나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51402 [1] 서울특별시 송파구 거여동 4-7 더숲 에이동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다인감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 '서울영풍초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주
위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선 거여역)이 소
재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일 : 2020.08.25.)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 노폭 약 6m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히,
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시
설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관
한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는
부지))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51402 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

채무자: (정보 없음)

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 4-7 더숲 에이동 5층501호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 262,000,000원

건물 사용승인일: 2020년 08월 25일

1.3. 토지 및 건물 현황

토지면적: 14.22㎡ (약 4.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.04㎡ (약 5.45평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정평가액: 262,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 '서울영풍초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 5호선 거여역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있으며, 2025년 3월 24일부터 2025년 9월 30일까지 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지에 대해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2025년 5월 2일 접수된 유미영 씨의 강제경매개시결정(을1)입니다.

등기부상 주요 권리로는 소유권보존, 신탁등기 말소, 주택임차권(을1), 강제경매(갑4), 압류(갑5) 등이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 유미영 (유 )

보증금: 280,000,000원 (2억 8천만원)

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 15일

확정일자: 2021년 10월 25일

대항력: 있음

물건명세서상 해당 임차권은 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 권리로 명시되어 있습니다. 그러나 권리분석 요약에서는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제될 가능성을 시사합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 2025년 5월 2일 접수된 유미영 씨의 강제경매개시결정(을1)입니다.

인수되는 권리: 물건명세서에 따르면, 2023년 11월 14일 접수된 을구 1번 주택임차권등기는 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세 (매매)

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 유사 물건의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 서울 송파구 거여동 13-6번지 덕산아트빌라 가동 (1990년 건축, 연립, 전용면적 72.24㎡): 2026년 5월 5억 9천 8백만원에 거래.

- 서울 송파구 거여동 35-14번지 로얄아트빌A동 (2004년 건축, 다세대, 전용면적 61.75㎡): 2026년 5월 5억 9천 5백만원에 거래.

- 서울 중랑구 거여동 559-1번지 테미라벤다 (2018년 건축, 다세대, 전용면적 29.59㎡): 2026년 5월 3억 5천 5백만원에 거래.

4.2. 시세 분석

대상 물건은 전용면적 18.04㎡(약 5.45평)의 도시형생활주택으로 2020년 8월에 사용 승인되었습니다. 유사 물건 중 가장 면적이 작은 2018년 건축된 다세대주택(전용 29.59㎡)이 3억 5천 5백만원에 거래된 것을 감안할 때, 평당 약 1,199만원 (3억 5천 5백만원 / 29.59㎡) 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

이를 바탕으로 대상 물건의 면적(18.04㎡)에 적용하면 약 2억 1천 6백만원 (1,199만원/㎡ * 18.04㎡)의 시세가 산출됩니다.

하지만 감정평가액은 2억 6천 2백만원으로, 이는 신축 연도(2020년) 및 기타 요인을 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조로, 2020년 8월 25일 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다. 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

단지 인근에 서울영풍초등학교를 비롯한 다수의 학교가 위치하고 있으며, 지하철 5호선 거여역과 버스정류장이 인접하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 공원 등이 있어 주거 생활에 편리합니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 대상 물건 인근에 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 유미영 씨의 존재입니다. 보증금이 2억 8천만원으로, 이는 감정평가액(2억 6천 2백만원)을 초과합니다. 물건명세서에 따라 배당에서 전액 변제받지 못하면 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 만약 임차인의 보증금을 전부 인수해야 한다면, 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다.

6.2. 토지이용 제한

해당 토지는 여러 법률에 따른 이용 제한 사항이 많아 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'과 물건명세서 상 '잔액 인수'라는 상반된 정보가 기재되어 있어, 경매 진행 과정에서 임차인 관련 사항을 명확히 확인하는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 송파구 거여동에 위치하여 입지 조건은 양호합니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금이 감정가를 초과한다는 점은 매우 중대한 리스크 요인입니다. 만약 임차인의 보증금 전액을 인수해야 한다면, 입찰가를 매우 낮게 책정해야 하거나 투자 가치가 없을 수 있습니다. 반대로, 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 전액 변제되어 인수 부담이 없게 된다면, 비교적 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. 본 물건은 임차인 관련 권리관계 분석이 매우 중요하며, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2020년 준공) 건물로 상품성이 양호함.

* 지하철 5호선 거여역 인근의 편리한 교통 및 생활 환경.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 임차인 관련 권리 분석 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

만약, '권리분석'의 '인수 보증금 합계: 0원' 정보가 정확하여 임차인의 보증금이 경매 절차를 통해 전액 변제되고 매수인이 인수할 금액이 없다고 가정할 경우, 감정가(2억 6천 2백만원)를 기준으로 보수적으로 80~90% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이 경우, 예상 입찰가는 약 209,600,000원 (2억 9백 6십만원) ~ 235,800,000원 (2억 3천 5백 8십만원) 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

그러나, '물건명세서 참고사항'에서 명시된 바와 같이 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 높다면, 이는 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시키므로 입찰가는 감정가보다 현저히 낮게 책정되어야 합니다. 이 경우, 순수 부동산 가치에서 인수해야 할 보증금을 차감한 금액을 기준으로 매우 신중하게 입찰가를 산정해야 하며, 투자 수익률 확보가 어려울 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 입찰은 임차인 권리관계에 대한 명확한 확인 및 법률 전문가의 검토 후, 인수 금액 발생 가능성을 염두에 둔 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.