나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1833 [1] 서울특별시 강남구 논현동 206-5 근린시설 경매

서울특별시 강남구 봉은사로 167 (건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경1833(서울중앙지방법원 경매1계). 감정가 51,005,255,120원, 최저가 26,114,690,622원. 매각기일은 2026-09-08입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 1833 [1]
소재지	서울특별시 강남구 논현동 206-5
도로명주소	서울특별시 강남구 봉은사로 167
용도	건물
매각기일	2026.09.08
관할법원	서울중앙지방법원 경매1계 (530-1820 (제4별관 민사집행과))
이용제한	대공방어협조구역, 도시지역, (저촉)일반상업지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, (저촉)건축선, (접함)제2종일반주거지역, (저촉)가로구역별 최고높이 제한지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, (접함)광로3류(폭 40m~50m), (저촉)제3종일반주거지역

면적

토지면적	858.70㎡ (259.76평)
건물면적	870.96㎡ (263.47평)

금액

감정가	51,005,255,120원
최저가	26,114,690,622원 (감정가 대비 52%)
입찰보증금	2,611,469,063원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.26	51,005,255,120원	유찰
2차	2026.06.30	40,804,204,096원	유찰
3차	2026.08.04	32,643,363,277원	유찰
4차	2026.09.08	26,114,690,622원	매각

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 지하철 9호선 '언주역' 서측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 상업업무시설, 오피스텔, 공동주택, 다세대주택 및 연립주택 등이 주를 이루는 주거 및 상업지대임.
교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 인근에 지하철 9호선 '언주역'이 소재함.
형태 및 이용상태: 인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.
인접 도로상태: 본건 남측 및 북측으로 광대로 및 소로의 포장도로와 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 건축선<추가기재> 건축선지정(도로경계선에서 3미터 후퇴), 가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임.
제시목록 외의 물건: 없음.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): -

건물감정평가요항표

건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 및 경량철골조 4층 건물로서,
(사용승인일 : 1992.12.01.)

외벽 : 판넬 마감 및 몰탈위 타일 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.
이용상태: 일반건축물대장 상 지하1층은 대피소로, 1층은 자동차관련시설(세차장) 및 제2종근린생활시설(수리점)으로, 2층은 제2종근린생활시설(사무소)로, 3층은 제2종근린생활시설(일반음식점 및 창고)로 4층은 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 기재되어 있으며,

실제 이용상황은 하기와 같이 현장조사 혹은 탐문조사 되었음.

지하층 : 창고,
1층 : 일반음식점,
2층 : 일반음식점 및 사무실,
3층 : 일반음식점 및 창고
4층 : 일반음식점
설비내역: 위생설비, 급수설비, 배수설비, 주차장시설 및 냉난방설비 등이 구비되어 있음.
부합물 및 종물: - 제시외 건물(㉠,㉡,㉢,㉣,㉤,㉥,㉦ 및 ㉧)이 소재함. [별첨 지적도 및 건물개황도 참조]

- 본건 건물 3층 및 4층은 연면적에 산입되지 아니하여 일반건축물대장상 면적에 포함되지 아니한 발코니 증축부분이 존재하는 바, 이를 각각 제시외 건물(㉡ 및 ㉣)로 반영하여 별도로 산정하였음.

- 본건 건물 1층, 3층 및 옥탑에 제시외 건물(㉠,㉢ 및 ㉤)이 소재하여 이를 별도로 감정평가하였는 바, 소유 및 점유관계 등은 경매 진행시 반드시 재확인하시기 바람.

- 본건 남측 입구에 제시외 건물(㉥ 및㉦)이 소재하고, 본건 북측 입구에 제시외 건물(㉧)이 소재하나, 평가 목적에 따른 평가 대상여부와 관련하여 소유관계가 불분명한 것으로 탐문되어 이를 평가에서 제외하였음.
공부와의 차이: - 본건 건물은 일반건축물대장 상 지하1층은 대피소로, 1층은 자동차관련시설(세차장) 및 제2종근린생활시설(수리점)으로, 2층은 제2종근린생활시설(사무소)로 되어 있으나,실제 이용상황과 다소 상이한 것으로 현장조사 및 탐문조사 되었는바, 위반건축물 여부 및 원상복구가능성 등 제반 행정적 절차사항과 규제사항 등을 경매진행시 반드시 재확인하시기 바람.

- 본건 일반건축물대장 상 위반건축물관련 사항이 등재되어 있는 바 이로 인한 제한사항, 이행강제금 여부 등을 경매 진행시 재확인하시기 바람.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 강남구 논현동 206-5

1.2. 건물 현황

* 용도: 근린시설

* 토지면적: 858.70㎡ (약 260.0평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.0평)

* 건물면적: 870.96㎡ (약 263.5평)

* 건물제시외면적: 72.01㎡ (약 21.7평)

1.3. 감정가

51,005,255,120원

1.4. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경1833 (1)

1.5. 경매구분

공유물분할을 위한 경매(부동산)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 특이사항

공유물분할경매, 대항력 있는 임차인 존재, 위반건축물 있음, 제시외 건물 포함 매각

2. 입지조건

2.1. 교통 환경

* 지하철 9호선 '언주역' 서측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재합니다.

