나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51612 [1] 서울특별시 송파구 송파동 174-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 '가락중학교' 서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 단독, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철8호선(송파역) 및 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 24미터 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2005-01-11)(일신여중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2005-01-11)(잠실여고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 라멘조 콘크리트 경사스라브지붕 6층 건물로,
(사용승인일 : 2000.10.21.)
외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등.
창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

지하1~6층 : 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용중임.
※ 자세한 사항은 후면 '내부구조도' 참조.
상기 이용상태는 공부 및 외부관측으로 확인하였는바, 경매 진행 시 재확인 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승각기 등이 되어있으며, 5,6층 부분에 한하여 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '내부구조도' 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51612 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 송파동 174-2

용도: 근린시설

감정가: 5,784,583,440원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, 유동화물건

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.2. 토지 정보

토지면적: 297.60㎡ (약 90.03평)

토지지분: 297.6㎡ (약 90.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.3. 건물 정보

건물면적: 1043.28㎡ (약 315.56평)

건물지분: 1043.28㎡ (약 315.56평)

건물 제시외면적: 12.00㎡ (약 3.63평)

건물 구조: 철근콘크리트 라멘조 콘크리트 경사스라브지붕 6층 건물 (사용승인일: 2000.10.21)

주요 용도: 근린생활시설 및 다가구주택

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 '가락중학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거와 상업 기능이 복합적으로 나타납니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 8호선 송파역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 4월 18일 접수된 중원새마을금고의 근저당권 (을17, 을18)입니다.

3.2. 임차인 분석

* (주)제이에스도시개발대표박수한: 대항력 있음. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

* 노희선: 대항력 있음. 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원.

* 박준영: 대항력 있음. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으므로, 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

* 손미옥: 대항력 없음. 보증금 350,000,000원.

* 송파라보로유한회사대표김주석: 대항력 없음.

* 이미자: 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원으로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 등 특이 권리 존재 여부는 추가 확인 필요)

3.4. 기타 권리사항

소유권이전신탁, 압류 등기 등이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 판단되어 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼합된 복합 상권으로, 지역 주민을 기반으로 한 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 잠재력

건물이 근린생활시설과 다가구주택으로 이용 중이므로, 주거 및 소규모 상업 시설 운영이 가능합니다. 송파역 역세권이라는 점은 향후 상권 활성화에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건 건물 자체에 다가구주택이 포함되어 있어 주거 기능이 있으며, 주변에 아파트 단지 등이 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

반경 내에 다양한 소매점, 음식점, 은행 등 생활 편의 시설이 분포하고 있습니다. 또한, 가락중학교 등 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경 또한 양호합니다. 주변 지역 검색 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 임차인(주식회사 제이에스도시개발, 박준영)이 존재합니다. 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 권리관계 리스크

채권이 유동화된 물건으로, 채권 회수 절차의 복잡성으로 인해 경매 진행 과정이나 이후 권리 관계 정리 시 변동 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 용도 부지)으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

송파역 역세권에 위치한 근린생활시설 및 다가구주택 복합 건물로, 입지 및 활용성은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 대상이 존재하며, 채권 유동화 물건이라는 점에서 권리 분석 및 명도 관련 추가적인 주의가 요구됩니다. 제시외 건물 포함 매각 대상입니다.

8. 투자 포인트

* 송파역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 활용한 상가 및 주택 복합 건물로서의 잠재적 가치.

* 성공적인 명도 작업을 통해 안정적인 임대 수익 창출 기대.

* 주변 주거 및 상업 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 5,784,583,440원입니다. 인수 보증금 합계는 0원이므로, 입찰가 산정 시에는 위 감정가를 기준으로 하되, 명도 예상 비용, 임차인 협상 비용, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.