나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51589 [1] 서울특별시 은평구 불광동 432-19 엔에스에코빌 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 ""연신중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택 및 다세대주택, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 5층건내 2층 204호로서,
(사용승인일: 2018.08.30)

외벽: 벽돌 및 석재붙임마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 조망가로특화경관지구((자세한 사항은 서울시 도시계획과에
문의))
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역<건축법>,
상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(지정
기간: 2025.3.19. ~ 2026.4.3.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51589 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 불광동 432-19 엔에스에코빌 2층204호

* 건물명: 엔에스에코빌

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상: 공동주택(다세대주택), 근린생활시설)

* 건축물명: 엔에스에코빌

* 준공일자: 2018년 8월 30일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트(평슬래브)지붕)

* 총 층수: 5층 중 2층

* 감정가: 286,000,000원

* 토지 면적: 25.27㎡ (약 7.64평)

* 건물 면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (본건 경매 신청 채권자)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 "연신중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨. 지하철 3호선과 6호선 환승역인 불광역에서 도보 약 15-20분 거리에 위치함 (외부 지도 검색 결과).

* 도로 상태: 본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접해 있음.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.3.19. ~ 2026.4.3.)은 현재(2026년 8월 14일) 만료되었음.

3. 권리분석

* 권리 현황:

* 말소기준권리: 2023년 10월 17일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑7)임.

* 본건 경매 신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 서울서부지방법원 2025타경51589 사건에 따른 강제경매임.

* 집합건물 등기부상 모든 권리(주택임차권, 가압류, 강제경매 등)는 말소기준권리 이하로, 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (서승원)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 8월 4일

* 확정일자: 2020년 7월 13일

* 배당신고일자: 2023년 11월 24일

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (서승원) - 1차 보증금 증액분

* 보증금: 231,000,000원 (총합)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 8월 4일

* 확정일자: 2022년 7월 22일

* 배당신고일자: 2023년 11월 24일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 참고: 주택도시보증공사는 서승원의 임차보증금반환 채권을 양수 승계하였으며, 매각대금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함 (2026.05.04.자). 이는 매수인에게 임차인 관련 부담이 없음을 의미함.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 불광동 일대는 주거지, 상업지, 교육시설이 복합적으로 발달한 지역임.

* 다세대주택이 밀집한 주거 지역과 인접하여 비교적 안정적인 수요가 예상됨.

* 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 주변에 연신중학교가 소재하여 교육 환경이 양호하며, 인근에 공원 등 녹지 공간도 분포함.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 3, 6호선 불광역 접근이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행하는 지역에 위치하여 대중교통 이용이 편리함 (외부 지도 검색 결과).

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높음.

* 교육시설: 연신중학교가 인근에 위치하며, 다수의 초·중·고등학교가 학군 내에 포함되어 있음 (외부 지도 검색 결과).

* 주변 시설: 특이 혐오시설은 인근에서 확인되지 않음 (외부 지도 검색 결과).

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 최소 한 차례 이상 유찰되었거나 매각이 취소된 이력이 있음을 시사함. 이는 가격적인 메리트를 기대할 수 있는 기회 요인이 될 수 있으나, 입찰 시 신중한 접근이 요구되며 유찰 원인에 대한 면밀한 분석이 필요함.

* 특별매각조건: 매수신청보증금으로 최저매각가격의 20%를 준비해야 함.

* HUG 확약서: 주택도시보증공사의 보증금반환청구권 포기 확약서는 매수인에게 큰 이점이나, 해당 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 법률 전문가의 검토를 권고함.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 조망가로특화경관지구, 중점경관관리구역, 건축허가·착공제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 2018년 준공된 비교적 신축인 엔에스에코빌 내 다세대주택으로, 물리적 상태는 양호할 것으로 판단됨.

* 재매각 물건이라는 점은 가격적인 측면에서 긍정적일 수 있으나, 유찰 원인 파악이 중요함.

* 주택도시보증공사의 보증금반환청구권 포기 확약서는 매수인에게 임차인 관련 부담을 제거하는 결정적인 장점으로 작용함.

* 불광동 일대는 꾸준한 주거 수요와 함께 교통 및 생활 편의성이 갖춰진 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 신축급(2018년 준공) 다세대주택으로 관리 상태 양호 기대.

* HUG 보증금반환청구권 포기 확약으로 인한 명도 리스크 최소화.

* 서울 서북권의 주요 거점인 불광동에 위치하여 교통 및 생활 인프라 우수.

* 재매각으로 인한 저가 매수 기회 가능성.

9. 예상 입찰가

* 인근 유사 면적 다세대주택 최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 4일, 전용면적 29.87㎡ 다세대주택(디앤제이하우징)이 290,000,000원에 거래됨.

* 본건 물건의 전용면적은 29.92㎡로, 상기 거래 사례와 면적 및 연식(2018년 vs 2016년)이 유사함.

* 감정가: 286,000,000원

* 시장 분석: 최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 290,000,000원 내외로 판단됨. 재매각 물건임을 감안하여 보수적인 접근이 필요하나, HUG의 확약으로 인한 이점은 입찰가를 다소 높일 수 있는 요인이 될 수 있음.

* 입찰가 제안: 290,000,000원 ~ 295,000,000원

* 예상 입찰가: 292,000,000원

* (주의: 상기 입찰가는 현재 시점의 시장 상황 및 본건의 특이사항을 고려한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 더욱 세부적인 현장 조사 및 권리관계 확인이 필요합니다. 또한, 예상 입찰가에 대한 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 57,200,000원 이상을 준비해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.