나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51597 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 168-2 진성위메이드 8층804호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한울감정 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서대문구 홍은동 소재 홍은사거리 북측 인근의 통일로변 고지대에 위치하며
부근은 아파트단지와 자연공원 등이 주를 이루고 간간이 소규모 주상복합건물 등이
산재하고 있으며, 인근 간선도로변으로 각종 근린생활시설과 점포 및 상가 등이 간
헐적으로 위치하고, 근거리에 각급학교와 근린공원, 관공서 등이 입지하고 있어 주
거지로서의 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 시내버스정류장이 도보로 약1~2분 거리에 위치하고
지하철역(녹번역/3호선)이 도보로 약 7~8분 거리에 위치하여 일반대중교통사정은
대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층건 중 8층 804호로서,
외벽 : 화강석타일 및 콘크리트 타일 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등,
바닥 : 비닐쉬트 등 마감 등,
창호 : 칼라새시 창호임.

이용상태

8층 804호 : 다세대주택으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 및 사진용지 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 주차장(자주식,기계식), 출입통제
설비, CCTV 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인근도로 대비 부정형의 경사지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에, 동측으로 왕복 6차선의 통일로변에
각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역(2023-12-07), 대로1류(폭 35m~40m)
(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-03-09)(접합), 가축사육제한구역(2012-08-
09)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(문
의건축과)<건축법>, 대공방어협조구역(2012-08-09)(위탁고도:77-257M)<군사기
지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(2012-08-09)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상임.
(2)사용승인 : 본건의 사용승인일은 2020년 09월 10일이며, 본건이 속한 건물동은
지하2층~지상9층 규모의 근생 및 오피스텔, 다세대주택으로 총13호
16세대임.
(3)기 타 : 본건은 폐문 및 관계인 부재로 관할 구청에서 발급받은 건축물현황
도면을 기준으로 건물 외관조사와 인근주민 탐문 등을 참조하여 내
부이용상황 등을 개략적으로 추정조사 하였는 바, 사실확인시 다소
상이할 수도 있으니 경매진행시 이해관계인은 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51597 (1)

* 소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 168-2 진성위메이드 8층804호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 302,000,000원

* 면적:

- 토지 지분: 12.70㎡ (약 3.84평)

- 건물 전용면적: 27.51㎡ (약 8.32평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경

1.1. 건축물 현황

* 건물명: 진성위메이드

* 사용승인일: 2020년 09월 10일

* 층수: 지하 2층 ~ 지상 9층

* 본건 위치: 8층 804호

* 주요 용도: 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 혼합

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

- 본건은 서대문구 홍은동 홍은사거리 북측 인근 통일로변 고지대에 위치합니다.

- 주변은 아파트단지, 자연공원, 소규모 주상복합 건물 등이 혼재하며, 근린생활시설과 점포 등이 산재합니다.

- 주거지로서의 입지 여건은 대체로 보통 수준입니다.

* 교통상황:

- 차량 출입이 용이합니다.

- 시내버스정류장이 도보 약 1~2분 거리에 위치합니다.

- 지하철 3호선 녹번역이 도보 약 7~8분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로:

- 본건 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.

- 동측으로 왕복 6차선의 통일로변에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류, 소로2류에 해당합니다.

- 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

- 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (단, 지상권 개요 항목이 있으나 상세 내용 미기재)

* 등기부 현황 요약:

- 말소기준권리: 2022년 06월 30일 정태형 근저당권 (을5)

- 주요 권리 내역 (모두 말소 예정):

- 소유권보존 (갑1)

- 공유자전원지분전부이전 (갑2) - 말소

- 주택임차권 (을6) - 심세인 (HUG 인수), 298,000,000원, 2021-06-21 확정

- 근저당권 (을5) - 정태형, 82,500,000원

- 가압류 (갑3) - 박현경, 185,605,479원

- 강제경매 (갑4) - 주택도시보증공사, 298,000,000원

- 압류 (갑5) - 국민건강보험공단

* 임차인 현황:

