나이스옥션 법원경매 제주 2024타경11513 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 316-14 현영팔레스가족호텔 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경11513 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 316-14 현영팔레스가족호텔 숙박시설 경매

• 사건번호: 2024타경11513
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 태평로335번길 11-1 현영PALACE 가족호텔
• 용도: 숙박시설

제주지방법원 경매6계 2024타경11513 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 태평로335번길 11-1 현영PALACE 가족호텔 | 감정가: 3,130,893,100원 | 최저가: 2,191,625,000원 | 용도: 숙박시설

1. 부천 지원 2024타경11513 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경11513 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 316-14 현영팔레스가족호텔

용도: 숙박시설

감정가: 3,130,893,100원

토지면적: 337.20㎡ (약 102.02평)

토지지분: 337.2㎡ (약 102.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 1473.80㎡ (약 445.73평)

건물지분: 1473.8㎡ (약 445.73평)

건물 제시외면적: 90.90㎡ (약 27.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOO

1.2. 물건 요약

특이사항:

제시외 건물(목록 기재 2-1 내지 2-2)을 포함하여 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

주의사항:

본 물건은 일괄 매각 대상이며, 목록 기재된 제시외 건물 2-1 및 2-2가 포함됩니다.

1.3. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 "천지동주민센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 해당 지역은 주택 및 상가 혼용지대로, 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통상황:

차량의 통행이 용이하며 시가지 내에 위치합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정이 편리합니다.

인접 도로상태:

물건지 남측으로는 폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

주변 시설:

본 물건은 서귀포시 관광 중심지인 천지연폭포, 새연교, 이중섭 미술관 등과 가까운 거리에 위치하여 관광객 접근성이 우수한 지역입니다. 주변에는 다양한 근린생활시설, 상점, 식당, 숙박시설 등이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 현재까지 파악된 정보로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 토지 분석

토지 형태 및 이용상태:

토지는 세로 장방형의 형태로, 인접 도로와 대체로 등고·평탄한 상태입니다. 현재 상업용(숙박시설) 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

본 토지는 일반상업지역, 고도지구(20m 이하), 방화지구, 소로 2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2023.10.20. 고시), 역사문화환경보존지역(2008-12-15, 무태장어 서식지, 천지연 난대림지대), 공장설립제한지역(2020-06-01), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)에 저촉되며, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)에 해당합니다. 이러한 복합적인 지구 지정은 향후 건축 또는 개발 시 건축계획심의 대상이 될 수 있으며, 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

토지 제시외면적:

토지 자체의 제시외 면적은 없습니다.

1.5. 건물 분석

건물 구조:

건물은 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕의 7층 건물입니다.

사용승인일/증축일:

사용승인일은 2012년 9월 27일이며, 증축일은 2013년 1월 8일입니다.

마감:

외벽은 드라이비트, 세라믹 타일 마감 등이며, 내벽은 벽지, 세라믹 타일 마감 등입니다. 바닥은 우드 타일, 세라믹 타일 마감 등이며, 창호는 PVC 및 강화유리 샷시창 등입니다.

이용상태:

현재 숙박시설(가족호텔)로 이용 중이며, 상호는 "CHOI HOSTEL JEJU"입니다.

설비내역:

기본 위생 설비, 급·배수 설비, 화재 탐지 설비, 화재 경보 설비, 펌프 시설, 수조, 승강기 설비, 보일러에 의한 난방 시설 등이 설치되어 있습니다.

공부와의 차이:

공부상의 건물 명칭은 "현영팔레스가족호텔"로 되어 있으나, 현황으로는 "CHOI HOSTEL JEJU"라는 상호로 이용되고 있습니다. 이는 현황 이용과 공부상 명칭 간의 차이점입니다.

부합물 및 종물:

"지적 및 건물개황도" 참조가 필요합니다.

건물 제시외면적:

건물에는 90.90㎡ (약 27.50평)의 제시외 면적이 존재합니다. 이는 건물 목록 상의 2-1 및 2-2에 해당될 것으로 보이며, 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

1.6. 권리분석

경매 구분:

본 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다. 이는 채무자의 담보권 실행에 의해 진행되는 경매로, 통상적으로 법원에서 정한 매각기일에 최고가 매수신고인이 매각대금을 납부하면 낙찰자의 명의로 소유권 이전 등기가 이루어지며, 촉탁 등기 시 매각으로 인해 소멸되는 저당권, 전세권 등은 말소됩니다.

