나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51602 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 227-44 해피리움 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DH · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 ""선정중학교"" 서측 인근에 위치하였으며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 2014.12.08.)
외벽 : 석재 붙임 등,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 내부 이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 막다른 포장도로에
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공
방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계등 미상임.
- ‘내부구조도’의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행시 유의 하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51602 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 227-44 해피리움 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 201,000,000원

토지면적: 19.17㎡ (약 5.80평)

건물면적: 25.39㎡ (약 7.68평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 용도: 다세대주택(도시형생활주택(단지형다세대주택))

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 0층, 지상 5층 중 제5층 제501호

사용승인일: 2014년 12월 08일

신주소: 서울특별시 은평구 서오릉로24길 17

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "선정중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 막다른 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경51602)으로 2025년 06월 20일 접수된 내용이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

* 주택임차권 (정강, 보증금 190,000,000원)

* 압류 (마산세무서장)

* 인수되는 권리

* 권리분석 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 없음)

* 임차인 현황

* 안채빈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-24

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원

* 주택도시보증공사 (정강)

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-20

확정일자: 2021-12-21

배당신고일자: 2024-02-19

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원

* 임차인 관련 주의사항

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 인근 지역의 연립 및 다세대주택 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 현대빌리지 (481-19번지, 46.47㎡): 2026년 5월, 23,500만원

* (275-154) (275-154번지, 49.97㎡): 2026년 5월, 19,000만원

* 창성빌라 (507-2번지, 71.91㎡): 2026년 5월, 33,000만원

본건의 건물면적은 25.39㎡로, 제공된 사례들 중 면적이 가장 작습니다. 가장 유사한 사례인 49.97㎡ 건물이 19,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 감정가 201,000,000원과 비교 시 면적 대비 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다. 그러나 입지, 건물 상태, 내부 시설 등에 따라 시세는 달라질 수 있으므로 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

본건은 선정중학교 인근에 위치하며, 주변에 주거 밀집 지역이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설

본건 인근에 선정중학교가 있으며, 주변으로 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 다수 분포하고 있습니다.

* 기타

특별히 혐오시설이 인근에 있다고 파악되는 정보는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경

본건의 특수물건정보 및 특이사항에 "HUG 인수조건 변경"이라는 문구가 반복적으로 기재되어 있습니다. 이 조건의 구체적인 내용이 불명확하여 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 입찰 전 반드시 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 임차인 보증금 관련 주의사항

임차인 중 주택도시보증공사(정강)의 보증금 190,000,000원에 대해, 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 발생할 수 있는 문제에 대한 법적 검토가 필요합니다. (현재 권리분석상 인수되는 임차보증금은 없으나, 조건부 매각이므로 유의해야 합니다.)

* 내부 상태 및 현황

감정평가서 상 내부 이용상태 및 '내부구조도'는 건축물대장상 현황도면 및 외부 관찰에 근거하였으며, 내부실사 시 다소 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(최종 확인은 관할 교육청 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 갈현동에 위치한 다세대주택으로, 권리상 인수되는 채무가 없어 명도만 원활하다면 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 다만, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 존재하며, 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각 등 여러 주의사항이 명시되어 있습니다. 이러한 특이사항들의 구체적인 내용을 면밀히 파악하고, 현장 조사를 통해 내부 상태 및 실제 이용 현황을 정확히 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 말소되는 권리 다수: 인수되는 후순위 채무가 없어 명도 후 온전한 소유권 확보가 가능합니다.

* 합리적인 입지: 은평구 갈현동 주거 지역 내 위치하며, 주변 학교 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 최신 건축물: 2014년 사용승인을 받아 비교적 신축에 속하는 건물입니다.

* 도시형생활주택: 단지형 다세대주택으로 건축되어 일반적인 다세대주택과 차별화될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 201,000,000원입니다. 제공된 주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래 가격은 19,000만원 ~ 33,000만원으로 확인됩니다. 본건의 전용면적(25.39㎡)을 고려할 때, 면적당 시세는 약 380만원/㎡ ~ 505만원/㎡ 수준으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 환산 시 예상 시세는 약 9,600만원 ~ 12,800만원 범위가 산출됩니다.

그러나 본건은 인수되는 보증금이 0원이고, 감정가가 201,000,000원임을 감안해야 합니다. "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 입찰가 산정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 이 조건의 내용과 실효성을 명확히 확인하지 않는 이상, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 입찰 전 반드시 HUG 인수조건의 세부 내용을 확인하고, 현장 답사를 통해 물건의 정확한 가치를 평가하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.