나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10327 [1] 서울특별시 구로구 가리봉동 133-24 대지 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10327 [1] 서울특별시 구로구 가리봉동 133-24 대지 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매9계 2025타경10327 | 소재지: 서울특별시 구로구 가리봉동 133-24 | 감정가: 213,073,000원 | 최저가: 170,458,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 및 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10327 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 가리봉동 133-24

용도: 대지

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 213,073,000 원

토지면적: 49.90㎡ (약 15.10평)

건물면적: 0.00㎡ (매각제외, 토지매각임)

1.2. 입지조건 분석

본건은 서울 구로구 가리봉동 소재 '가리봉동 주민센터' 남동측에 위치한 토지입니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 환경은 양호한 편입니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 직선거리 약 800M에 서울지하철 1호선 및 7호선 (가산디지털단지역)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 인근까지는 차량 출입이 가능하나, 남서측으로 접하는 도로의 폭이 약 1~2미터로 협소한 점은 건축 및 차량 통행에 제약이 될 수 있습니다.

토지는 등고평탄한 부정형이며, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여 주거용 건물 신축 및 리모델링에 적합한 용도지역을 가집니다.

1.3. 권리분석 (등기부 및 물건 현황 기준)

본건은 부동산임의경매 사건으로 소유자(곽OO)와 채무자(김OO)가 상이하며, 채권자(주OOOOOOOOOOOOOO)에 의한 경매 진행 건입니다. 등기부상 권리 관계는 별도로 확인해야 하나, 매각이 토지 매각에 한정되므로 지상권 및 법정지상권 성립 여부가 중요합니다.

가장 중대한 위험 요소는 '제시목록 외의 물건' 존재입니다. 본건 토지 위에는 소유자 미상의 단독주택(약 15.6㎡, 약 4.72평) 및 화장실(추정)(약 1.44㎡, 약 0.44평)이 소재하고 있습니다. 이는 매각 대상이 아니므로, 낙찰자는 이 제시외 건물에 대한 *법정지상권 성립 여부* 및 *건물 철거 및 토지 인도*를 위한 법적 조치(명도소송 또는 건물철거소송)를 별도로 취해야 합니다. 이로 인해 시간과 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

임대차 관계는 미상(임대 미상)으로 조사되었으나, 현황조사서 등을 통해 실제 점유자를 확인하고 명도 계획을 수립해야 합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 기존 주택지대에 위치하여 상권의 발달보다는 생활 편의 시설 중심의 주거 환경을 갖추고 있습니다.

주변 환경: 가리봉동 주민센터 인근으로 행정 편의시설 접근성이 좋으며, 주변에 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 인접한 가산디지털단지역 주변의 대형 상권 및 오피스 시설 접근이 용이하여 직주근접성이 우수합니다.

혐오시설: 인근 지역에 대한 광역적인 혐오시설(쓰레기 소각장, 대형 기피 시설 등)에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 기존 노후 주택지대의 특성상 지역 내 소규모 환경 시설이나 정비되지 않은 시설물이 있을 가능성은 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

법정지상권 문제: 본건 토지 위에 존재하는 소유자 미상의 단독주택은 법정지상권 성립 여부에 따라 토지 사용 및 처분에 큰 제약을 받을 수 있습니다. 만약 법정지상권이 성립하지 않더라도 건물 철거 소송 및 부당이득 반환 청구 소송을 진행해야 하며, 이 과정에서 시간 및 소송 비용이 발생합니다.

도로 접근성: 남서측 노폭 1~2미터의 포장도로에 접하고 있어, 건축 행위 시 주차장 설치 및 소방 관련 문제, 건축물 높이 등에 제약이 있을 수 있으며, 이는 토지의 재산 가치 및 개발 잠재력을 낮추는 요인이 됩니다.

토지 지분율 문제: 입력된 토지 지분율(4990)이 토지 면적(49.90㎡)과 유사하여 단독 소유로 추정되나, 만약 소유권이 일부 지분(공유지분)인 경우 다른 공유자의 동의 없이 토지 사용 및 처분을 할 수 없는 리스크가 있습니다. (다만, 토지매각으로 명시되었기에 온전한 토지 면적으로 가정하고 진행함)

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 지하철 1, 7호선 역세권(가산디지털단지역) 인근의 제2종일반주거지역에 위치한 토지 매물로, 입지적 가치는 양호하나, 토지 위에 존재하는 *제시외 건물로 인한 법적 리스크*가 매우 높은 물건입니다. 낙찰 이후의 명도 및 건물 철거에 대한 법적 준비와 충분한 비용 산정이 필수적입니다.

투자 포인트:

1. 위치적 강점: 가산디지털단지역(더블 역세권) 및 주요 업무지구 인접으로 인한 직주근접 수요가 높으며, 주거지로서의 잠재적 가치가 우수합니다.

2. 용도지역: 제2종일반주거지역(7층이하)으로 향후 단독/다가구 주택 등의 신축(재건축/리모델링)을 통한 수익 실현 가능성이 있습니다.

3. 위험 부담 대비 수익: 제시외 건물 및 좁은 도로 폭 등으로 인해 유찰이 거듭되어 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받는다면, 추후 법적 리스크 해소 후 높은 투자 수익을 기대할 수 있습니다. (초보 투자자에게는 비추천하며, 소송 경험이 있거나 건축/법률 전문가와 협업 가능한 투자자에게 적합함)

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계