나이스옥션 법원경매 제주 2024타경25543 [2] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 1249-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민 · 평가일 2024.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1-4) : 본건은 제주특별자치도 서귀포시 태흥리 소재 "태흥1리입구교차로" 북서측 인근에 위치하며 주위는 과수원 등이 주를 이루며 일부 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

기호(5,7) : 본건은 제주특별자치도 서귀포시 태흥리 소재 "태흥1리입구교차로" 남측 인근에 위치하며 주위는 주택, 과수원, 창고 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

기호(1-4) : 본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하나 버스정류장 등이 다소 원거리에 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

기호(5,7) : 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1-3) : 공히 부정형의 평지로서 과수원 등으로 이용중임.
기호(4) : 사다리형의 평지로서 진입로 등으로 이용중임.
기호(5) : 부정형의 평지로서 창고시설 부지 등으로 이용중임.
기호(7) : 부정형의 평지로서 주택 부지, 현황 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2) : 지적상 맹지임.
기호(3) : 본건 기호(4)를 통하여 북동측 공도로 진출입함.
기호(5) : 본건 북동측으로 소로에 접함.
기호(7) : 본건 북동측, 북서측으로 각각 소로와 세로에 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,3,4) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)임.

기호(5,7) : 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)임.

제시목록 외의 물건

감정평가명세표, 지적 및 건물개황도 등 참조하시기 바람.

공부와의 차이

기호(4) : 공부상 지목은 과수원이나 현황은 진입로 등임.
기호(7) : 공부상 지목은 전이나 현황은 주택 등의 부지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건 기호(1-3) 토지상의 비닐하우스내에는 소유권 미상의 수목(감귤나무 등)이 소재하는바, 규격, 식재상황, 관리상태, 표준적인 재식주수 등을 고려하여 수목을 토지에 포함하여 평가하였음. 수목을 제외한 토지평가액을 감정평가명세표에 별도로 기재하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

3) 본건 기호(1,3) 토지상에는 소유권 미상의 제시외건물 기호㉠(일반건축물대장 : 있음, 등기사항전부증명서 : 없음)이 소재하는바, 일반건축물대장상의 구조, 면적, 사용승인일 및 현황 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람.

4) 본건 기호(1-3) 토지상에는 소유권 미상의 제시외물건 기호㉡(비닐하우스, 약 2,300㎡)이 소재하는바, 면적을 개략적으로 실측하고, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표상 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람.

5) 본건 기호(4) 토지는 공부상 지목이 ‘과수원’이나 토지 현황, 주위 토지와의 관계, 최유효이용 등에 비추어 진입로 등으로 판단되는바, 평가시 이를 고려하였음.

6) 기호(5) 토지상에는 후첨 지적개황도 및 사진용지와 같이 컨테이너 2개동이 소재하나, 이동이 용이한 것으로 판단되어 평가외하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바람.

7) 본건 기호(7) 토지와 인접한 ‘태흥리 2008번지(지목:도로)’상에는 소유권 미상의 제시외물건 기호㉢(일반건축물대장 : 없음, 등기사항전부증명서 : 없음)이 소재하는바, 면적을 개략적으로 실측하고, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표상 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람.

8) 본건 기호(7) 토지상에는 소유권 미상의 제시외물건 기호㉣(일반건축물대장 : 없음, 등기사항전부증명서 : 없음)이 소재하는바, 면적을 개략적으로 실측하고, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표상 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람.

9) 본건 기호(7) 토지는 후첨 지적개황도와 같이 일부가 현황 도로로 이용중인바, 이를 감안하여 평가하였음.

