나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10371 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 607-1 대림동코오롱아파트상가동 제2층 제202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 지하철1,2호선 환승역인 "신도림역" 남동측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지 및 다세대주택등의 공동주택과 각종 근린생활시설등이 혼재하여 형성되어 있는바 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하고 북서측 근거리에 지하철1,2호선 환승역인 "신도림역"이 위치하는바 대중교통 편의도는 무난함

건물의 구조

철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 지하1층 지상3층건(사용승인일자: 1998. 10. 16)중 제 2층 제 202호, 지하층 제 비01호이며, 외벽: 외장타일붙임등 마감 내벽: 인테리어등 마감 창호: 새시창호등

이용상태

기호1 ~ 기호2 공히 집합건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설'이고 기준시점 현재는 기호1은 '모노인테리어'와 '드림점핑' 일부, 기호2는 '풍천민물장어식당'으로 관찰됨

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 공동 위생설비, 옥내소화전설비등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(아파트 및 상가동)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측과 서측으로 도영로, 동측으로 도신로9길등의 포장도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기호1(제2층 제202호)중 드림점핑은 인접호수인 제201호와 복도일부를 일체로 하여 사용중인바 경매참여시 이해관계인등은 유의하시기 바람

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10371 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 대림동 607-1, 대림동코오롱아파트상가동 제2층 제202호

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 '제2종근린생활시설')

* 감정가: 255,000,000원

* 토지면적: 50.44㎡ (약 15.26평)

* 토지 지분: 50.44㎡ (약 15.26평)

* 건물면적: 49.56㎡ (약 15.00평)

* 건물 지분: 49.56㎡ (약 15.00평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사 신한은행 (등기부상 '주식회사신한은행의'로 기재, 을5 근저당권 설정자)

* 건축물 정보:

* 건물명: 대림동코오롱아파트 상가동

* 구조: 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕

* 사용승인일자: 1998년 10월 16일

* 본건 위치: 지상 2층 202호

* 현재 이용 상태: '모노인테리어', '드림점핑' 일부, '풍천민물장어식당'

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건, 재매각

1.1. 입지조건

* 위치: 지하철 1,2호선 신도림역 남동측 인근

* 주위환경: 아파트 단지, 다세대 주택, 각종 근린생활시설 혼재

* 교통: 차량 진출입 용이, 시내/마을버스 정류장 인근, 신도림역 도보 접근 가능 (대중교통 편리)

* 도로: 북서측 및 서측 도영로, 동측 도신로9길과 접하며 출입로 상태 양호

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 3월 27일 신한은행 근저당권 (을5)

* 낙찰자는 소유권을 취득하며, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 소멸되지 않는 권리: 자료상 '지상권'으로 명시되었으나, 등기부등본상 확인되지 않음.

* 인수되는 임차권/보증금: 없음

* 임차인: 윤

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입/사업일자: 2024-07-18

* 대항력: 없음

* 임차인: 장 (드림점핑)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,260,000원

* 전입/사업일자: 2022-02-11

* 확정일자: 2022-02-11

* 배당신고일자: 2025-07-29

* 대항력: 없음

* 등기부채권 총액: 240,213,833원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 대림동 주거 밀집 지역 내 코오롱아파트 단지 상가에 위치하여, 배후 수요가 풍부한 근린상권입니다.

* 주변 아파트 단지, 다세대 주택 등과 혼재되어 기본적인 유동인구 확보에 유리합니다.

* 신도림역 역세권이라는 점은 상권 활성화에 긍정적인 요인입니다.

* 현재 '모노인테리어', '드림점핑', '풍천민물장어식당' 등으로 이용 중입니다.

* 주변 혐오시설 관련 검색 결과, 특별히 문제가 될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1,2호선 신도림역 이용 편리, 다수 버스 노선 운행.

* 편의시설: 인근 상가 및 생활 편의 시설 이용 용이.

* 주거환경: 대규모 아파트 및 주택가 밀집 지역.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복, 유동화, 재매각 이력: 특수 물건으로 신중한 접근 필요.

* 임차인의 타 호실 및 복도 일부 점유: '드림점핑' 임차인이 인접 호실 및 복도 일부를 함께 사용. 인도 협의 시 고려 필요.

* 토지 이용계획 및 제한: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규 확인 필요.

1.6. 종합 의견

* 신도림역 역세권 근린상가로 배후 주거 단지의 탄탄한 수요를 기반으로 안정적인 상권 운영이 기대되는 물건입니다.

* 그러나 재매각, 중복 사건 등 특이 이력과 임차인의 일부 공간 공동 사용 문제는 명도 및 권리 관계 파악에 있어 주의를 요합니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없으나, 채권 총액이 높으므로 최종 낙찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 교통 환경: 신도림역 역세권.

* 안정적인 배후 수요: 주거 밀집 지역 내 상가.

* 다양한 활용 가능성: 업종 전환 및 임대 용이.

* 합리적 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 주변 실거래가, 공시지가, 상권 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 감정가 2억 5,500만원을 기준으로, 인수 부담이 없고 임차인 명도 및 특수물건 이력을 감안하여 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.