나이스옥션 법원경매 제주 2024타경30224 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 낙천리 431-1 과수원 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경30224 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 낙천리 431-1 과수원 경매

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제주지방법원 경매6계 2024타경30224 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 낙천리 431-1 | 감정가: 3,121,799,000원 | 최저가: 1,070,777,000원 | 용도: 과수원

1. 제주지방법원 2024타경30224 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경30224 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 낙천리 431-1

용도: 과수원

감정가: 3,121,799,000원

토지면적: 13,957.00㎡ (약 4,221.54평)

토지 지분율: 1395700 (100%)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 41.10㎡ (건물은 없으나 제시외 면적이 있습니다.)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 고OO

채무자: 고OO

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각, 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 농지취득자격증명 필요(목록1~5. 미제출 시 보증금 몰수). 과수목 포함 평가임.

1.2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 "가마오름" 북서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위 환경으로는 과수원, 전, 단독주택 등이 혼재하는 농촌 및 자연 녹지 지역의 특징을 보입니다. 차량 접근은 가능하나, 본건 기호(1,2,3,5) 토지는 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 접근성에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 기호(4) 토지만 동측 약 14미터 도로에 접해 있습니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 고OO입니다. 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 유동화 물건이며, 재매각이 진행 중입니다. 소유권 외 별도의 복잡한 권리관계는 제시되지 않았으나, 경매 절차 진행 중 말소되는 권리와 인수되는 권리가 있을 수 있으므로 상세한 권리 분석은 필요합니다.

1.4. 상권분석

제주시 한경면 낙천리 일대는 주로 농업 활동이 이루어지는 지역으로, 인근에 단독주택이 산재해 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의시설이나 농산물 관련 시설이 발달했을 가능성이 높습니다. 본건 토지는 과수원으로 이용되고 있어, 주변 상권보다는 농산물 유통이나 가공과 관련된 연계성을 고려해볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에 다양한 농경지가 분포하고 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 맹지인 토지가 다수 포함되어 있어 건축이나 개발 시 도로 확보 문제가 중요하게 고려되어야 합니다. 제주시 중심지와의 접근성은 도로망에 따라 달라지겠지만, 한경면의 특성상 어느 정도의 이동 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명이 필수적이라는 점입니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 다수의 토지가 맹지라는 점은 토지 활용에 있어 큰 제약이 될 수 있습니다. 본 토지는 계획관리지역이지만, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 3, 4등급 등 여러 환경 관련 규제의 적용을 받고 있어 개발 행위에 상당한 제한이 따를 수 있습니다. 이는 향후 토지 가치 상승이나 활용에 있어 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 현재 제주 제주시 한경면 낙천리 431-1 주변 시설에 대한 공개적인 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 특이 사항은 확인되지 않았으나, 토지 이용 계획 및 제한 상태에 따른 개발의 한계는 분명한 리스크입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 제주시 한경면의 넓은 면적의 과수원 토지로, 감정가가 높게 책정되어 있습니다. 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역에 위치하고 있으나, 맹지 포함, 농지취득자격증명 필요, 다수의 환경 규제 등 토지 활용에 있어 상당한 제약이 따르는 물건입니다. 재매각이 진행 중이라는 점은 이전 입찰자들이 이러한 제약 사항들을 고려했거나, 낙찰 후 잔금 납부에 문제가 있었을 가능성을 시사합니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 제주도라는 지리적 이점과 넓은 면적의 토지를 비교적 낮은 경쟁률로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

둘째, 농업 또는 관련 시설(예: 체험 농장, 농산물 가공 시설 등)에 관심 있는 투자자에게는 잠재적인 가치를 지닐 수 있습니다.

셋째, 현재로서는 개발이나 활용에 제약이 많지만, 향후 관련 규제 완화 또는 지역 개발 계획의 변화에 따라 가치가 재평가될 가능성도 배제할 수는 없습니다.

다만, 투자 시에는 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 맹지 해소 방안, 각종 규제 내용을 철저히 확인하고 신중하게 접근해야 합니다.

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