10) 본건 토지의 평가는 평가목적 등을 고려하여 제시외건물에 구애됨이 없이 토지를 평가하였으며, 제시외건물이 경매 대상에서 제외되어 해당 토지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지평가액을 감정평가명세표상에 별도로 기재하였음. 제시외건물의 위치 및 경계는 지적개황도에 개략적으로 도시하였으나, 정확한 위치 및 경계 확인은 측량 등이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(6) 경량철골구조 철골트러스지붕 단층 건물로서,

외벽 : 판넬 등,
내벽 : 판넬 등,
바닥 : 에폭시 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

창고, 사무실, 화장실 등임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

감정평가명세표, 지적 및 건물개황도 등 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경25543 (2)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 1249-1

용도: 창고시설

감정가: 877,700,000원

토지 면적: 1252.00㎡ (약 378.73평)

건물 면적: 97.50㎡ (약 29.49평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주식회사 대림

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

위치 및 주변 환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 소재 "태흥1리입구교차로" 북서측 및 남측 인근에 위치합니다. 주변은 과수원, 주택, 창고 등이 혼재된 지역으로, 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 버스정류장과의 거리가 다소 원거리에 위치하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

토지 이용 및 형태:

* 본건 토지(기호 1-3)는 부정형의 평지로 과수원 등으로 이용 중입니다.

* 본건 토지(기호 4)는 사다리형의 평지로 진입로 등으로 이용 중입니다.

* 본건 토지(기호 5)는 부정형의 평지로 창고시설 부지 등으로 이용 중입니다.

* 본건 토지(기호 7)는 부정형의 평지로 주택 부지, 현황 도로 등으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

* 본건 토지(기호 1, 2)는 지적상 맹지입니다.

* 본건 토지(기호 3)는 기호(4)를 통하여 북동측 공도로 진출입합니다.

* 본건 토지(기호 5)는 북동측 소로에 접해 있습니다.

* 본건 토지(기호 7)는 북동측 및 북서측으로 각각 소로와 세로에 2면이 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 본건 토지(기호 1, 2, 3, 4)는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 지하수자원특별관리구역에 해당합니다.

* 본건 토지(기호 5, 7)는 제1종일반주거지역, 고도지구(15M 이하), 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역, 지하수자원특별관리구역에 해당합니다.

공부상 지목과 현황 차이:

* 본건 토지(기호 4)는 공부상 지목이 과수원이나 현황은 진입로 등으로 이용 중입니다.

* 본건 토지(기호 7)는 공부상 지목이 전이나 현황은 주택 등의 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

토지 권리 요약:

* 소유권은 고병주에서 고재욱으로 이전되었습니다.

* 말소기준권리인 서귀포수산업협동조합의 근저당(2019-12-27, 588,000,000원)을 포함한 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부채권 총액은 1,068,000,000원입니다.

건물 권리 요약:

* 소유권은 고재욱에게 있습니다.

* 중요: 건물 등기부상 서귀포수산업협동조합의 근저당(2023-02-27, 588,000,000원)이 '인수' 조건으로 등재되어 있어, 매각 후에도 매수인에게 인수됩니다. 이는 매수인의 추가적인 채무 부담으로 작용합니다.

* 김명순의 근저당(2023-04-18, 480,000,000원) 등 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 건물 등기부채권 총액은 1,068,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로, 추후 대항력 있는 임차인 발생 여부에 대한 확인이 필요합니다.

* (주의) 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 보증금/차임 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 환경: 본건이 위치한 지역은 과수원, 주택, 창고 등이 혼재된 농업 및 주거 복합 지역으로, 상업 시설이 밀집한 상권 지역이라기보다는 지역 기반 시설 위주의 환경입니다.

입지 및 접근성: "태흥1리입구교차로" 인근에 위치하여 차량을 통한 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 창고 시설로서의 기능은 갖추고 있으나, 주변 환경과의 조화 및 민원 발생 가능성(예: 소음, 냄새)은 고려해야 합니다.

5. 생활정보

주변 시설: 본건 주변으로 주택, 과수원, 농경지 등이 분포하고 있습니다.

교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

편의시설: 구체적인 편의시설 정보는 제한적이나, '태흥1리입구교차로' 인근이므로 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 추정됩니다.

