나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10446 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 342-2 대우스위트힐 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10446 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 342-2 대우스위트힐 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10446
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉로11길 46-37, 대우스위트힐 제3층 제303호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10446 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로11길 46-37, 대우스위트힐 제3층 제303호 | 감정가: 360,000,000원 | 최저가: 230,400,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10446 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 서울특별시 구로구 개봉동 342-2 대우스위트힐 제3층 제303호에 대한 경매 물건 정보를 기반으로 작성되었습니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10446 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 342-2 대우스위트힐 제3층 제303호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 360,000,000 원

토지면적: 26.72㎡ (약 8.08평)

토지 지분율: 2672

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.91㎡ (약 12.07평)

건물 지분율: 3990.9999999999995

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 건물 사용승인일 2021년 09월 17일

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, "서울개웅초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 도시형생활주택, 다세대주택, 연립주택, 소형 아파트, 단독주택, 노변상가, 학교 등이 혼재된 기존 주택지대로 형성되어 있습니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 1호선 "개봉역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주의사항으로 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라고 명시되어 있습니다. 이는 해당 물건의 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기한다는 조건으로, 일반적으로 낙찰자가 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 법적 분쟁의 소지를 줄여주어 권리관계가 비교적 명확해지는 경향이 있습니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 개봉동 일대는 주거 지역이 중심을 이루고 있으며, 서울개웅초등학교를 비롯한 교육 시설과 함께 소규모 상가 및 편의 시설이 혼재되어 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 배후 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업 지구보다는 근린 생활권의 안정적인 상권을 갖추고 있다고 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 철근콘크리트 구조의 집합건축물로, 2021년 9월 17일에 사용 승인된 신축급 건물입니다. 건물 내에는 도시가스 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 약 12.07평의 공간은 침실 3개, 거실, 주방, 화장실 2개, 발코니, 현관 등으로 구성된 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 주변에 서울개웅초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호하며, 지하철 1호선 개봉역을 이용한 서울 시내 접근성도 우수합니다.

1.6. 혐오시설 및 주변환경 (외부 검색 결과 기반)

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 화장터 등)은 확인되지 않았습니다. 지역은 주택가와 학교, 근린 상가 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 임차인 대항력 포기 조건: 비록 대항력 포기 조건이 명시되어 있으나, 해당 조건의 구체적인 내용과 주택도시보증공사의 역할, 임차인과의 최종 합의 과정 등을 면밀히 확인해야 합니다. 예상치 못한 추가 분쟁의 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

2. 토지이용계획: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 장애물 제한 표면 구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다. 또한, 토지거래허가구역(2024.09.10 ~ 2029.09.09, 지목 도로 한정)에 해당하므로 향후 건축 또는 토지 이용 시 관련 법규를 확인해야 할 필요가 있습니다. (단, 주거용 건물에 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.)

3. 권리관계의 명확성: 강제 경매 특성상 채무 발생의 근본적인 사유와 추가적인 채권, 근저당 등의 권리 관계를 추가적으로 분석하는 것이 안전합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용 승인된 신축급 도시형생활주택으로, 개봉역과 초등학교가 인접하여 주거 편의성이 높은 입지를 자랑합니다. 임차인과의 대항력 포기 조건은 권리관계의 복잡성을 일부 해소해 줄 수 있는 긍정적인 요소입니다. 주변 환경은 일반적인 주거 지역으로 안정적인 생활 환경을 제공합니다. 다만, 임대차 관련 조건의 세부 사항과 토지 이용 계획상의 일부 제한 사항은 투자 전 반드시 검토해야 할 부분입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 신축급 주거 상품: 2021년식 건물로 최신 건축 규격을 따르며, 하자 발생 가능성이 낮습니다.

2. 우수한 교통 및 교육 환경: 지하철 1호선 개봉역과 서울개웅초등학교가 인접하여 직주근접 및 자녀 교육에 유리합니다.

3. 간소화된 권리관계 가능성: 임차인의 대항력 포기 조건은 명도 과정의 편의성을 기대할 수 있습니다.

4. 안정적인 임대 수익 기대: 지역 특성상 꾸준한 임대 수요가 예상되어 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계