나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10386 [1] 서울특별시 양천구 신월동 218-24 캐슬채움빌 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10386 [1] 서울특별시 양천구 신월동 218-24 캐슬채움빌 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10386
• 주소: 서울특별시 양천구 곰달래로6길 30 캐슬채움빌, 제4층 제401호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10386 | 소재지: 서울특별시 양천구 곰달래로6길 30 캐슬채움빌, 제4층 제401호 | 감정가: 248,000,000원 | 최저가: 198,400,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10386 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10386 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 218-24 캐슬채움빌 제4층 제401호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대))

감정가: 248,000,000원

토지면적: 14.71㎡ (약 4.45평)

토지지분: 14.705㎡ (약 4.45평)

건물면적: 24.52㎡ (약 7.42평)

건물지분: 24.52㎡ (약 7.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '서울신강초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

주변에는 서울신강초등학교, 서울신서초등학교, 신월중학교, 강서고등학교 등이 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 또한, 이마트, 홈플러스 익스프레스, 각종 병원 및 은행 등 생활 편의시설 접근성이 용이합니다. 다만, 일부 지역에서 군사시설 보호 구역, 공항 소음 방지 구역 등에 포함되어 있어 관련 법규 적용을 받을 수 있습니다. 현재 파악된 혐오시설은 없는 것으로 확인되었습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 점은 주의사항으로, 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각된다는 점입니다. 이는 낙찰자가 임차인과의 관계에서 법적 분쟁 없이 명도를 진행할 수 있는 유리한 조건으로 해석될 수 있습니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 신월동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 규모의 주택과 더불어 상가 및 근린생활시설이 함께 발달해 있습니다. 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있으며, 생활 편의시설들이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상권은 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

건축 구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 제4층 제401호입니다. 외벽은 돌붙임 및 치장 벽돌 마감이며, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 본건은 도시형 생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중에 있습니다. 난방은 도시가스보일러를 사용하며, 위생 및 급배수, 화재 탐지, CCTV, 승강기 등 기본적인 설비가 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 고려사항은 임차인의 대항력 포기 조건입니다. 명도 과정에서 해당 조건이 명확히 이행되는지 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 토지 이용계획상 공항 소음 방지 및 소음대책지역, 대공방어협조구역 등 관련 법규로 인한 건축 또는 이용상의 제한이 있을 수 있으므로, 자세한 내용은 관련 기관에 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 양천구라는 입지적 장점과 함께, 향후 발전 가능성이 있는 지역에 소재한 도시형 생활주택입니다. 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있으며, 특히 임차인의 대항력 포기 조건은 명도 리스크를 줄여주는 긍정적인 요소입니다. 다만, 공항 소음 등 일부 지역적 제약 사항은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 서울시 양천구라는 우수한 입지 조건.

* 주변에 초등학교 등 교육시설 및 생활 편의시설 다수 위치.

* 임차인의 대항력 포기 조건으로 인한 명도 리스크 감소.

* 제2종 일반주거지역으로 향후 지역 발전 잠재력 보유.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계