나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103105 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1654-9 4층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼호 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""인헌중학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오
피스텔 및 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제
반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정
은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상5층 건물내 제4층 제501호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배, 타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수시설 무난하며, 기본 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설, 소화설비 등이 되
어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세정형 완경사지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청
에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고
도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별
조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),건축선(건축선
지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의
))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103105 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1654-9 4층501호 (신주소: 서울특별시 관악구 남부순환로 1986-1)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 12,700만원

토지면적: 7.02㎡ (약 2.12평)

토지지분: 7.0224㎡ (약 2.12평)

건물면적: 14.88㎡ (약 4.50평)

건물지분: 14.88㎡ (약 4.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서울보증보험

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제4층 제501호 (2002년 4월 17일 사용승인)

총 호실수: 35호실

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 봉천동 소재 인헌중학교 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난합니다. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건 등기부등본상 말소기준권리는 2020년 8월 31일 접수된 신한은행 근저당권(을7)으로 판단됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되는 권리로서, 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (서OO)

* 보증금: 12,000만원

* 차임: 10만원

* 전입일자: 2020년 2월 24일

* 확정일자: 2020년 1월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을8)은 '말소' 처리되어 있어 대항력이 없습니다. 또한, 서울보증보험 주식회사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되어 인수 보증금은 0원입니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 서울특별시 관악구 봉천동은 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

* 업종 분포: 오피스텔, 근린생활시설 등이 다수 분포하고 있으며, 인헌중학교가 인근에 위치하여 교육 관련 시설도 있습니다.

* 잠재력: 제3종일반주거지역, 벤처기업육성촉진지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 지역 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입이 용이한 편입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인헌중학교가 북측 인근에 위치해 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 주변 환경: 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다. (Search result)

1.6. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경: 경매 진행 및 낙찰 후 예상치 못한 조건이 있을 수 있으므로, 해당 내용을 사전에 면밀히 확인해야 합니다. (다만, 물건명세서상 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.)

* 소형 면적: 전용면적 14.88㎡ (약 4.5평)으로 매우 협소하여 실사용 공간으로 활용하기에는 제약이 따릅니다.

* 토지이용계획상 제한: 광로3류, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등 도시계획상 여러 제한 사항이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 소형 오피스텔로, 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 주변에 교육 시설 및 생활 편의 시설이 있어 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 다만, 매우 작은 면적이라는 점은 활용도를 제한할 수 있으며, SGI 인수조건 변경에 대한 사항은 추가 확인이 필요합니다. 투자 시 임대 수익률 및 향후 시세 차익 가능성을 신중하게 검토해야 할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 서울시 관악구 핵심 지역에 위치한 소형 오피스텔 물건입니다.

* 비교적 양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 부담이 없는 깔끔한 물건입니다.

* 소액으로 서울 지역 부동산에 투자할 수 있는 기회입니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 12,700만원

* 유사 면적 오피스텔 시세 추정: 봉천동 일대 유사 면적(10~15㎡) 오피스텔의 최근 시세는 약 15,000만원 ~ 18,000만원 범위로 파악됩니다. (Search results)

* 예상 입찰가: 14,000만원 ~ 15,500만원

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문 및 전문가와 상담을 통해 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.