나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51555 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 504-35 천지투스타 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이원감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재‘서울상신초등학교’남측 인근에 위치하고, 주위는 단독, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재‘역촌역’남서측 인근에 위치하고, 주위는 단독, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재‘서울강현초등학교’남서측 인근에 위치하고, 주위는 단독, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철3, 6호선, GTX-A호선인 ""연신내역""등이 소재하여 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철6호선인 ""역촌역""등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제302호로서,

외벽: 석재 붙임 및 치장벽돌 마감 등
내벽: -
창호: 샤시 창호 등임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제203호로서,

외벽: 석재 붙임 마감 등
내벽: -
창호: 샤시 창호 등임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제2층 제201호로서,

외벽: 치장벽돌쌓기, 석재 붙임 마감 등
내벽: -
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 설비 등임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 설비 등임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 사다리형 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 8필지 일단의 사다리형 완경사지로서, 주거용 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m, 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 4m, 서측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호범>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호범>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(산새마을, 자세한 사항 별도 확인:주거재생과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2022-01-26)<건축법>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호범>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2022.1.29.~2026.1.28.)임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

-

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51555 (1)

감정가: 247,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 504-35 천지투스타 3층302호

용도: 다세대주택

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건축물대장 상 건물명: 천지투스타

건축물대장 상 준공일: 2019년 04월 30일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 18.71㎡ (약 5.66평)

건물 면적: 29.56㎡ (약 8.94평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 은평구 갈현동에 소재하며, 주위는 단독, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다. 인근에 서울갈현초등학교가 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3, 6호선, GTX-A호선인 "연신내역" 등이 소재하여 교통 상황은 보통입니다. 또한, 지하철 6호선 "역촌역"도 인근에 위치합니다.

2.3. 도로 접근성

본건 북동측으로 노폭 약 6m, 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 12월 28일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 순위 1번 주택임차권(2024년 4월 25일 등기)이 있습니다. 임차인은 김시우이며, 임대차보증금은 1차 225,000,000원, 2차 230,000,000원입니다. 전입일자는 2019년 12월 13일이며, 확정일자는 1차 2019년 11월 18일, 2차 2021년 12월 10일입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 , 보증금: 225,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-12-13, 확정일자: 2019-11-18, 대항력: 있음.

* 임차인: 김 , 보증금: 230,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-12-13, 확정일자: 2021-12-10, 대항력: 있음. (1차 보증금 증액분 5,000,000원 포함)

* 임차인: 안 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-08-12, 대항력: 없음.

합계 인수 보증금: 230,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주위는 단독, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 일반적인 주거 지역 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 매매 시세 (최근 3개월)

최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 시기에 준공되었거나 인접한 빌라 등의 거래가 있었습니다.

* 2026년 5월, 서울특별시 은평구 갈현동 481-19 현대빌리지(연립, 1994년식, 46.47㎡) 235,000,000원

* 2026년 5월, 서울특별시 은평구 갈현동 275-154 (다세대, 1986년식, 49.97㎡) 190,000,000원

* 2026년 5월, 서울특별시 은평구 갈현동 507-2 창성빌라(다세대, 2001년식, 71.91㎡) 330,000,000원

본 물건지(천지투스타, 2019년식, 29.56㎡)의 면적과 건축 연도를 고려할 때, 시장 가치는 상기 거래 사례와 비교하여 판단할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 서울갈현초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변에 대중교통 이용이 편리하며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 은평구 내에서 자원순환센터 건립 관련 주민 반대 사례 등이 있었으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김시우의 보증금 230,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시키며, 배당을 통해 보증금이 전액 회수되지 않을 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 시세 대비 높은 인수 보증금

감정가 247,000,000원 대비 인수해야 할 보증금이 230,000,000원으로, 시세 대비 인수 보증금 비율이 매우 높아 투자 수익률 확보에 어려움이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구에 위치하며, 비교적 신축 건물(2019년 준공)이라는 장점이 있습니다. 또한, 교통 및 교육 환경도 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 임차인의 보증금 230,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 매수인의 총 투자 비용이 크게 증가하며, 잠재적 수익률이 낮아질 가능성이 높습니다. 따라서 본 물건은 상당한 투자 경험과 리스크 관리 능력을 갖춘 투자자에게 적합할 수 있으며, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물로서의 가치

2019년 준공된 신축 건물로, 리모델링 비용 등 초기 투자 비용 절감 가능성이 있습니다.

8.2. 편리한 교통 및 주거 환경

지하철 3, 6호선 및 GTX-A 노선 역세권에 인접해 있어 교통이 편리하며, 주변 주거 환경도 비교적 안정적입니다.

8.3. 잠재적 시세 상승 가능성

은평구 지역 개발 계획 등에 따른 미래 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 247,000,000원이며, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 230,000,000원입니다. 이를 고려하여, 투자자가 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금) 대비 합리적인 수익을 얻을 수 있는 수준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

인수 보증금(230,000,000원)과 감정가(247,000,000원)를 고려했을 때, 투자자가 감정가를 상회하는 총 투자 비용을 지출하는 것은 부담이 될 수 있습니다. 일반적으로 인수 부담이 큰 경우, 감정가 대비 낮은 비율로 입찰하는 전략을 고려할 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 17,000,000원으로 제시합니다. 이 경우, 총 투자 비용은 17,000,000원(입찰가) + 230,000,000원(인수 보증금) = 247,000,000원(감정가와 동일)이 됩니다. 이는 감정가 수준에서 낙찰받는 것을 목표로 하되, 실제 투자 시에는 주변 시세, 배당률, 낙찰 후 예상 임대 수익 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

주의사항 : 예상 입찰가는 투자자의 위험 감수 정도, 시장 상황, 경쟁 입찰자 등에 따라 달라질 수 있습니다. 본 금액은 순수한 참고용이며, 실제 투자 결정 시에는 전문가와 상의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.