나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10571 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 33-114 위드캐슬 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10571 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 33-114 위드캐슬 제5층 제502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10571
• 주소: 서울특별시 구로구 고척로21나길 42-12 위드캐슬, 제5층 제502호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10571 | 소재지: 서울특별시 구로구 고척로21나길 42-12 위드캐슬, 제5층 제502호 | 감정가: 218,000,000원 | 최저가: 174,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10571 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 33-114 위드캐슬 제5층 제502호에 위치한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10571 (1)이며, 감정가는 218,000,000원입니다. 토지 면적은 16.17㎡(약 4.89평)이고, 건물 면적은 27.13㎡(약 8.21평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개봉중학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 아파트 등이 소재하여 주거 환경이 형성되어 있습니다. 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 소재하여 교통 여건은 보통입니다. 오류동역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리 분석

본건에는 HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인 관련 특이사항이 있습니다. 특히, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 HUG가 채권 회수를 위해 경매를 진행하면서 임차인의 대항력 부담을 덜어주려는 조치로 해석됩니다. 다만, '대항력 있는 임차인'의 존재는 일반적인 경매 물건에서 인수 부담으로 작용할 수 있으나, 본건의 경우 HUG의 조건으로 인해 그 위험성이 완화될 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서 상의 비고란을 통해 HUG가 제출한 '대항력 포기' 조건 변경 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 개봉동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 인근에 개봉중학교 등 교육시설이 있으며, 상업시설로는 소규모 점포 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 오류동역 주변으로 상권이 형성되어 있으나, 대규모 상업 지구보다는 주거 편의를 위한 시설 위주로 구성되어 있습니다.

1.5. 생활 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 제5층에 위치한 다세대주택으로, 방 1개, 거실 1개, 욕실 1개의 구조로 이용 중입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 개별난방 설비, 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 개봉중학교(500m)가 위치해 있으며, 오류초등학교(400m)도 인접해 있습니다. 또한, 고척도서관, 서울교육청, 서남병원, 고척근린시장 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 매봉산 온수공원, 오류역문화공원, 고척근린공원 등 녹지 공간도 가까이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'과 관련된 HUG의 '인수조건 변경'입니다. 비록 HUG가 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되더라도, 인수조건 변경 내용에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 매각물건명세서의 비고란에 명시된 HUG의 조건 변경 내용을 반드시 확인해야 하며, 임차인이 실제로 명도되지 않은 상태로 잔류할 경우 추가적인 명도 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, '임대 관계 미상'이라는 정보는 현재 임대차 현황에 대한 불확실성을 내포하므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 파악하는 것이 중요합니다. 주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 서남권의 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수한 매각 조건으로 인해 대항력 있는 임차인 관련 위험이 완화된 상태로 경매에 참여할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 이러한 특수 조건의 세부 사항을 면밀히 검토하고, 명확한 현황 파악 없이 섣불리 입찰에 참여할 경우 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

- 입지: 서울특별시 구로구 개봉동 소재, 개봉중학교 인근의 주거 지역.

- 교통: 지하철 1호선 오류동역 이용 편리, 버스 노선 다수.

- HUG 조건: 임차인 관련 위험이 '대항력 포기' 조건으로 완화되어 있어, 일반적인 대항력 있는 임차인 물건 대비 부담이 적음.

- 생활 편의: 주변 학교, 병원, 시장, 공원 등 다양한 생활 인프라 이용 용이.

투자 시에는 해당 물건의 매각물건명세서 상의 'HUG 인수조건 변경' 내용을 상세히 확인하고, 권리 분석과 현장 조사를 철저히 수행하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계