나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10379 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-340 평강빌라트 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10379 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-340 평강빌라트 제4층 제402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10379
• 주소: 서울특별시 금천구 독산로58나길 22 평강빌라트, 제4층 제402호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10379 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로58나길 22 평강빌라트, 제4층 제402호 | 감정가: 269,000,000원 | 최저가: 215,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10379 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10379 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 378-340 평강빌라트 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 269,000,000원

토지면적: 26.65㎡ (약 8.06평)

토지지분: 26.65㎡ (약 8.06평)

건물면적: 60.66㎡ (약 18.35평)

건물지분: 60.66㎡ (약 18.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 서울문교초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 기본적인 생활 편의 시설들이 분포하고 있습니다.

1.3. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

1.4. 건물 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호이며, 2001년 4월 27일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

1.5. 이용상태

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

1.6. 설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설이 설치되어 있습니다.

1.7. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 완경사 지대의 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.8. 인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.9. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2023.1.17.~2025.1.16./2025.1.17.~2026.1.16.), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.6.17.~2026.8.30.)에 해당하므로, 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

1.10. 공부와의 차이

등기사항전부증명서상 지1층 주차장 56.96㎡으로 표기되어 있으나, 집합건축물대장(표제부, 갑)상에는 지1층 주차장 57.96㎡로 표기되어 있어 공부상 차이가 있습니다. 이는 경매 진행 시 참고해야 할 사항입니다.

1.11. 기타 참고사항

임대관계는 미상입니다.

1.12. 입지조건

본건은 서울문교초등학교 남서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 서울의 남서부에 위치하나, 지역에 따라 가산디지털단지와 같은 IT 관련 기업 밀집 지역과의 접근성도 고려해볼 수 있으며, 안양천이 인근에 있어 녹지 공간 및 여가 활동 공간 확보가 용이합니다.

1.13. 권리분석

본건의 주요 권리사항으로는 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력 있는 임차인'이 있습니다. 특히, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 잔여 보증금 반환 채무를 인수해야 할 가능성이 있음을 의미하므로, 투자 시 가장 주의해야 할 부분입니다.

1.14. 상권분석

본건이 위치한 독산동은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 학교 인근이라는 점에서 안정적인 수요층이 존재할 것으로 예상됩니다. 주변에 다양한 상점과 식당, 카페 등이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다. 대중교통 이용이 가능한 점은 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.15. 생활정보

본건은 서울문교초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가정의 교육 환경으로 유리할 수 있습니다. 또한, 주변에 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주거 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

1.16. 잠재적 리스크

1. 임차인 보증금 인수 부담 : '주의사항'에 명시된 바와 같이, 매수인은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기해야 하며, 이는 곧 임차인의 보증금반환 채무를 인수하는 조건으로 해석될 수 있습니다. 이는 상당한 재정적 부담으로 작용할 수 있습니다.

2. 공부상 차이 : 집합건축물대장과 등기사항전부증명서 상의 주차장 면적 차이는 향후 재산권 행사나 건축물 관련 행정 절차에서 번거로움을 야기할 수 있습니다.

3. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 : 2025년 6월 17일부터 2026년 8월 30일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제약이 있습니다.

4. 혐오시설 : 현재 검색된 정보로는 본건의 바로 인근에 뚜렷한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역의 개발 계획이나 향후 시설 변경 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

1.17. 종합 의견

본건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 물건으로, 서울 금천구 독산동의 다세대주택입니다. 학교 인근의 주거 지역에 위치하며 교통 여건 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 그러나 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담, 공부상 면적 차이, 토지거래허가구역 지정 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 위험 요인들을 면밀히 분석하고, 명확한 권리분석과 함께 인수해야 할 보증금 규모를 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

1.18. 투자 포인트

1. 교육 환경 : 서울문교초등학교와 인접하여 자녀 교육에 관심 있는 실수요자에게 매력적인 조건이 될 수 있습니다.

2. 지역 개발 가능성 : 금천구 지역은 꾸준한 도시 개발이 이루어지고 있으며, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

3. 저평가 가능성 : 명확한 권리 상의 부담으로 인해 일반적인 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 하지만 이는 철저한 사전 조사와 분석을 전제로 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계