나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103190 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1072-100 제이엠빌리지 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 '서울사당초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은
대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체
로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상6층 건물 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일: 2021.06.02)
외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완만한 경사지 내 평탄하게 조성된 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 도로폭 약 6M 내외의 포장도로 및 북서측으로 도로폭 약 4M 내외의 포장
도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시
확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울중앙지방법원 2025타경103190 (1) 사건으로, 서울특별시 관악구 남현동 1072-100 제이엠빌리지 3층 302호에 소재한 다세대주택입니다.

감정평가액은 310,000,000원이며, 토지면적은 17.56㎡(약 5.31평), 건물면적은 22.80㎡(약 6.90평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산강제경매 물건입니다.

건축물대장상 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제3층 제302호이며, 2021년 6월 2일에 사용승인이 되었습니다.

건축물대장상 건물(표제부) 정보에 따르면, 대지면적은 164.9㎡(약 49.88평), 건축면적은 90.76㎡(약 27.46평), 연면적은 362.25㎡(약 109.71평)이며, 건폐율 55.04%, 용적률 199.94%입니다.

경매 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 '서울사당초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 토지는 북동측으로 도로폭 약 6M 내외의 포장도로 및 북서측으로 도로폭 약 4M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건 경매 사건의 말소기준권리는 2025년 6월 19일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 (갑4)입니다.

등기부등본 요약 결과는 다음과 같습니다.

갑1: 2021년 6월 17일 소유권보존 (문 외 1명)

갑3: 2022년 6월 3일 소유권이전2번신탁등기말소 (문 외 1명)

을1: 2024년 6월 18일 접수된 주택임차권 (박 , 보증금 3억 5천만원) - 2024년 6월 18일 말소 예정. (전입일자: 2022년 6월 3일, 확정일자: 2022년 4월 4일)

갑4: 2025년 6월 19일 접수된 한국주택금융공사 강제경매 (말소기준권리)

임차인 현황: 한국주택금융공사 (전입일자: 2022-06-03, 확정일자: 2022-04-04, 보증금: 3억 5천만원, 차임: 0원)

등기부상 해당 임차인은 '대항력 있음'으로 표시될 수 있으나, 을구의 주택임차권 등기는 말소 예정이며, 법원 비치 물건명세서에 따르면 한국주택금융공사로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 2026년 6월 23일자 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 본건 매각으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 서울사당초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

학교가 인접해 있어 학군 관련 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변에 서울사당초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통은 차량 진출입이 용이하고, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 위치해 편리합니다.

주변에 다양한 주거 시설 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 지도 검색 결과, 본 물건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 '특이사항'에 '대항력있는임차인' 및 'HF 인수조건 변경'이 기재되어 있으나, 법원 물건명세서에 제출된 한국주택금융공사의 확약서 내용에 따라 매수인이 부담해야 할 임차보증금은 없는 것으로 최종 판단됩니다. 다만, 관련 서류를 재확인하는 것이 권장됩니다.

건물 사용승인일이 2021년 6월 2일로 비교적 신축 건물에 해당하므로, 노후화로 인한 구조적 하자나 설비 문제는 크지 않을 것으로 예상됩니다.

북서측 인접 도로의 폭이 약 4M로 일부 좁은 구간이 존재하여, 차량 통행 시 다소 불편이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 관악구 남현동에 위치한 'jm빌리지' 건물 내 3층 302호 다세대주택으로, 2021년 6월 사용승인된 신축 건물입니다.

서울사당초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 교통 접근성 또한 편리합니다.

가장 큰 권리분석상의 쟁점이었던 임차인 관련 문제는 법적으로 명확하게 정리되어 매수인이 인수할 보증금이 없는 상태입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 행사에 유리하며, 전반적으로 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물로 건물 하자 및 관리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

권리 관계가 명확히 정리되어 있어 명도 및 보증금 인수 리스크가 전혀 없습니다.

서울 관악구라는 입지적 장점과 지하철역(사당역 등) 인근으로의 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

토지/건물 일괄 매각으로 소유권 행사가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 310,000,000원

최근 주변 매매 사례를 분석한 결과,

2026년 5월 거래된 관악구 남현동 602-179 '사당리치빌'(2017년식, 전용 27.82㎡)이 3억 8천만원에 거래되었습니다. 본건(전용 22.80㎡, 2021년식)과 비교 시 면적은 작지만 신축 건물이라는 점에서 가격 메리트가 있을 수 있습니다.

'사당리치빌'의 단위 면적당 가격은 약 1,366만원/㎡(380,000,000원 / 27.82㎡)입니다.

본건의 감정가는 310,000,000원이며, 단위 면적당 가격은 약 1,359만원/㎡(310,000,000원 / 22.80㎡)로, 주변 시세 및 신축임을 감안할 때 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 보입니다.

안정된 권리 관계와 신축 건물의 장점을 고려하여, 감정가 대비 100%에서 110% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가 범위는 310,000,000원에서 341,000,000원 사이입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.