나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10540 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 772-21 코하임772 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡초등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는
아파트 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은
보통인 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 5층건중 4층 403호로서
외 벽: 석재 마감
내 벽: 타일 및 벽지 마감
창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

다세대주택(방2,주방1,거실1,욕실1)으로 이용중임.

설비내역

승강기,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 위치한 사다리형으로 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 약6m의 도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역,수평표면구역
(수평표면),대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),과밀억제권역.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상
②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 및 탐문등을
토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 1.1. 소재지 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10540 (1)

* 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 772-21 코하임772 제4층 제403호

* 건물 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 토지 면적: 21.60㎡ (약 6.53평)

* 건물 면적: 25.65㎡ (약 7.76평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 감정가: 384,000,000원

* 1.2. 물건 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 4층 403호

* 건축 연도: 2021년 (준공일: 20210611, 사용승인일: 20220412)

* 이용 상태: 다세대주택 (방2, 주방1, 거실1, 욕실1)

* 설비 내역: 승강기, 위생설비, 도시가스 난방

* 토지 이용계획: 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* 1.3. 권리관계

* 채권자: 주택도시보증공사

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경10540)

* 총 등기부채권액: 393,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 바 없음)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경 (주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각)

2. 입지조건

* 2.1. 주변 환경

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡초등학교 북동측 인근

* 주변: 아파트, 다세대주택, 상업시설 혼재 지역으로 입지 여건은 보통 수준

* 토지 형상: 완경사지대의 사다리형으로 다세대주택 부지로 이용 중

* 2.2. 교통 상황

* 차량 접근: 제반 차량 진입 가능

* 대중교통: 인근 버스정류장 위치, 대중교통 이용 편리 (보통 수준)

* 인접 도로: 남동측 및 남서측으로 약 6m 도로에 각각 접함

3. 권리분석

* 3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (전 )

* 보증금: 393,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-30

* 확정일자: 2022-05-23

* 배당신고일자: 2024-04-08

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건에 따라 매수인에게 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건부 매각

* 3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

* 말소기준권리: 갑5 (주택도시보증공사의 강제경매 개시결정, 2025타경10540)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 (전희진의 주택임차권, 2024-04-08 접수) - 대항력이 없으므로 소멸 대상

* 모든 압류, 가압류, 근저당, 전세권 등 (갑구, 을구의 권리 중 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리)

* 매수인이 인수하는 권리: 없음 (명시된 지상권, 유치권 등 특이사항 없음. HUG 인수조건에 따라 임차보증금 잔액 인수 없음)

4. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월, 서울 강서구 화곡동 366-36번지 "더원" (2019년 건축, 4층, 전용 19.98㎡) 매매가 216,000,000원 (약 1081만원/㎡)

* 2026년 7월, 서울 강서구/양천구 화곡동 504-114번지 (1986년 건축, 2층, 전용 37.44㎡) 매매가 150,000,000원 (약 401만원/㎡)

* 2026년 7월, 서울 강서구 화곡동 1014-11번지 "시원그린빌" (2002년 건축, 3층, 전용 37.56㎡) 매매가 160,000,000원 (약 426만원/㎡)

* 건물 현황:

* 본 물건은 2021년에 건축된 비교적 신축 건물임.

* 제공된 주변 매매 사례 중 가장 유사한 건축 연도(2019년)를 가진 "더원"의 사례를 고려할 때, 평당 가격은 약 1081만원 수준임.

* 본건 전용면적 25.65㎡ (약 7.76평)에 이 가격을 적용하면 약 277,300,000원 수준의 시세가 추정됨.

* 그러나 감정가(384,000,000원) 및 HUG 보증금액(393,000,000원)과 상당한 괴리가 있음. 이는 최근 매매 사례가 노후 건물을 포함하고 있거나, 감정 시점과 현재 시점 간의 시세 변동, 또는 본건 건물의 신축 연도 및 입지 가치가 반영된 것으로 판단됨.

* 신축 건물의 가치와 HUG의 보증금액을 고려할 때, 감정가 수준의 시세가 형성되었을 가능성을 배제할 수 없음.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 화곡초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 양호

* 반경 내 상업시설 혼재로 기본적인 생활 편의시설 이용 가능

* 지하철 2호선/5호선 까치산역 인근에 위치하여 도심 접근성 양호

* 마곡지구 및 김포공항 인근으로 직주근접 가능성 있음

6. 잠재적 리스크

* HUG 보증금 반환 관련 조건:

* 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행됨.

* 즉, 매수인은 임차인(HUG)에게 지급하지 못한 보증금에 대해 별도로 책임질 의무는 없음. 이는 매수자에게 큰 이점이나, HUG의 원래 보증 금액이 부동산 가치보다 높을 경우, HUG가 배당받지 못하는 금액이 발생할 수 있다는 점은 간과할 수 없음.

* 명도 관련:

* 임차인의 대항력이 없으므로, 정상적인 절차에 따라 명도가 진행될 것으로 예상됨. 다만, 이사 협의 과정에서 소요되는 시간과 비용은 발생 가능.

* 혐오시설:

* 주변 지역에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않음. (주로 주거 및 상업 지역)

7. 종합 의견

* 본 물건은 2021년 준공된 신축 다세대주택으로, 서울 강서구 화곡동이라는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 채권자이자 임차인인 주택도시보증공사(HUG)의 보증금액이 감정가보다 높고, 임차인의 대항력이 없어 명도 및 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

* HUG의 보증금 반환 청구권 포기 조건은 매수인의 위험을 크게 줄여주는 요소입니다.

* 다만, 최근 매매 사례 가격과 감정가 및 HUG 보증금액 간의 상당한 차이가 존재하므로, 실제 시세 조사를 통해 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 신축 건물임을 감안했을 때, 감정가 수준의 가치를 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)

* 서울시 강서구 주요 지역 위치

* 명확한 권리관계 (대항력 있는 임차인 없음, HUG의 채권 포기)

* 향후 시세 상승 잠재력

* 대중교통 및 생활 인프라 접근성 우수

9. 예상 입찰가

* 감정가: 384,000,000원

* 최근 매매 사례를 반영한 추정 시가: 약 277,300,000원 (신축 건물 특성 반영 시 상향 가능)

* HUG 보증금액: 393,000,000원 (시세 판단의 참고 자료)

* 임차인 보증금 인수 금액: 0원

* 고려사항:

* 본건은 신축 건물이며, HUG 보증금액이 시세보다 높게 형성되었을 가능성이 있습니다.

* 최근 매매 사례 가격과의 괴리를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 전략을 사용합니다.

* 예상 입찰가 범위: 320,000,000원 ~ 350,000,000원

* 본 보고서 작성 시점의 정보와 시장 상황을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 정보를 반드시 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.