나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10533 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 46-158 제3층 제301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10533 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 46-158 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매3계 2025타경10533 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 46-158 제3층 제301호 | 감정가: 204,000,000원 | 최저가: 163,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10533 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10533 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 46-158 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 204,000,000원

토지면적: 23.05㎡ (약 6.97평)

건물면적: 53.00㎡ (약 16.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 개요

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, "화곡본동주민센터" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 "화곡역"이 도보 약 10-15분 거리에 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

건물은 1992년 3월 12일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 4층 건물 중 제3층 제301호입니다. 외벽은 적벽돌 마감이며, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있으며, 지하에는 주차장 시설이 있습니다.

토지는 세장형으로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있으며, 북서측으로 초록마을로5길의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 입지조건

대상 물건은 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 화곡본동주민센터가 있어 행정 서비스 접근성이 좋습니다. 주거 지역 내에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용도 보통 수준으로 예상됩니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 이OO입니다. 일반적으로 임의경매의 경우, 경매 신청 채권자의 권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸하게 됩니다. 따라서 매수인은 인수할 권리가 없을 것으로 예상되나, 정확한 권리 분석을 위해서는 매각물건명세서 등 관련 서류를 상세히 검토해야 합니다. 채무자 겸 소유자와 동일 인물인 점을 감안할 때, 채무 불이행으로 인한 임의 경매로 추정됩니다.

1.5. 상권분석

화곡동은 주거 밀집 지역으로, 대상 물건 주변으로는 다양한 규모의 상가 및 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 지하철역 인근으로는 유동인구가 많아 상권이 활성화된 편이며, 다세대주택 밀집 지역 특성상 주거 관련 상권(마트, 식당, 편의점, 미용실 등)이 발달해 있을 것으로 보입니다. 다만, 해당 물건의 정확한 상권 내에서의 위치와 접근성에 따라 상권 가치는 달라질 수 있습니다.

1.6. 생활정보

대상 물건은 지하철 5호선 화곡역까지 도보로 약 10-15분 거리에 위치하여 서울 시내로의 접근성이 양호합니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 화곡본동주민센터가 가까이 있어 행정 업무를 보기 용이하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 건물 노후화: 1992년 3월 사용승인된 건물로, 약 30년 이상 경과하여 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

2. 내부 조사 불가: 감정평가 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 구조 조사가 불가능하여, 건축물대장상의 도면을 기준으로 외부 관찰 등을 통해 작성되었습니다. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 현장 확인 및 재확인이 필요합니다.

3. 임대사항 미상: 현재 임대 여부 및 임대 조건 등 임대차 사항이 확인되지 않아, 명도 및 임대 수익 관련 불확실성이 존재합니다.

4. 공항 관련 제한: '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역', '대공방어협조구역' 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 지하철 5호선 화곡역 접근성이 양호하고, 주민센터 등 생활 편의시설이 인근에 있어 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 건물의 노후화, 내부 상태 확인의 어려움, 임대차 정보 미확인 등의 잠재적 리스크 요소를 고려해야 합니다. 공항 관련 제한 지역에 포함되어 있어 관련 규제 사항을 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역이 도보 거리에 있어 교통 편의성이 높습니다.

2. 도심 주거지: 서울 도심에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

3. 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 효율적입니다.

1.10. 주변 시설 및 혐오시설 분석

대상 물건이 위치한 서울 강서구 화곡동 지역은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 도심 지역입니다. 검색 결과, 인근 '화곡본동주민센터'가 위치해 있으며, 이는 행정 및 생활 편의시설로서 긍정적인 요소입니다.

서울 강서구 일대에서 잠재적인 혐오시설이나 기피시설 관련 논의가 있었던 사례를 살펴보면, 마곡지구 인근의 열병합발전소 건설 논란이나 부산 강서구의 폐기물 소각시설 이전 관련 지역 주민들의 반발 사례 등이 검색되었습니다. 또한, 과거 박원순 시장 재임 시절 마곡지구 주민들이 서남 물재생센터(하수종말처리장), 가스충전소 포함 택시차고지 등 기피시설 집중 문제에 대한 우려를 표명한 바 있습니다.

그러나, 본건의 구체적인 소재지인 서울특별시 강서구 화곡동 46-158 제3층 제301호 주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 산업단지, 유해 시설 등) 존재 여부를 나타내는 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, '공항' 관련 지구 지정(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)이 있는 점은 향후 건축이나 토지 이용 시 관련 법규를 준수해야 함을 시사합니다. 또한, 기피시설 집중 논란이 있었던 서남 물재생센터 등은 현재 물건지에서 상당 거리가 떨어져 있는 것으로 파악됩니다. 따라서, 본 건 주변에 직접적인 혐오시설로 인해 생활 환경이 저해될 만한 요소는 현재까지 확인되지 않습니다.

1.11. 면적 정보 (평형 환산)

* 토지면적: 23.05㎡ (약 6.97평)

* 건물면적: 53.00㎡ (약 16.03평)

이 정보는 다세대주택으로서, 일반적으로 전용면적과 실제 점유 면적을 의미합니다. 분양 면적은 별도 표기되지 않았으나, 일반적으로 전용면적 기준으로 평가됩니다.

1.12. 추가 고려사항

* 건축물대장 상의 '건축물 현황도'를 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 구조 및 상태는 다를 수 있습니다. 현장 방문을 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

* 임대차 관계는 미상입니다. 인수되는 임차권이 있는지, 점유자는 누구인지 등을 철저히 조사해야 합니다.

* 토지이용계획 상 공항 관련 구역으로 지정된 부분이 있으므로, 향후 건축 또는 증축 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종적인 의사결정은 반드시 현장 확인 및 전문가의 면밀한 검토를 거쳐 신중하게 진행하시기 바랍니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계