* 차량 접근이 용이합니다.

2.2. 주위 환경

* 본건은 주거 및 상업지대로, 근린생활시설, 상업업무시설, 오피스텔, 공동주택, 다세대주택 및 연립주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 지하철 9호선 언주역 개통 이후 해당 지역 상권의 유동인구와 매출이 증가하는 추세입니다.

* 강남의 최중심 지역으로, 다양한 상업시설 및 편의시설 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 남측 및 북측으로 광대로 및 소로의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다.

* 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 등의 규제를 받습니다.

* 건축선 지정(도로경계선에서 3미터 후퇴) 구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 중부세무서장의 근저당권(접수일자: 2025-03-21)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액은 9,141,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 김경순: 보증금 120,000,000원, 차임 1,400,000원, 전입(사업)일자 2015-03-27, 대항력 있음.

* 김주호: 보증금 60,000,000원, 차임 5,000,000원, 전입(사업)일자 2018-02-02, 대항력 있음.

* 왕승일: 보증금 20,000,000원, 차임 2,400,000원, 전입(사업)일자 2021-09-01, 대항력 있음.

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

* 상기 임차인들은 대항력이 있으나, 배당받지 못한 보증금이 없는 것으로 보입니다. 그러나 경매 진행 시 권리관계 재확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 본건 소재지인 논현동은 지하철 9호선 언주역 인근으로, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

* 언주역 개통 이후 꾸준히 상권이 활성화되고 있으며, 주변에 병원, 오피스텔, 공동주택 등이 밀집해 있습니다.

* 강남 지역은 유동인구가 풍부하며, 특히 역세권 중심으로 상권 가치가 높습니다.

4.2. 잠재적 임대수익

* 근린생활시설 및 상업 시설로 이용 가능하며, 임대 관계는 미상이나 주변 시세를 고려한 임대 수익 창출이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 대중교통(지하철, 버스) 이용이 편리합니다.

* 상업지역에 위치하여 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등의 접근성이 좋습니다.

5.2. 주거환경

* 주변에 공동주택, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유물분할 경매

* 본건은 공유물분할을 위한 경매로, 매각 후 공유자 간의 추가적인 분할 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

* 김경순, 김주호, 왕승일 임차인은 모두 대항력이 있는 것으로 파악됩니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원이나, 이들의 법적 지위와 점유 관계는 경매 후에도 복잡한 문제가 될 수 있으므로, 현장 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

6.3. 위반건축물

* 본건 건물은 일반건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있습니다.

* 실제 이용 현황이 공부와 상이하며, 3층 및 4층의 발코니 증축 부분이 제시외 건물로 반영되었습니다.

* 위반건축물로 인한 행정적 제재, 이행강제금 부과 가능성, 원상복구 의무 등 추가적인 확인 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 제시외 건물

* 건물 3층 및 4층에 증축된 발코니 부분이 제시외 건물(㉡, ㉣)로 반영되었으며, 1층, 3층, 옥탑에도 제시외 건물(㉠, ㉢, ㉤)이 소재합니다.

* 남측 입구의 제시외 건물(㉥, ㉦)과 북측 입구의 제시외 건물(㉧)은 소유 관계가 불분명하여 평가에서 제외되었습니다. 이는 추후 법적 문제로 이어질 수 있습니다.

6.5. 토지이용 규제

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등에 따른 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 지하철 9호선 언주역 인근의 근린생활시설로, 입지적 강점을 지니고 있습니다. 다만, 공유물분할 경매라는 특성, 대항력 있는 임차인의 존재, 그리고 위반건축물 등재 및 제시외 건물 관련 이슈로 인해 권리관계 및 현황 파악에 신중을 기해야 합니다. 특히 위반건축물에 대한 원상복구 또는 법적 절차 진행 시 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 이를 충분히 고려한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최상급 입지: 강남구 논현동, 지하철 9호선 언주역 초역세권으로 유동인구 및 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 상업/주거 혼합 지역: 다양한 업종의 근린생활시설 및 상업시설 운영에 유리한 환경입니다.

* 잠재적 가치: 입지적 강점을 바탕으로 향후 시세 상승 및 임대 수익 증대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 51,005,255,120원의 감정가를 상회하는 높은 채무 총액과 공유물분할 경매, 위반건축물, 대항력 있는 임차인 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가의 70% ~ 85% 수준 (약 357억 원 ~ 433억 5천만 원)

상기 예상 입찰가는 감정가 및 제반 리스크를 고려한 일반적인 참고 가격이며, 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 현장 조사, 권리 분석, 시장 동향 분석을 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.1. 물건 기본정보