채권자:

서OOOOOOO입니다.

권리관계:

본 건은 임의경매이므로, 매각으로 인해 대부분의 권리(저당권, 근저당권, 압류, 가압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 인수되는 권리가 있는지 여부는 추가적인 권리 분석이 필요할 수 있습니다.

제시외 건물 포함 여부:

주의사항에 명시된 바와 같이, 제시외 건물(목록 기재 2-1 내지 2-2)이 일괄매각에 포함되어 진행됩니다.

1.7. 상권분석

주변 지역 특성:

서귀포시의 핵심 관광 지역에 위치하며, 천지동 주민센터 인근에 자리 잡고 있어 접근성이 뛰어납니다. 해당 지역은 숙박시설, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역으로, 관광객과 주민을 대상으로 하는 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

숙박시설 용도의 적합성:

제주도의 주요 관광지인 서귀포에 위치하고 있으며, 인근에 관광 명소가 많아 숙박시설(호텔, 호스텔) 운영에 매우 유리한 입지입니다. "CHOI HOSTEL JEJU"라는 상호로 현재 운영 중이라는 점은 상권 내에서의 수요가 존재함을 시사합니다.

잠재적 상권 가치:

제주 관광 산업의 지속적인 성장세를 고려할 때, 관광객 유치에 용이한 입지 조건은 향후에도 꾸준한 임대 수익 또는 운영 수익을 기대하게 합니다.

1.8. 생활정보

편의시설:

주변에 주민센터가 위치하며, 다양한 상점, 식당, 은행 등 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 관광객을 위한 편의시설 또한 풍부합니다.

주거 환경:

주택 및 상가 혼용 지역으로, 다양한 형태의 주거 및 상업 시설이 공존하고 있습니다. 주변 환경은 대체로 정돈된 편이며, 숙박시설 운영에 적합한 인프라를 갖추고 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

임대관계 미상:

현재 임대 관계에 대한 정보가 불확실합니다. 낙찰 후 기존 임차인이 있을 경우 명도 진행에 따른 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

공부와의 명칭 차이:

건물 명칭이 공부상 "현영팔레스가족호텔"이나 현황 "CHOI HOSTEL JEJU"로 다릅니다. 이는 향후 건물 관련 서류 정리 시 주의가 필요하며, 상호 변경에 대한 절차가 요구될 수 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

본 물건 토지는 고도지구, 방화지구, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역 등 다수의 도시계획 및 환경 관련 규제를 받고 있습니다. 이러한 규제들은 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

제시외 건물로 인한 분쟁 가능성:

제시외 건물 포함으로 인한 예상치 못한 문제 발생 가능성(예: 실제 면적, 점유 관계, 불법 건축물 여부 등)에 대한 확인이 필요합니다.

주변 혐오시설 유무:

현재까지 파악된 주변 시설 정보에 따르면, 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 최종 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.10. 투자 포인트

제주 관광지 입지:

서귀포시라는 제주도의 대표적인 관광지에 위치하여 관광객 수요가 꾸준한 지역입니다.

숙박시설 운영 가능성:

현재 숙박시설로 운영 중이며, 상호명 변경으로 인한 혼선만 정리된다면 즉시 운영이 가능하거나, 리브랜딩을 통해 수익성을 개선할 잠재력이 있습니다.

감정가 대비 시세 비교:

감정가 31억 3천만원은 토지 및 건물 면적, 입지를 고려했을 때 경쟁력 있는 가격일 수 있습니다. 다만, 최근 주변 실거래가 및 유사 물건의 시세 추이를 비교 분석하는 것이 필수적입니다.

개발 또는 리모델링 잠재력:

다수의 지구 지정으로 인해 개발에 제약이 따를 수 있으나, 기존 건물의 리모델링 또는 내부 시설 개선을 통해 상품성을 높일 수 있습니다.

1.11. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시의 핵심 관광 지역에 위치한 숙박시설로, 좋은 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 현재 숙박시설로 운영 중이며, 관광객 수요가 풍부한 지역적 특성상 안정적인 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 건물 명칭의 공부상 차이, 임대 관계 미상, 그리고 다수의 토지 이용계획 제한 사항 등은 투자 전 면밀히 검토해야 할 리스크 요소입니다. 제시외 건물이 포함된 일괄 매각 대상이므로, 해당 부분에 대한 정확한 확인과 명도 계획 수립이 중요합니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 거친다면, 매력적인 투자 기회가 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

법원 정보

제주지방법원 경매6계