나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경345 [1] 서울특별시 성동구 옥수동 250 옥수삼성아파트 108동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

매각물건 상세내역은 중복사건(2024타경3330)의 현황조사서 및 감정평가서를 참조할 것.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경345 (1)

* 소재지: 서울특별시 성동구 옥수동 250 옥수삼성아파트 108동 1층101호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,810,000,000원 (18억 1천만원)

* 토지면적: 49.92㎡ (약 15.10평)

* 토지지분: 49.919㎡ (약 15.10평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 114.67㎡ (약 34.69평)

* 건물지분: 114.666㎡ (약 34.69평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: (없음)

* 주의사항: 매각물건 상세내역은 중복사건(2024타경3330)의 현황조사서 및 감정평가서를 참조할 것.

1.1. 입지조건

2.

* 주변 교통: 서울특별시 성동구 옥수동에 위치하여 도심 접근성이 우수하며, 단지 인근으로 대중교통 이용이 편리한 것으로 판단됩니다. (구체적인 지하철역 및 버스 노선 정보는 추가 확인 필요)

* 편의시설: 옥수삼성아파트 자체 내 부대시설 및 인근 지역의 상업시설, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 학군: 옥수동 일대는 교육 환경이 양호한 지역으로 알려져 있습니다. (단지 인근 학교 정보는 별도 확인 필요)

* 혐오시설: 주변 지역 및 단지 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

2.

* 등기부요약:

* 소유권보존 (서순기, 1999-10-30)

* 소유권이전 (김기선, 2009-03-06)

* 소유권이전 (김정일외 1명, 2017-05-22, 매매)

* 근저당권 (우리은행, 2017-05-22, 585,200,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (하나은행, 2022-03-18, 120,000,000원) - 말소

* 5번김정일지분가압류 (주식회사대명이엔씨, 2024-05-13, 16,500,000원) - 말소

* 5번김정일지분압류 (성동구, 2024-06-18) - 말소

* 임의경매 (하나은행, 2025-06-20) - 말소

* 말소기준권리: 2017년 05월 22일 접수된 우리은행 근저당권 (을17)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리, 또는 말소되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 보입니다. 등기부상 모든 을구 권리는 말소 예정이며, 갑구의 권리 중 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

2.

* 옥수삼성아파트는 서울의 주요 부촌 중 하나인 옥수동에 위치하고 있으며, 주변으로 고급 주거 단지가 형성되어 있습니다.

* 단지 주변으로 자체 상업시설 및 성동구청, 병원, 은행, 마트 등 다양한 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 한강 공원 등 녹지 공간 이용이 용이하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

* 아파트명: 옥수삼성

* 주소: 서울특별시 성동구 옥수동 250 (독서당로 218)

* 준공년월: 1999년 04월 20일

* 총 동수: 10동

* 총 세대수: 1114세대

* 건축물 최고층: 20층 / 최저층: 2층 (본건 108동 1층)

* 면적 정보 (전용면적 기준):

* 본 물건 (108동 1층 101호): 114.67㎡ (약 34.69평)

* 참고: 최근 거래 정보 상 84.822㎡ (약 25.66평) 및 59.7㎡ (약 18.06평) 등 다양한 면적이 거래되고 있습니다.

* 주차: 총 1401대 주차 가능 (지하 기계식 1019대, 지상 기계식 382대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 난방방식: (정보 없음)

* 난방연료: (정보 없음)

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 권리상 리스크: 등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 지상권에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 물리적 리스크: 1999년 준공된 아파트로, 건물이 노후화됨에 따라 향후 유지보수 비용 증가 또는 재건축 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 시장 리스크: 부동산 시장 변동성에 따라 향후 매매 가격에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 서울의 주요 인기 주거 지역인 성동구 옥수동에 위치한 옥수삼성아파트입니다. 편리한 교통 및 생활 인프라, 양호한 학군 등 입지적 강점을 가지고 있습니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확한 편이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 확인이 필요합니다. 건물의 노후화는 잠재적 리스크 요인으로 고려할 수 있습니다. 감정가는 18억 1천만원으로 책정되었으나, 최근 거래 사례를 보면 유사 면적의 시세는 2억 8천만원 ~ 3억원 수준으로 추정되어 감정가 대비 시장가치와의 괴리가 상당합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 강남 접근성이 우수하며 직주근접이 용이한 서울 핵심 주거 지역에 위치합니다.

* 성동구 옥수동은 꾸준한 수요와 높은 선호도를 보이는 지역입니다.

* 안정적인 아파트 단지로서, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 현저히 낮은 시장가격을 고려할 때, 시세차익 실현 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

* 최근 거래 사례 분석:

* 84.822㎡ (2층) 사례: 214,000,000원 (약 252만원/㎡)

* 59.7㎡ (14층, 7층) 사례: 187,000,000원 ~ 199,000,000원 (약 313만원/㎡ ~ 333만원/㎡)

* 본건 (114.67㎡) 기준 시장가치 추정:

* 상기 거래 사례(84.822㎡ 기준)를 바탕으로 환산 시, 114.67㎡의 시장가치는 약 289,400,000원 (2억 8천 9백 4십만원) 내외로 추정됩니다.

* 총 채무액: 721,700,000원 (등기부상 채권 총액)

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 1,810,000,000원 (18억 1천만원)

주의: 감정가 18억 1천만원은 최근 실거래가(약 2.9억 ~ 3.3억)와 현저한 차이를 보이며, 시장 상황을 반영하지 못한 과대평가로 판단됩니다.

* 종합적인 시장 상황, 감정가와 시세의 괴리, 낙찰 가능성 등을 고려할 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 시장가치 수준에서 형성될 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가: 290,000,000원 ~ 320,000,000원 (2억 9천만원 ~ 3억 2천만원)

* 본건은 감정가 대비 현저히 낮은 시세로 인해 경쟁률이 높을 수 있으므로, 시장 조사 후 전략적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.