나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경1180 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 344-137 연희동성캐슬1차 지층비01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새온감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 창천동 소재 ‘서대문우체국’북서측 인근에 소재하는 연희동성캐슬1차 제지층 제비01호로서, 주위환경은 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대이며 근린생활시설, 서대문우체국, 연세대학교 등이 소재하는 환경임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 홍대입구역이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 지하층 비01호로서
(사용승인일: 2022.08.24)
외벽: 인조석 돌붙임 등
내벽: -
창호: 하이새시창호 임.

이용상태

본건은 제2종근린생활시설(사무소)로 이용중임.
(후첨'호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형 완경사지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 남서측으로 약 3m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고 도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경1180 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 344-137, 연희동성캐슬1차 지하 B01호

물건종별: 집합건물 (근린상가/사무소)

감정가: 283,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.54㎡ (약 7.73평)

토지기여분: 25.54㎡

건물면적: 42.53㎡ (약 12.86평) (전용면적 기준)

건물기여분: 42.53㎡

* 제공된 정보상 건물의 분양면적에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않습니다.

1.3. 건물 정보

건물명: 연희동성캐슬1차

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 1층 (본건) / 지상 4층

사용승인일: 2022년 08월 24일

본건 용도: 제2종근린생활시설 (사무소)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 ‘서대문우체국’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트 등 주거지대와 함께 근린생활시설, 관공서(서대문우체국), 대학교(연세대학교)가 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다.

또한, 지하철 2호선, 공항철도, 경의중앙선 환승역인 홍대입구역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

종합적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 인접성

본건 토지는 남서측으로 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2022년 10월 17일자 하나은행 근저당권 (144,000,000원)

소유권 변동:

* 2022년 09월 07일: 서진개발산업주식회사 소유권보존

* 2022년 10월 17일: 닥터헬스주식회사 소유권이전 (매매 280,000,000원)

기타 권리:

* 2022년 10월 17일: 하나은행 근저당권 (144,000,000원) - 말소기준권리

* 2025년 02월 07일: 문희경 근저당권 (150,000,000원) - 말소

* 2025년 05월 12일: 서대문구 압류 (징수과-9876) - 말소

* 2025년 06월 17일: 하나은행 임의경매개시결정 (124,131,251원) - 말소

3.2. 인수/소멸 권리

본 물건은 전부 임의경매로 진행되어 말소기준권리(하나은행 근저당)보다 선순위의 권리가 존재하지 않습니다.

따라서, 매각으로 인해 소유권 이외의 모든 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 가능한 임차보증금은 0원입니다.

현재 해당 호실의 임대차 관계는 확인되지 않았습니다.

금액이 미상이라도, 실제 점유자가 존재할 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 연희동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼합된 복합 상권입니다.

특히, 홍대입구역 인근은 유동인구가 풍부하고 다양한 상업 시설, 문화 시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

건축된 지 얼마 되지 않은 신축 건물(2022년 사용승인)이라는 점도 긍정적인 요소입니다.

4.2. 본건 활용 가능성

본건은 제2종근린생활시설(사무소)로 현재 이용 중이며, 건물 자체도 다세대주택 및 근린생활시설로 복합 용도입니다.

소규모 사무실, 1인 창업 공간, 스튜디오 등 다양한 업종으로 활용 가능성이 있으며, 주거 밀집 지역 및 대학가 인근의 특성을 살린 업종에도 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변이 주거지역과 혼합되어 있어 상대적으로 조용한 편입니다.

연희동성캐슬1차 건물 자체는 신축급으로 외관 및 시설 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의/교육/의료 시설

* 편의시설: 서대문우체국, 인근 마트 및 편의점 등

* 교육시설: 연세대학교, 인근 다수의 초/중/고등학교

* 의료시설: 종합병원 및 개인 병/의원 (홍대입구역/신촌 상권 접근 시 다양하게 이용 가능)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 임차인 현황 미상: 현재 임대관계가 불분명하나, 명도 대상이 될 수 있는 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. "인수 보증금 합계 0원"이라도 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 물건 특이사항

* 유동화 물건: 일반적인 경매 물건과 달리 유동화 자산으로 취급되어, 일반 경매 컨설팅 외 별도 자문이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 현저한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 연희동에 위치한 신축급 집합건물(근린상가/사무소)로서, 교통 및 생활 편의시설이 우수한 입지를 자랑합니다.

특히 홍대입구역 역세권과 연세대학교 인근이라는 장점을 가지고 있으며, 건물 자체도 최근에 사용승인을 받아 깨끗한 상태로 이용이 가능합니다.

권리분석상 인수할 부담이 적고, 매각으로 소멸되는 권리가 많아 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 임차인 현황이 불명확한 점은 명도 진행 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 홍대입구역 인근, 주거 및 근린생활시설 혼합 지역

* 신축급 건물: 2022년 사용승인으로 건물 상태 양호 기대

* 다양한 활용 가능성: 사무실, 근린생활시설 등

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸 예상

* 적은 인수 부담: 인수 보증금 0원

9. 예상 입찰가

감정가 283,000,000원을 기준으로, 권리분석 상 인수할 금액이 없고 신축급 건물 및 우수한 입지 조건을 고려할 때, 본건은 감정가 이상 또는 근접한 수준에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

유동화 물건이라는 특수성을 감안하더라도, 시장 상황 및 경쟁 물건과의 비교를 통해 신중하게 접근해야 합니다.

예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있으며, 실제 투자 결정은 상세한 현장 조사와 시장 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.