나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10480 [1] 서울특별시 양천구 목동 324-200 목동해강 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10480 [1] 서울특별시 양천구 목동 324-200 목동해강 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매9계 2025타경10480 | 소재지: 서울특별시 양천구 목동 324-200 목동해강 제5층 제501호 | 감정가: 276,200,000원 | 최저가: 220,960,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

본 물건은 서울특별시 양천구 목동에 위치한 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10480 (1)이며, 부동산강제경매 물건으로 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다.

감정가는 총 276,200,000원으로 산정되었으며, 현재 소유자 및 채무자는 진OO, 채권자는 라OO으로 확인됩니다.

토지면적은 23.74㎡(약 7.18평)이며, 건물 전용면적은 29.88㎡(약 9.04평)입니다.

특히, 본 물건은 건물 전용면적 외에 15.00㎡(약 4.54평)의 제시외 건물(테라스 무단 증축)이 포함되어 총 실제 사용 면적은 약 44.88㎡(약 13.58평)에 달하지만, 이 제시외 부분이 위반건축물로 표기된 상태임을 유의해야 합니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 목동의 ""목3동주민센터"" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택(도시형생활주택), 일부 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있는 제2종일반주거지역(7층 이하) 내에 소재하고 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입은 가능하며, 북측에 지하철 9호선 ""등촌역""이 있으나 이용 사정이 원활하지는 않습니다. 다만, 서측 인근 등촌로에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 비교적 무난합니다.

토지 형상은 2필지 일단의 가장형으로 대체로 평탄하며, 목동해강 건부지로 이용 중이고 동측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 건물 현황 및 이용 상태

본 건물은 2016년 10월 28일에 사용 승인된 비교적 신축급의 철근콘크리트 구조 평스라브지붕 6층 건물 중 5층에 해당합니다.

1층은 필로티 형태로 주차장이 설치되어 있으며, 외벽은 인조대리석 및 벽돌 노출쌓기 등으로 마감되었습니다.

내부 이용 상태는 도시형생활주택(단지형다세대)으로서 방 3개, 거실 1개, 욕실/화장실 1개, 주방/식당 1개, 발코니 등으로 구성되어 있으며, 방과 거실은 발코니가 확장된 형태입니다.

위생 및 급배수 시설, 도시가스 보일러에 의한 개별 난방, 승강기 시설, 화재 탐지 및 경보기 시설, CCTV 등이 구비되어 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 형태입니다.

제시외 건물($15.00 \text{㎡}$)이 매각 대상에 포함되어 있으나, 해당 부분은 집합건축물대장에 ""위반건축물""로 명확히 표기되어 있다는 점을 핵심적으로 인지해야 합니다.

위반 내용은 조립식 패널/새시 구조로 주거용 무단 증축된 것으로, 관할청(주택과)의 공문에 의해 표기되었으며, 향후 강제 이행 및 원상 복구 명령의 대상이 될 수 있습니다.

현재 자료상 소유자와 채무자가 동일 인물(진OO)이므로 권리 관계는 복잡하지 않은 강제 경매의 형태이며, 임대차 관계는 미상입니다.

입찰 시 말소 기준 권리 이후의 등기부상 권리 및 임차인 유무, 점유 관계를 정확히 확인하여 인수할 권리 여부를 판단해야 합니다.

1.5. 상권분석 및 생활정보

본 물건 주변은 주로 주거 밀집 지역이며, 목3동주민센터 등 공공기관이 인근에 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

교육 환경 측면에서는 상대 보호구역에 속해 있으므로, 교육 환경 보호에 관한 법률상 제약을 사전에 강서양천교육청에 반드시 확인해야 합니다.

양천구 내에는 과거 혐오시설로 인식되었으나 현재는 주민 지원 시설로 운영 중인 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 위치해 있습니다. 본 물건의 구체적인 위치와 해당 시설의 영향권과의 거리를 추가로 확인하여 잠재적 주거 환경 영향을 평가할 필요가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중대한 리스크는 **제시외 건물($15.00 \text{㎡}$)의 무단 증축 및 위반건축물 표기**입니다.

이는 관할 지자체로부터 이행강제금이 부과될 수 있는 사유이며, 최악의 경우 원상 복구(철거) 명령에 따라 증축된 면적(약 4.54평)을 사용할 수 없게 될 위험이 존재합니다.

위반건축물은 통상적으로 주택 담보 대출 실행에 제약을 받거나 대출 자체가 어려울 수 있습니다.

낙찰자는 이행강제금의 규모 및 부과 이력, 철거 가능성을 사전에 면밀히 조사하고, 리스크를 감안한 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

첫째, 서울시 양천구 목동이라는 우수한 입지입니다. 양천구는 전통적으로 주거 선호도가 높은 지역입니다.

둘째, 2016년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 구옥 대비 건물 상태 및 설비가 양호합니다.

셋째, 전용 면적은 $29.88 \text{㎡}$이나, 무단 증축된 제시외 면적 $15.00 \text{㎡}$을 포함하면 실제 사용 면적은 $44.88 \text{㎡}$에 달합니다. 위반건축물 리스크를 감수하는 경우, 동일 면적 대비 넓은 실사용 공간을 저렴하게 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

넷째, 다세대주택의 특성상 향후 재개발/재건축 추진 시 토지 지분(23.74㎡, 약 7.18평)에 대한 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 목동이라는 입지적 장점과 2016년식 신축 건물이라는 매력이 있으나, 위반건축물이라는 치명적인 단점을 동시에 가지고 있습니다.

실사용 면적이 넓다는 장점을 활용하기 위해서는 위반건축물에 대한 이행강제금 규모를 파악하고, 법적 리스크를 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

투자는 리스크를 충분히 이해하고 그 비용을 보전할 수 있는 수준의 시세 차익을 목표로 하는 공격적인 투자자에게 적합하며, 실수요자라면 대출 가능 여부 및 이행강제금 부담 여부를 최우선적으로 확인해야 하는 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계