나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51583 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 548 (유)갈현상가 7층718호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 ""갈현1동주민센터""동측 인근에 위치하며,주위는 아파트,다세대주택,단독주택,학교 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,인근에 노선버스정류장 및 다소 원거리에 지하철역(3호선 연신내역) 등이 소재하는 바 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하4층 지상9층 건물 내 7층 718호로서
외벽;석재 및 석재타일 붙임
창호;샷쉬창호 입니다.

이용상태

아파트(후첨"" 내부구조도 참조"")로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비,승강기설비,소화설비,화재탐지설비,주차장설비,난방설비,도시가스설비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 인접 도로와 등고 평탄시되는 토지로 아파트(도시형생활주택원룸형),판매시설,근린생활시설 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

지적도 상 동측으로 로폭 약12미터,북서측으로 폭 약 8m정도의 포장도로와 2면으로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(8층이하), 대공방어협조구역(위탁고도;77m~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51583 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 548 (유)갈현상가 7층718호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하4층 지상9층 건물 내 7층 718호

용도: 도시형생활주택 (아파트)

토지면적: 6.02㎡ (약 1.82평)

건물면적: 21.27㎡ (약 6.43평)

감정가: 156,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "갈현1동주민센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 다소 원거리에 지하철 3호선 연신내역이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

지적도 상 동측으로 약 12미터, 북서측으로 약 8미터 폭의 포장도로와 2면으로 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(8층 이하)에 속하며, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 2월 24일자 은평세무서장의 압류입니다. 이보다 선순위인 권리는 말소될 예정입니다.

본 건의 주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 주택임차권 (김용현)

- 보증금: 150,000,000원

- 차임: 0원

- 전입/확정일자: 2021년 10월 13일

- 대항력: 있음

- 등기부 요약 상 해당 임차권은 "인수"로 기재되어 있습니다.

* 물건명세서 상 특이사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권 등기가 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 권리분석 요약: 대항력 있는 임차인 김용현의 보증금 150,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 배당 절차 후 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 부족액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 건물은 공동주택(도시형생활주택/원룸형), 판매시설, 근린생활시설, 운동시설 등으로 복합 이용되고 있습니다.

갈현1동 주민센터 인근에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

대중교통 접근성은 보통 수준이며, 지하철역까지는 다소 거리가 있으나 버스 이용은 편리합니다.

1.4. 생활정보

주거 편의시설 이용이 용이한 지역에 위치하며, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 생활 환경이 양호합니다.

대중교통망(버스) 이용이 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 김용현 임차인의 보증금 150,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 가장 큽니다. 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가 부담이 발생합니다.

* 건물 노후화 및 관리: 본 건물은 2018년 1월 25일 사용승인을 받아 비교적 신축에 속하지만, 내부 시설 및 공용 부분의 관리 상태에 따라 추가적인 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 갈현동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 속한다는 장점이 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원 인수 가능성이 매우 높아, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 예상 총 지출액 산정이 필수적입니다.

감정가 156,000,000원 대비 임차인 보증금 150,000,000원은 물건 가치의 상당 부분을 차지하므로, 인수될 보증금을 고려한 실질적인 투자 비용을 정확히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2018년 사용승인으로 건물 상태 및 상품성이 양호할 수 있습니다.

* 소액 투자 가능성 (고려 필요): 대항력 있는 임차인의 존재로 인해, 보증금 인수 부담을 제외한 순수 물건 가치에 대한 투자가 가능할 수 있습니다. 단, 인수되는 보증금의 총액을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

* 입지 개선 가능성: 장기적으로 연신내역세권 개발 및 주변 지역 개선에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 156,000,000원이며, 전용면적은 21.27㎡ (약 6.43평)입니다.

대항력 있는 임차인 김용현의 보증금 150,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높으며, 이는 낙찰자의 총 지출액에 포함됩니다.

최근 매매 정보 분석 결과, 인근 빌라/연립의 경우 약 12,500,000원 ~ 16,700,000원/평의 시세를 보입니다. 본 건은 도시형생활주택 원룸형으로, 비교 대상과는 주거 형태가 다소 차이가 있으나, 약 6.43평의 면적을 고려할 때, 순수 물건 가치는 보수적으로 평가해야 합니다.

본 건의 감정가 156,000,000원은 현재 시장 가치를 반영한 것으로 보이며, 임차인 보증금 150,000,000원을 고려했을 때, 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이 감안되어야 합니다.

"인수 보증금"을 제외하고 입찰가를 산정하라는 지침에 따라, 본 건의 예상되는 순수 물건 가치(에퀴티)를 산정합니다.

감정가 156,000,000원에서 임차인 인수 보증금 150,000,000원을 제외한 금액을 보수적인 입찰가로 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 6,000,000원 ~ 10,000,000원

본 입찰가는 임차인 보증금 150,000,000원을 별도로 인수한다는 전제 하에, 물건 자체의 순수 가치에 대한 입찰 금액입니다. 따라서 최종적인 총 지출액은 입찰가에 인수되는 보증금을 더한 금액이 됩니다. 높은 임차 보증금 인수 위험을 고려하여 매우 보수적으로 산정하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.