나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10545 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 968-3 예가채 제나동 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 일반차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상6층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급수 및 배수설비, 난방설비, 위생설비, 승강기 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사장방형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 차량 통행 가능한 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항).가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 화재이력 있음. ('감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참고 바람)

물건 비고

-화재이력 있음.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10545 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 968-3 예가채 제나동 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 287,000,000원

토지면적: 26.65㎡ (약 8.06평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.08㎡ (약 13.33평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 선순위 임차권 존재, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황

일반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕, 지상 6층 건물 중 제3층 제302호로, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 새시창호 등으로 구성되어 있습니다.

건물 이용상태

공부상 다세대주택으로 등재되어 있으며, 현황 역시 동일 용도로 이용 중인 것으로 보입니다.

토지 이용상태

유사한 사각형 형태의 토지로서, 도시형생활주택(단지형 다세대) 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 남동측으로 차량 통행이 가능한 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 12월 8일 접수된 압류(세무1과-2 8674)입니다.

인수되는 권리

주택임차권(을3, 권리자: 최윤지)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있어 매수인에게 인수됩니다. 임대차보증금은 265,000,000원이며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

주의사항

대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 265,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

최근 매매 동향

최근 2026년 7월 거래 사례를 보면,

* 2019년식 다세대주택(19.98㎡)이 216,000,000원에 거래되었습니다 (약 10,810,810원/㎡).

* 1986년식 다세대주택(37.44㎡)이 150,000,000원에 거래되었습니다 (약 4,005,881원/㎡).

* 2002년식 다세대주택(37.56㎡)이 160,000,000원에 거래되었습니다 (약 4,259,851원/㎡).

평당 가격 비교

본건의 감정가 대비 면적당 가격은 약 6,509,000원/㎡(약 2,150,000원/평)입니다. 이는 비교적 신축인 '더원' 대비 낮지만, 노후된 건물들에 비해서는 높은 수준으로, 신축 연도(2015년)를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

본건 인근에 "강서구청"이 위치하여 행정 및 공공시설 이용이 편리합니다. 또한, 주거 지역 내 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

기타 생활 편의

대중교통 이용이 용이하며, 주변 지역은 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

화재 이력 및 현재 상태

2025년 5월 23일 필로티 주차장에서 화재가 발생하여 건물 외벽 등 공용부에 소실 및 그을림 등의 피해가 있었습니다. 감정평가 당시 전기가 들어오지 않고 일부 시설이 파손된 상태였으므로, 입찰 전 현장 방문을 통한 정확한 피해 상태 및 복구 비용 확인이 필수적입니다.

인수되는 임차보증금

대항력 있는 임차인의 보증금 265,000,000원이 매수인이 인수해야 하는 주요 리스크입니다. 감정가(287,000,000원) 대비 인수 보증금 비율이 높아, 입찰가를 높게 쓸 경우 현금 부담이 커질 수 있습니다.

정비사업 진행 불확실성

본건을 포함한 주변 일대가 소규모주택정비 관리계획(모아타운) 승인 및 지형도면 고시가 된 상태이나, 경매 참여 시 정비사업 진행 상황 변경 가능성을 재확인해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 속해 있으며, 토지거래허가구역 지정 기간(2024.09.05.~2029.09.09. 및 2025.8.26.~2026.8.25., 2025.10.20.~2026.12.31) 내에 있어 거래 시 허가 여부 및 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 강서구 화곡동 소재의 도시형생활주택으로, 강서구청 인근에 위치하여 입지 조건은 무난한 편입니다. 그러나 2025년 발생한 화재로 인한 피해와 그로 인한 현 상태(전기 미공급, 시설 파손)가 중요한 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 265,000,000원의 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점은 현금 투입 부담을 줄여줄 수 있으나, 총 투자금액 산정에 신중해야 합니다. 소규모주택정비사업 구역에 포함되어 향후 개발 가능성도 있으나, 사업 진행 상황은 별도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 높은 비율의 임차보증금이 감정가에 근접하여, 낙찰가 대비 실제 현금 투입 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 조건으로, 보증금 회수가능성을 고려한 낙찰가 산정이 중요합니다.

* 화재 피해 복구 후의 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. (다만, 복구 비용 및 시점 불확실)

* 주변의 정비사업 추진으로 인한 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 287,000,000원과 인수해야 할 임차보증금 265,000,000원을 고려할 때, 실제 현금으로 투입되는 금액은 약 22,000,000원부터 시작됩니다. 화재 피해로 인한 가치 하락 요인과 정비사업의 불확실성을 감안하더라도, 경쟁 입찰을 고려하여 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 295,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.