나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103038 [1] 서울특별시 중구 회현동1가 206 리더스뷰남산 21층윌로우2102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 데이타운 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 회현동1가 소재 ""회현역(지하철 4호선) 1번출구"" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 시장, 백화점 등이 혼재하는 상업지대로서, 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까치 차량의 진출입이 가능하고 인근에""회현역(지하철 4호선)"" 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 건물 내 제21층 제2102호로서,

외벽 : 외장 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 있음.
(그 외 부대시설로서 사우나, 스크린골프연습장, 피트니스 시설 등이 있음.)

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 45미터, 북동측으로 폭 약 25미터, 남서측 및 남동측으로 폭 약 8~10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 공공공지(공개공지)(저촉), 도로(2016-04-14)(저촉), 도로(접합), 지하도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 다시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103038 (1)

감정가: 2,554,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 중구 회현동1가 206 리더스뷰남산 21층 윌로우2102호

아파트명: 남산SK리더스뷰

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 건물 내 제21층 제2102호

사용승인일: 2010년 1월 11일

1.3. 토지 정보

토지면적: 24.26㎡ (약 7.34평)

토지지분: 24.26㎡ (약 7.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 본건 북서측으로 폭 약 45미터, 북동측으로 폭 약 25미터, 남서측 및 남동측으로 폭 약 8~10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획: 일반상업지역, 공공공지(공개공지)(저촉), 도로(2016-04-14)(저촉), 도로(접합), 지하도로(저촉), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 서울도심(4대문안)임.

1.4. 건물 정보

건물면적: 176.26㎡ (약 53.32평)

건물지분: 176.26㎡ (약 53.32평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 건물 내 제21층 제2102호

외벽: 외장 석재 붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등임.

이용상태: 아파트로 이용중임.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 있음.

부대시설: 사우나, 스크린골프연습장, 피트니스 시설 등이 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 회현동1가 소재 "회현역(지하철 4호선) 1번출구" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 시장, 백화점 등이 혼재하는 상업지대로서, 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 "회현역(지하철 4호선)" 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

3.2. 권리관계

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2018-07-26 접수)

소멸예정 권리: 을1 근저당권(우리은행)을 말소기준으로 하여, 해당일자 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. (갑5 가압류, 갑6 강제경매 등은 이미 말소 처리됨.)

인수 또는 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 현재 등기부요약 상에는 지상권 설정 내역은 확인되지 않음.

채무총액: 등기부채권 총액 2,263,191,256원 (근저당 660,000,000원 + 가압류 1,603,191,256원)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 임대관계는 미상임.

현황조사서상 "LEE GINA W"는 소유자의 배우자로 확인됨.

4. 상권분석

본건이 위치한 중구 회현동1가는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 시장, 백화점 등이 복합적으로 혼재된 상업지역으로, 도심 상권의 특성을 보임. 주변에는 남대문 시장, 롯데백화점 등 주요 편의시설이 근접해 있어 유동인구가 풍부하며 상업 활동이 활발한 지역임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 회현역(지하철 4호선), 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 또한, 남대문 시장, 롯데백화점 등이 인접해 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

5.2. 부대시설

본건이 속한 남산SK리더스뷰 아파트 단지 내에는 사우나, 스크린골프연습장, 피트니스 시설 등 다양한 입주민 편의시설이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

현장 조사 당시 점유자의 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가하여, 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 상태를 파악할 수 없음. 따라서 경매 입찰 시 이 점을 반드시 유의해야 함. 또한, "별도등기"에 대한 상세 내용 확인이 필요하나, 제공된 정보만으로는 명확히 파악하기 어려움.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도심의 핵심 입지에 위치한 고급 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수함. 아파트 자체적으로도 다양한 부대시설을 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨. 권리관계는 명확한 편이나, 내부 미확인 등 경매 특유의 리스크 요소를 인지하고 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 탁월한 도심 입지: 회현역 초역세권으로 서울 중심업무지구 접근성이 뛰어남.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 백화점, 시장, 지하철역 등 주변 편의시설 밀집.

* 주거 만족도 높은 아파트: 단지 내 다양한 부대시설 및 우수한 관리 상태 기대.

* 상대적으로 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 잠재적 가치 상승 여력 보유.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 면적(176.26㎡)이 유사한 SK리더스뷰남산 아파트는 2026년 3월 24층이 25억원에 거래된 사례가 있음. 감정가는 25억 5천 4백만원으로, 최근 실거래가와 유사한 수준임.

임대차 정보를 고려할 때, 145.79㎡(44평) 면적이 보증금 3,000만원, 월세 700만원에 거래되는 점을 감안하면, 본 건 176.26㎡(53평)의 월세는 이보다 높을 것으로 예상되며, 이는 잠재적 임대 수익을 기대할 수 있음을 시사함.

내부 미확인 등 리스크와 최근 실거래가 및 감정가 수준을 고려할 때, 예상 입찰가는 24억원 ~ 25억 5천만원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 합리적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.