나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1857 [1] 서울특별시 중구 신당동 842 약수하이츠 104동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동에 소재하는 ""동산초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 공원, 교육시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철 3,6호선 ""약수역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 17층 건 내 제7층 제701호로서,
(사용승인일 : 1999-07-29)

외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 완경사지로서, 공동주택(아파트), 교육연구 및 복지시설, 생활편익시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 약 21m, 남측 및 북측으로 약 5m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신당동 842 : 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 중부교
육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대
보호구역(2015-01-20)(세부사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방
어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>

금호동2가 1209 : 제1종일반주거지역, 상대보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요
망)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 서울특별시 중구 신당동 842, 약수하이츠 104동 7층 701호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경1857 (1)이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

본건의 감정가는 1,480,000,000원이며, 토지면적은 49.99㎡ (약 15.12평), 건물면적(전용면적)은 114.92㎡ (약 34.76평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 사용승인일은 1999년 7월 29일이며, 건물은 철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕의 17층 건물 내 7층에 위치하고 있습니다.

채권자는 수협은행이며, 본 물건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 중구 신당동에 위치하며, "동산초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 매우 양호한 편으로, 차량 진출입이 자유롭고 인근에 다수의 버스정류장이 있으며, 지하철 3호선 및 6호선 "약수역"을 도보로 이용할 수 있습니다.

단지는 서측으로 약 21m, 남측 및 북측으로 약 5m 도로에 각각 접해 있어 접근성이 좋습니다.

토지 이용계획상 신당동 842번지는 제3종일반주거지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 12월 24일자 수협은행 근저당 (채권최고액 240,000,000원)입니다.

이후 2025년 6월 18일 수협은행에 의해 임의경매가 신청되었으며, 경매 신청 채권액은 211,935,424원입니다.

등기부등본상 소유권 변동 내역은 김현순, 김종두, 그리고 협의분할에 의한 상속을 거쳐 한경란에게 이전되었습니다.

본건에 대한 임대차 관계는 현재 미상이며, 경매 절차에서 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다(인수 보증금 합계: 0원).

명확한 임차인 정보가 파악되지 않아, 실제 점유 현황 및 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수 없으므로 주의 깊은 조사가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 서울의 중심 업무 및 주거 지구인 중구에 위치하여 도심 접근성이 뛰어납니다.

약수역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역에 속하며, 다양한 편의시설과 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

동산초등학교가 인근에 위치하여 학군으로서의 이점도 갖추고 있습니다.

주거 지역으로서의 안정적인 수요가 예상되며, 역세권이라는 점은 임대 및 시세 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 약수하이츠 아파트 단지에 속해 있으며, 1999년 7월에 입주가 시작되었습니다.

총 3개 동, 684세대로 이루어진 단지입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

주차 공간은 총 46대(지상 12대, 지하 8대)로, 684세대에 비해 매우 부족한 편입니다. 이는 입주민 간 주차 관련 불편을 야기할 수 있는 요인입니다.

건축물 표제부상 104동은 17층 건물이며, 본건은 해당 동 7층에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계의 불확실성: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유자가 대항력을 갖춘 임차인일 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

현저히 부족한 주차 공간: 684세대의 아파트 단지에 비해 주차 대수가 절대적으로 부족하여, 입주민들의 불편이 가중될 수 있습니다.

건축 연식: 1999년식 아파트로, 건물 노후화에 따른 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 중구라는 최상의 입지 조건과 지하철 3, 6호선 약수역 역세권이라는 탁월한 교통 환경을 자랑합니다.

동산초등학교 등 교육 시설과의 인접성은 가족 단위 실수요자에게 매력적인 요소로 작용합니다.

감정가 14억 8천만원은 인근 시세 대비 잠재적으로 저평가되었을 가능성이 있습니다. 특히, 동일 면적의 아파트가 최근 18억 6천만원에 거래된 점은 주목할 만합니다.

다만, 임차인 현황의 불명확성과 매우 부족한 주차 공간은 반드시 사전 조사 및 확인이 필요한 리스크 요인입니다.

유동화 물건이라는 점은 일반적인 경매 절차와 큰 차이가 없으나, 자산의 성격상 특이 사항이 있는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

강남 접근성이 우수한 서울 도심 역세권 입지

안정적인 주거 수요가 뒷받침되는 지역

향후 개발 가능성(재건축, 리모델링)을 내포

최근 실거래가 대비 감정가 수준의 저평가 가능성

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,480,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적인 114.92㎡의 약수하이츠 아파트가 2026년 6월 3일 1,860,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

또한, 84.88㎡ 면적이 1,895,000,000원에, 57.63㎡ 면적이 1,410,000,000원에 각각 거래된 기록도 확인됩니다.

감정가가 최근 최고 실거래가보다 낮게 책정된 점을 고려할 때, 시장 가격을 반영한 예상 입찰가는 1,550,000,000원 선에서 고려해볼 수 있습니다.

이 가격은 감정가를 소폭 상회하며, 지역의 높은 시세와 희소성을 반영한 것으로, 실제 입찰 시에는 권리 분석 및 현장 조사를 통해 확인된 추가적인 리스크 요인을 감안하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

본 경매 물건의 경우, 인수해야 할 보증금이 없으므로 해당 금액으로 입찰가를 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.