혐오시설 여부:

* 인근 지역에 대규모 산업 단지나 공식적으로 지정된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 지역 특성상 소규모 축사나 농가 시설이 존재할 수 있어, 해당 시설들로부터 발생하는 소음, 냄새 등의 영향을 받을 가능성은 배제할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

인수 채무: 건물 등기부상 서귀포수산업협동조합의 근저당 588,000,000원이 매각 후에도 인수되므로, 이는 상당한 추가 재정 부담으로 작용합니다.

복잡한 권리 관계 및 중복 사건: 중복사건 및 공동담보로 인한 경매 절차의 복잡성과 채권자 간의 이해관계 충돌 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

소유권 미상의 제시외 물건:

* 토지(기호 1-3) 상의 수목(감귤나무 등) 및 비닐하우스(기호 ㉡), 건물(기호 ㉠).

* 토지(기호 7)와 인접한 도로상 물건(기호 ㉢) 및 토지(기호 7) 상 물건(기호 ㉣).

* 이들 물건은 소유권 분쟁, 철거 또는 이전 등에 따른 추가 비용 및 시간 소요의 위험을 내포합니다.

토지 현황과 공부상 지목 불일치: 기호(4)는 과수원에서 진입로로, 기호(7)는 전에서 주택 부지로 현황이 변경되었습니다. 이는 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

지적상 맹지: 토지 일부(기호 1, 2)가 지적상 맹지이므로, 토지 활용 및 접근성에 제약이 있을 수 있습니다.

임차인 관련 불확실성: 임대관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 신고되어 있어, 추후 대항력 있는 임차인으로 인한 예상치 못한 금전적 부담 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 남원읍에 소재한 창고시설로, 넓은 토지 면적과 지역적인 잠재력을 갖추고 있습니다. 그러나 건물에 대한 5억 8천 8백만원의 근저당권 인수, 다수의 소유권 미상 제시외 물건 존재, 토지 현황과 공부상 지목 불일치, 일부 맹지 등 상당한 리스크 요인을 안고 있습니다.

특히, 건물 근저당권 인수 문제는 매수인의 총 지출액에 큰 영향을 미치므로, 철저한 자금 계획과 함께 인수 채무 상환 계획을 면밀히 수립해야 합니다. 또한, 제시외 물건에 대한 소유권 관계 및 처리 방안, 토지 이용 계획 등을 사전에 철저히 조사하고 법적 검토를 마쳐야 합니다.

이러한 리스크들을 감안할 때, 투자는 신중한 접근이 필요하며, 인수 채무를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

제주 지역 창고 시설 수요: 제주도의 관광 및 물류 산업 발전에 따른 창고 시설의 지속적인 수요 증가 가능성.

넓은 토지 면적: 1252.00㎡(약 378.73평)의 넓은 토지는 향후 증축, 용도 변경, 재개발 등의 잠재력을 제공합니다.

지역적 이점: '태흥1리입구교차로' 인근으로, 향후 교통망 개선 시 물류 허브로서의 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 877,700,000원

건물 인수 채무: 588,000,000원

본건 경매는 토지 및 건물 일괄 매각이며, 건물의 서귀포수산업협동조합 근저당 588,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서, 실제 매수인이 부담해야 할 총 금액은 입찰가 + 인수 채무 588,000,000원 + 기타 부대 비용(취득세, 명도 비용 등)이 됩니다.

예상 입찰가는 인수 채무를 제외한 순수 자산 가치를 고려하여 산정합니다. 본건의 감정가가 시장 가치를 반영한다고 가정할 때, 인수 채무 588,000,000원을 차감한 금액을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

제시외 물건, 맹지, 공부상 지목과 현황 차이 등의 리스크를 고려하여, 인수 채무를 제외한 입찰가 범위는 300,000,000원 ~ 400,000,000원으로 제안합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 전문가와 상의하여 해당 물건의 정확한 시장 가치, 잠재적 수익률, 총 지출 비용 등을 종합적으로 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.