나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경572 [1] 서울특별시 금천구 가산동 481-10 벽산/경인디지털밸리2 제12층 제1221호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛감정 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 지하철1,7호선 ""가산디지털단지역"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트형공장, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철1,7호선 ""가산디지털단지역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 (철근)콘크리트평스라브지붕 15층 건 내 제12층 제1221호로서,
(사용승인일: 2003-07-14)

외 벽 : 복합판넬 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 페어글라스 창호 등임.

이용상태

아파트형공장(상호 : 제안전자)으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 아파트형공장, 지원시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접
합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애
물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축
+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업
단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설
립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한
강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경572 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 481-10 벽산/경인디지털밸리2 제12층 제1221호

용도: 지식산업센터 (아파트형공장)

건물명: 벽산/경인디지털밸리2

사용승인일: 2003년 7월 14일

감정가: 429,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

토지면적: 29.65㎡ (약 8.97평)

건물면적: 112.55㎡ (약 34.04평)

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동 481-10 (가산디지털2로 184)에 소재하며, 지하철 1, 7호선 "가산디지털단지역" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 아파트형공장, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대에 속하며, 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 본건은 서측 약 20m 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2023년 6월 9일 접수, 을6)

* 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 윤기정 (보증금 5,000,000원, 차임 700,000원, 전입/사업일자 2016년 6월 15일) - 윤 으로 표기됩니다.

* 별도등기: 대지권의 목적인 토지에 지상권 설정등기(을구 37번)가 있으며, 이는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서)

* 말소되는 권리:

* 근저당 (국민은행, 2023-06-09)

* 근저당 (국민은행, 2023-10-16)

* 가압류 (서울신용보증재단, 2025-02-18)

* 임의경매개시결정 (국민은행, 2025-06-23)

* 총 등기부채권액: 425,716,674원

* 권리분석 요약: 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매각으로 소멸되지 않는 별도등기(지상권)가 있어 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 서울의 대표적인 산업단지인 가산디지털단지 내에 위치하여 IT, 패션, 유통 등 다양한 업종의 기업체와 상업시설이 밀집해 있습니다.

* 배후 수요: 단지 내 상주 인구 및 인근 주거 지역의 배후 수요가 풍부하며, 유동인구가 많아 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 주변 시설: 아파트형공장, 업무시설, 상업시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 업종 연계성이 용이합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역과의 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다. 다수의 광역 및 시내버스 노선이 운행되어 교통망이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 외식업체, 쇼핑몰 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거 및 업무 환경: 업무와 상업, 일부 주거 시설이 혼합된 지역으로, 직주근접성이 좋은 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 윤기정 임차인은 2016년부터 거주(사업)하여 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 500만원을 매수인이 인수해야 합니다.

* 별도등기(지상권) 인수: 대지권의 목적인 토지에 지상권이 설정되어 있으며, 이는 말소되지 않고 매수인이 그대로 부담해야 합니다. 지상권의 구체적인 내용 및 제한 사항은 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 노후화: 2003년 사용승인된 건물로, 20년 이상 경과되어 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지라는 탁월한 입지적 장점과 편리한 교통망을 갖추고 있어 잠재적 가치가 높습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담과 더불어, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이라는 중대한 권리 부담이 존재한다는 점은 투자 결정에 있어 매우 신중하게 고려되어야 합니다. 지상권으로 인한 토지 이용의 제약 등을 면밀히 파악하고, 이에 대한 추가적인 조사와 분석이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 디지털 산업의 중심지인 가산디지털단지에 위치하여 풍부한 기업 수요와 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 뛰어난 교통 여건: 가산디지털단지역(1, 7호선) 초역세권으로 뛰어난 대중교통 접근성을 자랑합니다.

* 비교적 낮은 임차 보증금: 대항력 있는 임차인의 보증금이 500만원으로, 부담이 크지 않은 수준입니다.

* 현재 이용 현황: 아파트형공장(상호: 제안전자)으로 이용 중입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 429,000,000원

* 인수 보증금 (윤기정 임차인): 5,000,000원

* 예상 입찰가 산정 시, 가장 중요한 고려 사항은 매수인이 인수해야 하는 별도등기(지상권)의 영향입니다. 지상권은 토지의 사용 및 처분에 제약을 줄 수 있는 중대한 권리이므로, 이에 대한 면밀한 분석과 가치 평가를 통해 입찰가를 결정해야 합니다. 일반적으로 이러한 권리 부담이 큰 물건은 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 일반적이나, 구체적인 할인율은 지상권의 상세 내용 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 본 물건에 대한 주변 시세 및 유사 물건의 거래 사례, 그리고 앞서 언급된 권리 관계를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.