나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10478 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-152 리젠트라움-화곡 제2층 제204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며 ""화곡초등학교"" 북동측 인근에 위치함. 주위
는 다세대주택, 다가구주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상9층 건물내 제2층 제204호로서
(사용승인일: 2015.10.12)

외벽: 석재 타일 및 목재 붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(단지
형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인
요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분
류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평
표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조
구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10478 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-152 리젠트라움-화곡 제2층 제204호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 9층 건물 내 제2층 제204호

사용승인일: 2015년 10월 12일

1.3. 면적 및 평가

감정가: 238,000,000원

토지면적: 9.56㎡ (약 2.89평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 35.35㎡ (약 10.69평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '화곡초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 다가구주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황

토지의 형상은 인접 필지 대비 등고 평탄한 가장형이며, 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로 상태: 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 일반상업지역

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)

* 가로구역별 최고 높이 제한 지역 (2015-08-27, 2022-06-09)

* 도시기타용도지역지구미분류 (가로구역별 건축물 최고높이: 자세한 사항은 건축과 문의)

* 수평표면구역 (수평표면)

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 4월 8일 접수된 강서구(서울특별시)의 압류 (세무관리과-13410)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김장환

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019년 10월 24일

확정일자: 2016년 10월 31일

배당신고일자: 2022년 03월 23일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 210,000,000원

* 임차인: 배홍준

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 02월 21일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수 보증금

대항력 있는 임차인 김장환의 보증금 210,000,000원은 매수인에게 인수됩니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존, 소유권이전(신탁말소), 공유자전원지분전부이전(매매) 등기 있음.

* 을구 3번: 주택임차권 (김장환, 210,000,000원) - 인수 조건.

* 갑구 5번: 압류 (강서구) - 말소기준권리.

* 이 외 다수의 압류, 가압류, 강제경매 등기가 존재하며, 말소기준권리 이하 등기는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액 합계: 4,776,000,000원 (47억 7천 6백만원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 다가구주택, 오피스텔 등 주거용 건물과 더불어 각종 근린생활시설이 혼재된 복합 상업 및 주거 지역입니다.

4.2. 주변 시설

인근에 '화곡초등학교'가 위치하여 교육 시설 접근성이 양호하며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

'화곡초등학교'가 북동측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

보증금 210,000,000원의 대항력 있는 임차인 김장환이 존재하며, 보증금 전액이 낙찰자에게 인수됩니다. 이는 매수인의 초기 투자 부담을 가중시키는 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 공동담보

본건은 공동담보로 진행되는 물건입니다.

6.3. 토지 이용 계획상 제한

공항, 군사기지 관련 구역 등 토지 이용에 일부 제한 사항이 있어 향후 건축 및 재산권 행사 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 2015년 사용승인된 건물로 신축급에 속하며, 주변 상업 및 주거 시설과의 혼재로 인해 생활 편의성이 높습니다. 그러나 2억 1천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 공항 및 군사시설 관련 지역 제한 사항도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 가능성: 대항력 있는 임차인이 존재하고, 화곡동 지역의 오피스텔 수요를 고려할 때 안정적인 월세 수익 확보가 가능할 수 있습니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 마곡지구 개발 등 강서구 일대의 지속적인 개발 호재와 함께 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 초기 투자금 부담 완화 가능성: 대항력 있는 임차인 보증금 인수 금액이 감정가와 유사하여, 이를 고려한 합리적인 입찰가 산정 시 총 투자 비용 대비 수익률을 높일 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 238,000,000원입니다. 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금은 210,000,000원입니다. 일반적으로 경매 물건의 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정합니다.

현재 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 시세는 감정가 수준 또는 소폭 상회할 것으로 추정됩니다. 이를 바탕으로, 총 투자 비용을 감정가 수준인 약 238,000,000원으로 맞춘다고 가정하면, 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

총 투자 비용 목표: 238,000,000원

인수 보증금: 210,000,000원

예상 입찰가: 238,000,000원 - 210,000,000원 = 28,000,000원

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 약 28,000,000원으로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 시세 및 낙찰가율을 고려한 단순 추정치이며, 실제 경매 진행 시 법원 감정가, 경쟁 입찰 현황, 시장 상황 등에 따라 변동될 수 있습니다. 또한, 임차인과의 명도 협상 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 투자 가치를 판단하시기 바랍니다.

(참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 분석을 토대로 산출되었으며, 실제 현장 조사 및 최신 시세 정보를 반드시 확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.