- 임차인: 주택도시보증공사 (대표자/실질적 임차인: 심 )

- 보증금: 298,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 07월 19일

- 확정일자: 2021년 06월 21일

- 배당신고일자: 2023년 08월 02일

- 대항력: 없음

- 비고: 주택도시보증공사(HUG)는 대항력이 없으며, 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 임차보증금은 배당을 통해 처리될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 권리분석 종합:

- 본 건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 존재하며, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 주택도시보증공사(HUG)는 대항력이 없으므로 낙찰자가 임차보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

* 상권 특징:

- 본건은 주거지역 내 통일로변에 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 및 상가와 혼재된 형태입니다.

- 대규모 상업시설 밀집 지역이라기보다는, 주거 배후지의 일상적인 수요를 충족시키는 수준의 상권을 형성하고 있습니다.

- 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리하여 유동인구 및 접근성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교통:

- 시내버스정류장 및 지하철 녹번역(3호선) 이용이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

* 편의시설:

- 인근에 각종 근린생활시설, 점포, 상가 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육환경:

- 인근에 각급 학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 자연환경:

- 인근에 근린공원 및 자연공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 내부 상태:

- 본건은 폐문 및 관계인 부재로 인해 정확한 내부 상태 조사에 한계가 있었습니다. 건축물 현황도면 및 외관 조사, 인근 탐문을 바탕으로 추정되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 공동담보 및 HUG 조건 변경:

- '공동담보' 물건으로, 동일 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되어 있을 수 있습니다.

- 'HUG 인수조건 변경' 문구는 HUG의 채권 회수 또는 임차권 처리에 대한 조건 변경이 있었음을 시사합니다. 그러나 대항력 없음으로 인해 낙찰자 인수 부담은 없습니다.

* 기타:

- 임대관계 미상 (단, HUG 관련 정보는 명확함).

7. 종합 의견

* 물건 개요:

- 서울 서대문구 홍은동에 위치한 신축(2020년 사용승인) 다세대주택입니다.

- 역세권(녹번역 도보 7~8분) 및 버스정류장(도보 1~2분) 인접으로 교통이 편리합니다.

- 주변에 학교, 공원, 생활 편의시설 등이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 권리관계:

- 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 경매를 신청하였으며, 해당 임차인(HUG)은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 모든 선순위 및 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 시세 분석:

- 최근 주변 시세(2008년식, 49.44㎡ 기준 3억원) 대비 본건은 신축(2020년식)이며 전용면적 27.51㎡(약 8.32평)으로, 감정가 302,000,000원은 시세 대비 적정한 수준으로 판단됩니다. 특히 신축 연식의 가치가 반영된 것으로 보입니다.

* 총평:

- 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없는 신축 다세대주택으로, 안정적인 투자 가치를 지니고 있다고 판단됩니다. 내부 상태 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 임차인(HUG)의 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮고 선호도가 높습니다.

* 우수한 교통망: 지하철 3호선 녹번역 및 다수의 버스 노선을 이용하기 편리합니다.

* 양호한 주거 환경: 공원, 학교, 생활 편의시설 등 주거 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 안정적인 시세: 감정가 대비 주변 시세, 특히 연식의 차이를 고려할 때 적정 수준으로 평가됩니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석 기반:

- 주변 최근 매매 사례(2008년식, 49.44㎡, 3억원)와 본건의 신축 연식(2020년) 및 면적(27.51㎡)을 고려할 때, 감정가 302,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

- 임차인 HUG의 보증금(298,000,000원)이 채권 최고액 및 감정가와 유사하나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.

- 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 내부 상태 및 현장 조사 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 320,000,000원

* 권장 입찰가: 약 300,000,000원 (감정가 수준)

* 주변 혐오시설 정보:

- 제공된 정보 및 일반적인 건축물 정보로는 인근에 혐오시설이 있다는 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. (단, 외부 지도 서비스 등을 통한 종합적인 확인은 본 보고서 작성 범위를 벗어납니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.