나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10567 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 805-19 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10567 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 805-19 제2층 제202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10567
• 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로57길 60 프라임 캐슬
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10567 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로57길 60 프라임 캐슬 | 감정가: 255,000,000원 | 최저가: 204,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. *물건 보고서

1.1. *물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10567 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 805-19 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 255,000,000원

토지면적: 17.46㎡ (약 5.28평)

토지 지분: 17.4553㎡ (약 5.28평)

건물면적: 27.86㎡ (약 8.43평)

건물 지분: 27.86㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인, 선순위 임차권

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

1.2. *감정평가서 요약

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건 또한 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 2층 202호이며, 외벽은 치장벽돌 및 석재 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 현재 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용 중입니다. 기본적인 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 장방형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.

임대 관계는 확인되지 않았습니다.

1.3. *입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화곡4동주민센터" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 그리고 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설이 공존하는 지역입니다. 교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단, 주위 환경이나 교통 여건은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 인접 필지와 유사하게 등고 평탄한 장방형으로, 북측과 서측으로 약 6미터 폭의 도로에 접해 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 7층 이하 건물 건축이 가능하며, 공항, 가축사육, 대공방어 관련 제한 사항이 존재하나, 일상적인 주거생활에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

1.4. *권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되는 물건입니다. 특이사항으로 HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권이 설정되어 있습니다. 이는 본 경매 물건의 권리관계에서 가장 중요하게 고려해야 할 부분입니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서, 매수인은 이러한 임차인 관련 문제를 인수 또는 해결해야 할 가능성이 있으며, 이에 대한 법적 검토 및 보증금 관련 책임 소재를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 임대차 관계에 대한 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

1.5. *상권분석

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 주택가와 근린생활시설이 적절히 혼합된 지역입니다. 인근에 "화곡4동주민센터"가 있어 공공기관 접근성이 양호하며, 주거 밀집 지역 특성상 소규모 상점, 편의점, 식당 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 다세대주택, 단독주택 등이 많아 임대 수요는 꾸준히 있을 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 유흥가는 상대적으로 적어, 복합적인 상권보다는 주거 배후 상권으로서의 특징이 강합니다.

1.6. *생활정보

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생 설비, 도시가스에 의한 개별난방, 승강기 설비가 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 편의를 제공합니다. 인근에 주민센터가 있어 행정 서비스 이용이 편리하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 교육 시설 및 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거 밀집 지역임을 감안할 때 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다. 주변 환경은 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 조용하면서도 생활이 편리한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.7. *잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권의 존재입니다. 매수인은 임차인에게 배당되지 못한 보증금에 대한 추가적인 책임을 부담해야 할 가능성이 있으며, 이를 해결하기 위한 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 토지이용계획 상 공항 관련 보호구역, 가축사육제한구역 등의 규제가 일부 존재하여 향후 건축 행위나 재건축 등에 제한이 있을 수 있습니다. 감정평가 요약 상 '임대미상'으로 표기된 부분도 정확한 임대차 관계 파악이 필요한 부분이며, 이에 대한 추가적인 조사가 요구됩니다. 본 건과 같은 주소지(화곡동 805-19)의 타 경매 물건(2025타경10566)에서 채권자, 임차인 등의 정보가 유사하게 나타나는 점으로 미루어 보아, 해당 지역의 다세대주택 경매 물건들에서 유사한 권리관계나 특이사항이 반복될 수 있음을 시사합니다.

1.8. *종합 의견

본건 서울남부지방법원 2025타경10567호 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 적절한 입지 조건과 기본적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권의 존재로 인해 매수인이 부담해야 할 위험 요소가 명확합니다. 매수인은 임대차 보증금 관련 승계 또는 해결 방안을 철저히 검토하고, 명도 과정에 대한 충분한 대비를 해야 합니다. 또한, 토지이용계획 상의 일부 제한 사항을 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다. 권리 분석이 매우 중요하며, 잠재적 위험 대비 시세 차익이나 투자 수익률을 신중하게 고려해야 할 물건입니다.

1.9. *투자 포인트

- 위치: 서울 강서구 화곡동 소재로, 주거 밀집 지역 내에서 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

- 수익형 부동산 가능성: 다세대주택으로 임대 수익을 기대할 수 있으나, 임차인 관계를 명확히 파악해야 합니다.

- 가격: 감정가 대비 저가 매수 기회를 노릴 수 있으나, 권리 분석 및 명도 비용을 충분히 고려해야 합니다.

- HUG 인수조건: HUG 인수조건 변경 사항은 물건 인수 및 추후 관리 측면에서 중요한 고려 사항이 될 수 있습니다.

주의: 본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 투자 결정을 내리시길 권장합니다. 특히, 임차인과의 관계, 명도 과정, 잠재적 부채 인수 등은 신중한 검토가 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계