나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103126 [1] 서울특별시 강남구 논현동 219-9 첼시하우스 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 '학동초등학교' 서측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 “지하철 7호선 학동역”이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물로서,(2015.01.23 사용승인)
외벽 : 외장 석재 붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 다세대주택으로 이용중임.
(후첨 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울중앙지방법원에서 진행 중인 2025타경103126(1) 부동산 강제 경매 사건입니다.

소재지는 서울특별시 강남구 논현동 219-9번지 첼시하우스 4층 403호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 221,000,000원입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄하여 매각 대상입니다.

부동산 현황은 다음과 같습니다.

토지 면적: 12.24㎡ (약 3.70평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 20.25㎡ (약 6.13평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건축물대장상 정보에 따르면, 건물명은 첼시하우스이며, 서울특별시 강남구 학동로30길 37-20에 위치합니다.

철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물로, 2015년 1월 23일에 사용 승인되었습니다.

본건은 4층에 위치한 403호로, 전유 면적은 20.25㎡ (약 6.13평)입니다.

건물의 총 대지 면적은 241.9㎡이며, 연면적은 476.9㎡입니다.

주요 용도는 공동주택(다세대)입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강남구 논현동에 소재하며, 학동초등학교 서측 인근에 위치합니다.

인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 학동역이 위치하여 교통 여건이 매우 우수합니다.

차량의 출입이 용이하며, 주변 도로망 역시 잘 구축되어 있습니다.

토지 자체는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 정방형의 형태를 띠고 있습니다.

건물이 속한 부지는 북측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되었으며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2022년 11월 1일에 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑6)입니다.

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황 및 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 소속 임차인 김해정:

보증금 259,000,000원, 차임 없음. 2022년 4월 1일 전입, 2022년 3월 23일 확정일자.

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 2026년 10월 1일 자 확약서를 통해 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

등기부상 주택임차권(을5)으로 등기되었으나 말소 대상입니다.

* 한국토지주택공사(LTCH) 소속 임차인 이재영:

보증금 120,000,000원, 차임 300,000원. 2022년 7월 28일 전입, 2022년 7월 5일 확정일자.

본 임차인은 대항력이 있는 것으로 분석됩니다.

그러나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 해당 보증금은 경매 매각으로 인해 소멸되거나 배당을 통해 모두 변제받을 것으로 예상됩니다. 경매 절차에서 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금은 매수인이 인수하게 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

종합적으로, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 추가적인 권리 분석 및 명확한 확인이 요구됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 논현동 지역은 강남구 내에서도 대표적인 상업 및 주거 복합 지역으로, 유동인구가 많고 생활 편의시설이 풍부합니다.

학동역이라는 지하철 역세권의 이점과 함께, 주변에 다양한 상업 시설, 금융 기관, 병원 등이 밀집해 있어 상권이 매우 발달된 곳입니다.

다세대주택 밀집 지역이면서도 고급 주택가 및 상업 시설과의 연계성이 높아 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

단지 인근에 학동초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

지하철 7호선 학동역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

강남구의 특성상, 주변에 다양한 쇼핑몰, 백화점, 레스토랑, 문화 시설 등이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 미해결 가능성: 한국토지주택공사(LTCH) 소속 임차인 이재영 씨는 대항력을 가지고 있으며, 보증금 120,000,000원이 있습니다. 비록 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 경매 절차에서 해당 보증금 전액이 배당받지 못할 경우, 매수인이 인수해야 할 잠재적 위험이 존재합니다.

* HUG 인수조건 변경 관련 불확실성: HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권, 대항력 있는 임차인 등 특이사항 기재는 복잡한 권리 관계를 시사할 수 있습니다. 다행히 HUG 임차인은 보증금 반환청구권 포기 확약서를 제출하였으나, 관련 절차 및 명확성을 재확인할 필요가 있습니다.

* 건물 노후화 및 유지보수: 2015년 사용 승인된 건물로, 비교적 신축에 해당하나 시간 경과에 따른 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강남구 논현동이라는 최상급 입지 조건과 우수한 교통 환경을 갖춘 다세대주택입니다. 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있을 가능성이 있으며, 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인이며, 이 부분에 대한 철저한 권리 분석 및 배당 현황 확인이 필수적입니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보는 긍정적이나, 이에 대한 추가적인 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 강남구 논현동, 학동역 초역세권이라는 희소성 높은 입지입니다.

* 높은 시세 대비 합리적 투자 가능성: 현재 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 생활 및 교통 인프라: 편리한 대중교통과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 18~20㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 기준 395,000,000원에서 500,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

이를 바탕으로 본건의 적정 시세는 약 450,000,000원에서 500,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 221,000,000원과 비교했을 때, 시세 차익 잠재력이 높습니다.

다만, 대항력 있는 임차인(LTCH)의 존재와 권리 관계의 복잡성을 고려하여, 시세 대비 합리적인 수준에서 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

따라서, 인수되는 보증금이 없다는 전제 하에, 위험 요소를 감안한 예상 입찰가는 365,000,000원으로 산정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 165% 수준이며, 추정 시세 대비 약 73% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.