나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10436 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 155-27 윤하우스 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울신정초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 및 2호선 '까치산역')이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제2층 제202호로서,
(사용승인일: 2012.08.09.)

외벽: 석재 붙임 마감 등
창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.
(후첨 '내부구조도'참조)

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 155-27 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건 내부구조도는 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 등을 통하여 표시하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10436 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 155-27 윤하우스 제2층 제202호

건물명: 윤하우스

용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 21.66㎡ (약 6.55평)

토지지분: 21.657999999999998㎡ (약 6.55평)

건물면적: 37.61㎡ (약 11.38평)

건물지분: 37.61㎡ (약 11.38평)

건물 총 연면적: 829.59㎡

건축년도: 2012년 8월 9일 사용승인

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 가격 정보

감정가: 225,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울신정초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 및 2호선 '까치산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

상기 토지이용계획 및 제한상태는 김포공항 관련 규제로 인해 건축물의 높이 제한 등 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

보고서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.2. 말소기준권리

2021년 11월 29일 화성세무서장의 압류 (체납추적 과-티25697)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이주현

* 보증금: 227,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 11월 29일

* 확정일자: 2019년 10월 4일

* 배당신고일자: 2025년 7월 14일

* 대항력: 있음

3.4. 임차인 관련 주의사항

본건에는 대항력 있는 임차인 이주현 씨가 존재하며, 보증금은 227,000,000원입니다. 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 임대차 관계의 실질적 내용을 반드시 확인해야 합니다.

3.5. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

*참고: 경매 사건의 채권자(이주현, 227,644,000원)가 임차인과 동일인으로 추정되며, 보증금액이 채권액과 유사하여 경매 절차를 통해 보증금 전액이 변제될 가능성이 높아 인수 보증금이 '0원'으로 기재된 것으로 판단됩니다. 다만, 최종적인 인수 여부는 법원 배당 결과에 따라 확정되므로 주의가 필요합니다.*

3.6. 등기부 요약

* 소유권보존: 2012년 8월 14일

* 소유권이전: 2019년 12월 30일 (최정민)

* 압류: 2021년 11월 29일 (화성세무서장, 말소기준권리)

* 강제경매개시결정: 2025년 6월 19일 (채권자: 이주현, 227,644,000원)

총 등기부채권액: 2,427,000,000원

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 도시형생활주택으로 주거 목적에 적합한 상권 형태를 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 서울신정초등학교 (북서측 인근)

* 교통시설: 지하철 5호선, 2호선 '까치산역' (인근), 다수의 노선버스 정류장 (인근)

* 편의시설: 근린생활시설, 공원 (주변)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이주현 씨의 보증금 227,000,000원 인수 여부(현시점 인수 보증금 0원으로 예상되나, 법원 최종 배당 결과 확인 필요).

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축물 신축이나 증축 시 높이 제한 등 각종 규제가 적용될 수 있습니다. (최근 고도제한 완화 논의가 있으나, 확정된 사항은 아님)

* 임대관계 미상: 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 현재 공실 여부 및 임대 현황 파악 필요.

* 건물 내부 구조: 현장 조사를 통한 직접 확인이 어려워 집합건축물대장상 현황도 및 외부 관찰 등으로 파악되었으므로, 경매 진행 시 추가 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철역과 버스정류장이 인근에 있어 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다. 감정가는 225,000,000원이며, 건물 연면적 및 대지권 지분 등을 고려할 때 적정 수준으로 평가되었습니다. 다만, 대항력 있는 임차인(이주현)이 존재하며, 채권자 겸 임차인으로 추정되는 이주현 씨의 보증금 227,000,000원이 경매 절차를 통해 변제될 것으로 예상되어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 하지만 공항 관련 규제와 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선, 2호선 까치산역 인근으로 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 신축급 건물: 2012년식 건물로 비교적 최신 축에 속합니다.

* 잠재적 가치: 공항 고도제한 완화 추진 등 지역 개발 가능성이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 37평방미터)의 다세대주택 매매가는 150,000,000원 ~ 160,000,000원 수준으로 파악됩니다. 다만, 본건은 2012년식 건물로 비교적 신축이며, 역세권에 위치한다는 점을 감안할 때 감정가(225,000,000원)는 합리적인 수준으로 보입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 미인수 가능성이 높으나, 법적 절차 및 확인에 대한 불확실성을 고려하여 감정가의 95% 수준인 약 213,750,000원을 희망 입찰가로 제시합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최신 시세 동향 및 법원 경매 절차를 면밀히 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.