임차인: 김태인

보증금: 10,000,000원

차임: 1,300,000원

전입일자: 2024-12-19

대항력: 있음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 미상.

* 임차인: 조명우

보증금: 304,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-18

확정일자: 2020-04-29

배당신고일자: 2024-07-02

대항력: 있음

비고: 선순위 주택임차권 등기(을1) 되어 있으며, 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석요약

본건은 채권자 조OO(조 )이 신청한 강제경매 사건입니다. 등기부상 말소기준권리보다 선순위에 있는 주택임차권(조명우, 304,000,000원)이 존재하며, 이는 매각 이후에도 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 따라서, 해당 임차인의 보증금 전액(304,000,000원)은 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이 됩니다. 임차인 조명우의 채권액과 임차 보증금이 일치하는 점은 특이사항이며, 이에 대한 명확한 권리관계 확인이 필요합니다. 임차인 김태인(김 )은 보증금이 1,000만원이며 대항력이 있으나, 확정일자 및 배당신고일자가 미상으로 추가적인 확인이 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근거래사례(매매)

제공된 정보에 따르면, 동일 건물(더힐스빌) 내 유사 면적(약 43.08㎡)의 오피스텔 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 06월 14일: 29,400만원 (5층)

* 2026년 04월 20일: 29,500만원 (4층)

4.2. 임대시세(전월세)

본 보고서 작성 시점에 활용 가능한 최근 전월세 거래 정보는 제공되지 않았습니다.

4.3. 현시세분석

최근 거래 사례를 바탕으로 볼 때, 해당 오피스텔의 시장 가치는 약 29,400만원 ~ 29,500만원 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 본건의 감정가(33,500만원)보다 낮은 수준이며, 특히 매수인이 인수해야 하는 선순위 임차 보증금(30,400만원)과 비교할 때, 물건의 실질적인 시장 가치에 대한 주의 깊은 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

길동초등학교 인근에 위치하여 교육 접근성이 좋습니다. 또한, 주변에 근린상가, 병원, 은행, 마트 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

* 길동초등학교: 본건 북서측 인근 약 200미터 지점에 위치.

6. 잠재적리스크

6.1. 인수되는권리

가장 큰 리스크는 선순위 주택임차권(조명우, 304,000,000원)을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 경매 절차에서 해당 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 임차인관련위험

임차인 조명우의 보증금이 304,000,000원이며, 경매 신청 채권액 또한 304,000,000원으로 동일합니다. 이러한 경우, 일반적인 임차권 인수와는 다른 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으므로, 명확한 법적 검토가 필요합니다.

임차인 김태인(김 )은 보증금 1,000만원에 대항력을 보유하고 있으나, 확정일자 및 배당신고일자가 미상입니다. 소액임차인으로 최우선변제를 받지 못하는 경우, 해당 보증금도 인수될 가능성이 있으므로 주의가 요구됩니다.

6.3. 기타

향후 건물 가치 변동, 관리비 연체 여부, 공실 위험 등 일반적인 부동산 투자 리스크를 고려해야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 서울 강동구 길동 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로 입지 조건은 양호하나, 3억 400만원에 달하는 선순위 임차 보증금을 인수해야 하는 부담이 매우 큽니다. 인수되는 보증금액이 최근 실거래가보다 높기 때문에, 일반적인 투자 관점에서의 접근은 매우 신중해야 합니다. 경매 신청 채권액과 임차 보증금이 일치하는 점 또한 권리 관계의 복잡성을 더합니다.

8. 투자포인트

* 서울 강동구 길동 역세권 입지로 미래가치 상승 기대.

* 2020년 준공된 신축급 오피스텔로 건물 상태 양호.

* 대중교통 이용이 편리한 우수한 교통망.

9. 예상입찰가

감정가: 335,000,000원

최근 실거래가: 294,000,000원 ~ 295,000,000원 (약 43.08㎡ 기준)

건물면적: 44.07㎡ (약 13.33평)

인수되는 임차 보증금: 304,000,000원 (조명우)

예상 입찰가 산정:

본 건의 경우, 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금(304,000,000원)이 최근 실거래가(29,400만원~29,500만원)를 상회하는 매우 특수한 상황입니다. 이는 물건 자체의 독립적인 시장 가치 대비 인수해야 할 부채가 더 큰 구조입니다.

'예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 물건 자체의 순수한 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산출합니다. 최근 실거래가와 감정가를 고려할 때, 물건의 독립적인 시장 가치는 대략 29,000만원 ~ 30,000만원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 본 건에 대한 합리적인 예상 입찰가는 물건의 독립적 시장 가치 범위 내에서 결정되어야 합니다. 그러나 인수되는 보증금(304,000,000원)을 고려할 때, 낙찰가가 이 금액을 초과하게 되면 매수인은 실질적으로 손해를 보게 됩니다.

결론적으로, 본 건의 경우 인수 부담이 매우 커서, 일반적인 경매 투자 원칙으로는 높은 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 투자 가치가 발생하려면 예상 입찰가를 0원에 가깝게 낮추어야 할 수도 있으나, 이는 법적 최저매각가격 등 현실적인 제약이 따릅니다.

보수적인 관점에서, 물건의 독립적인 시장 가치를 기준으로 볼 때 예상 입찰가는 약 290,000,000원에서 300,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정해야 합니다. 그러나 인수되는 보증금(304,000,000원)을 합산한 총매수 부담액은 시장 가치를 훨씬 초과하므로, 투자자는 인수되는 보증금의 현실적인 회수 가능성 등을 종합적으로 판단하여 매우 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.