나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103181 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 908-11 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '지하철2호선 ""봉천역""' 북동측 인근에 위치하며, 인
근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통시 됨
.

교통상황

본건까지 차량진·츨입이 가능하며, 남서측으로 도보 약 10분거리에 지하철2호선 ""봉천역""
이 소재함.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 약3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한
사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트3층 건으로서
(사용승인일 : 2018.12.20.)

외벽 : 석재 붙임 마감,
내벽 : 인테리어 및 일부 내장타일 등,
바닥 : 인테리어 및 일부 타일 등,
창호 :하이샷시 창호임.

이용상태

공부상 단독주택(다중주택)으로 상세 내용은 후첨 ""건물개황도 및 이용상태"" 참조.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 냉난방설비 및 전기설비, 소화전설비, 도시가스설비 등이
되어 있음.

부합물 및 종물

일반건축물대장상 ""다락(17.64㎡)""으로 기재되어 있으나, 2019.4.22. 일반건축물대장에 주택
과-15146(2019.04.22.)호에 의거 위반건축물 표기[내역 : 옥상 30㎡ 패널 단독주택]되어 현
황 일부 증축(30㎡)되어 경량철골조 판넬지붕 ""주거용""으로 이용되고 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
건축물대장상 위반건축물 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103181 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 908-11

용도: 다중주택

토지면적: 91.60㎡ (약 27.71평)

건물면적: 241.91㎡ (약 73.18평)

제시외 건물면적: 30.00㎡ (약 9.08평) - 옥상 증축 부분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

총 감정가: 1,187,137,460원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 소재하며, 지하철 2호선 '봉천역' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 남서측으로 도보 약 10분 거리에 지하철 2호선 '봉천역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법률에 따른 제한 사항이 있습니다. (교육환경보호구역 최종 확인은 동작교육청 문의 필수)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 4월 29일 접수된 유승철의 가압류(등기부 갑구 9번)입니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인)

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 임차권은 다음과 같습니다. (물건명세서 참고사항 기준)

* 임차인 박상명: 보증금 100,000,000원, 전입 2020.06.22, 확정 2020.06.04.

* 임차인 최영혁: 보증금 140,000,000원, 전입 2020.12.23, 확정 2020.11.26.

* 임차인 강태윤: 보증금 130,000,000원, 전입 2020.08.18, 확정 2020.07.27.

* 임차인 라영이: 보증금 130,000,000원, 전입 2024.03.11, 확정 2024.02.06.

* 임차인 조은채: 보증금 97,600,000원 (총 100,000,000원 중 잔액), 전입 2023.08.02, 확정 2023.07.05.

* 임차인 김태희: 보증금 120,000,000원, 전입 2022.05.24, 확정 2022.04.13.

* 임차인 강은총: 보증금 110,000,000원, 전입 2022.05.23, 확정 2022.04.29.

총 인수되는 임차보증금 합계: 827,600,000원.

* 임차인 LEHUYNH YENNHI, 문현지, 배서영, 봉서영, 김규리: 대항력은 있으나, 물건명세서상 명확히 인수되는 권리로 명시되지 않았으므로 추가 확인이 필요합니다. 이들의 임대관계가 미상인 경우도 있어, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리 (기타)

없음.

3.4. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 해당하는 모든 가압류, 압류 및 기타 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 지하철 2호선 봉천역 인근의 일반적인 주거지역에 위치합니다. 주변에 다양한 형태의 주거 시설과 근린생활시설이 혼재하여, 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 봉천역을 중심으로 하는 상업 지구의 접근성이 양호하여 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 봉천역 도보 10분 거리로 교통 편리.

* 편의시설: 봉천역 주변 상업 시설 및 병원, 은행 등 편의 시설 이용 용이.

* 교육: 인근 교육환경보호구역에 해당하므로, 교육 시설과의 인접성 및 관련 규제 여부 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건물 옥상에 무단 증축된 30㎡의 패널 구조 건축물이 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 건축 관련 법규 위반으로 인한 이행강제금 부과, 철거 명령 등의 행정적 제재가 발생할 수 있는 리스크 요인입니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (인수되는 보증금)

총 827,600,000원의 임차 보증금이 매수인에게 인수됩니다. 이는 낙찰가 외에 추가적으로 부담해야 하는 금액으로, 투자 금액 산정 시 반드시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

6.3. 기타

* 일부 임차인의 임대관계가 미상으로 확인되었습니다. 보증금이나 차임이 미상인 경우, 해당 임차인과의 법률 관계 및 추가적인 문제 발생 가능성에 대해 주의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 2호선 봉천역 역세권에 위치한 다중주택으로, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있는 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 옥상 위반건축물 등재, 상당한 규모의 임차 보증금 인수 부담 등은 투자 결정 시 신중한 검토를 요합니다. 특히, 인수되는 보증금 총액이 8.27억원에 달하므로, 총 투자 금액 대비 수익률을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 봉천역 인근의 우수한 교통망은 부동산 가치 상승의 중요한 요인입니다.

* 다중주택 특성: 여러 가구의 임대가 가능하여 안정적인 임대 수익 창출 잠재력을 보유합니다.

* 건물 신축 연도: 2018년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하여 즉각적인 대규모 리모델링 필요성은 낮습니다. (단, 위반건축물 해소 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,187,137,460원입니다.

매각으로 인해 매수인에게 인수되는 임차 보증금 총액은 827,600,000원입니다.

따라서, 매수인이 실질적으로 추가 부담해야 할 금액은 낙찰가 + 827,600,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사한 연식 및 면적의 다세대 주택 매매 사례를 고려할 때, 본 물건의 잠재적 가치는 감정가를 상회할 수 있습니다. 그러나 위반건축물, 다수의 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담 등 리스크 요인을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

인수되는 보증금을 고려한 총 투자 금액이 합리적인 수익률을 확보할 수 있도록, 보수적으로 예상되는 총 투자 비용을 12억 5천만원으로 산정할 경우, 예상 입찰가는 약 4억 2천만원으로 산출됩니다.

예상 입찰가: 420,000,000원 (사억 이천만원)

총 예상 투자 금액: 약 1,247,600,000원 (낙찰가 420,000,000원 + 인수 보증금 827,600,000원)

*주변 혐오시설 정보: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본 물건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. (상세 조사는 별도 실시 필요)*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.