나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10563 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 791-16 소담밸리 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철5호선 ""목동역""
이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제504호로서,
외 벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 마감 등,
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비. 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 대체로 세장형 토지로 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 791-16, 화곡동 791-17, 화곡동 791-32 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역
(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)
<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 서희정의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10563 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 791-16 소담밸리 제5층 제504호

용도: 다세대주택

감정가: 210,000,000원

건물 및 토지 면적:

* 전용면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

* 대지권 면적: 17.23125㎡ (약 5.21평)

건축년도: 2012년

층수: 5층 중 5층

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철5호선 "목동역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 건물구조: 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제504호로서, 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 마감, 창호는 새시 창호 등입니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 인접도로: 본건 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접합니다.

* 주변 시설: 신정초등학교가 남동측 인근에 위치하며, 공항 관련 시설(소음, 고도 제한 등)의 영향권 내에 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매 (채권자: 주택도시보증공사)

* 말소기준권리: 2022년 10월 24일 접수된 주식회사대창무역의 근저당권(을11)으로, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임차인: 서 )

* 보증금: 187,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-25

* 확정일자: 2022-03-29

* 배당신고일자: 2024-05-08

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인해, 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 임차보증금 관련 채무를 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

* 이상이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-02

* 대항력: 없음

* 인수 가능한 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 매수인이 인수하는 별도의 등기부상 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 다세대주택이 밀집한 일반적인 주거지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 배후 주거 수요를 기반으로 하는 상권입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통시설: 인근 버스정류장 및 지하철 5호선 역(목동역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 교육시설: 신정초등학교가 남동측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구, 원추표면구역 등으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 본건의 감정가(210,000,000원)가 최근 주변 유사 물건들의 매매가(150,000,000원 ~ 160,000,000원) 대비 다소 높은 수준으로, 입찰 시 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필요합니다.

* HUG 인수조건: 복잡한 인수 조건이 명시되어 있으므로, 정확한 의미와 매수인의 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 2012년식 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 여건을 갖추고 있습니다.

* 가장 큰 장점은 임차인(서희정/HUG)의 보증금 187,000,000원이 매수인에게 인수되지 않는다는 점입니다.

* 다만, 감정평가액이 최근 실거래가와 비교했을 때 높은 수준이므로, 적정 입찰가 산정에 신중을 기해야 하며, 공항 관련 규제 사항도 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 내 위치: 서울시 내 다세대주택으로서 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

* 임차 보증금 부담 없음: HUG 조건으로 인해 임차 보증금 187,000,000원을 인수하지 않아도 되는 점은 큰 이점입니다.

* 역세권(근거리) 교통: 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 210,000,000원

* 최근 유사 물건 실거래가 분석:

* 2019년식, 19.98㎡ (약 6.04평): 216,000,000원 (약 3,576만원/평)

* 1986년식, 37.44㎡ (약 11.32평): 150,000,000원 (약 1,325만원/평)

* 2002년식, 37.56㎡ (약 11.36평): 160,000,000원 (약 1,408만원/평)

* 본건(2012년식, 29.75㎡, 약 9.00평)의 감정가는 210,000,000원(약 2,333만원/평)입니다.

* 주변 실거래가를 고려할 때, 특히 연식과 면적을 감안하면 감정가는 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 1986년식, 37.44㎡ 물건이 150,000,000원, 2002년식, 37.56㎡ 물건이 160,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 200,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. (이는 인수 보증금이 없다는 전제 하에 산정되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.