나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10337 [1] 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제10층 제1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 '양강중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아
파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 신정역)이
소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상11층 건물 중
로빈시그니쳐 제10층 제1001호로서, (사용승인일: 2020.6.17)
외벽 : 돌 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 '오피스텔'로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 북측 하향 완경사지대에 위치한 '세장형'의 토지로서, 현황 '업무시설, 공동주택' 건
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로 및 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의
막다른 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2016-10-20), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도시철도(저촉), 가
축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보
호구역(2025-01-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확
인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10337 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김O

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제10층 제1001호

용도: 오피스텔

건물 면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

토지 면적: 14.00㎡ (약 4.23평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 237,000,000원

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 '양강중학교' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.1. 2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 신정역이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

1.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접하고 있습니다. 또한 도시철도 저촉, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 관련 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 6월 2일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑3)입니다.

1.2. 2. 인수되는 권리

대항력 있는 임차인 김경 씨의 주택임차권(을3)이 있으며, 보증금은 245,700,000원입니다. 이 임차권은 매수인에게 인수되며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

또한, 물건명세서 상 '별도등기 있음: 1토지(을구 1번 지상권설정)'으로 명시되어 있어, 해당 권리가 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 이 부분에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

1.2. 3. 소멸되는 권리

위 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. (주택도시보증공사 가압류, 남부천세무서장 압류, 김경 씨의 강제경매 등)

1.2. 4. 임차인 현황

임차인: 김 (성함은 개인정보 보호를 위해 일부 마스킹 처리되었습니다.)

보증금: 245,700,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 8월 7일

확정일자: 2020년 7월 17일

대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

주의사항: 위 임차인은 대항력이 있으며, 보증금이 245,700,000원으로 본 건 감정가(237,000,000원)보다 높습니다. 배당 순위에 따라 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 총 인수 금액이 높아질 수 있습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역 특징

본건이 위치한 신월동 지역은 오피스텔, 주택, 근린생활시설이 혼합된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

양강중학교 인근으로 교육 시설이 있으며, 신정역을 중심으로 한 상업 시설 이용이 편리합니다.

1.3. 2. 상업 시설 현황

인근에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

오피스텔 내 상가와 주변 상업 지역을 통해 유동인구 및 잠재적 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 신정역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 각종 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.4. 2. 교육시설

양강중학교가 인근에 위치하며, 주변 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.4. 3. 의료시설

서울 양천구 지역 내 종합병원 및 병의원 이용이 가능합니다.

1.4. 4. 주차 시설

건물 내 기계식 및 자주식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김경 씨의 보증금 245,700,000원 인수입니다. 이는 감정가를 초과하는 금액으로, 배당으로 전액 회수가 불가능할 경우 매수인의 추가적인 부담이 발생합니다.

1.5. 2. 별도 등기 인수 가능성

물건명세서 상 '별도등기 있음: 1토지(을구 1번 지상권설정)'으로 명시되어 있어, 해당 권리가 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 등기부 확인 및 현장 조사가 필수적입니다.

1.5. 3. 주변 환경

토지이용계획 상 '대로2류(폭 30m~35m)(접합)' 및 '도시철도(저촉)' 등 기반 시설 관련 사항이 있으나, 큰 부정적 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

주변에 직접적인 대규모 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2020년에 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금(245,700,000원)이 감정가(237,000,000원)를 초과하고, 별도 등기(지상권 설정 가능성)가 존재하는 점은 상당한 부담 요인입니다.

이러한 권리 인수 부담과 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 수익률 분석 시, 인수해야 할 보증금과 추가적인 인수 가능 권리 비용을 고려하여 순수익을 재산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 신축 오피스텔

2020년에 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하여 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

1.7. 2. 역세권 입지

지하철 5호선 신정역이 도보권 내에 위치하여 교통 편의성이 우수하며, 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요인입니다.

1.7. 3. 안정적인 임대 수요

오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 직장인 및 소규모 가구의 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 237,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 현재 시세를 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 약 270,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 추정됩니다.

현재 대항력 있는 임차인의 보증금이 245,700,000원이며, 이는 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

'인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정하는 규칙에 따라, 추정 시장 가치에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기본으로 하되, 경매 특성상 할인율을 적용하여 산정합니다.

추정 시장 가치: 270,000,000원

인수 보증금: 245,700,000원

순수 에퀴티(Equity) 잠재 가치: 270,000,000원 - 245,700,000원 = 24,300,000원

따라서, 인수 보증금을 고려한 순수 에퀴티 가치와 경매에서의 낙찰 가능성을 종합적으로 고려하여 25,000,000원 수준으로 예상 입찰가를 제안합니다.

최종적으로 매수인이 부담해야 할 총 금액은 입찰가(25,000,000원) + 인수 보증금(245,700,000원) = 270,700,000원입니다. 이는 추정 시장 가치와 유사한 수준입니다.

※ 본 입찰가 산정은 추정치이며, 실제 경매 진행 상황 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 별도 등기(지상권)의 인수 여부 및 금액 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.