나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62037 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 9층비-910호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62037 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 9층비-910호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경62037
• 주소: 부산광역시 부산진구 부전로 108, 9층비-910호 (부전동,대동레미안센트럴시티)
• 용도: 오피스텔

부산지방법원 경매1계 2024타경62037 | 소재지: 부산광역시 부산진구 부전로 108, 9층비-910호 (부전동,대동레미안센트럴시티) | 감정가: 164,000,000원 | 최저가: 80,360,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보 및 소재지

사건번호: 부산지방법원 2024타경62037 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 9층비-910호 (현칭: 102동 910호)

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설이며, 실제 주거용 이용 중)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 감정가 정보

감정가: 164,000,000원

토지면적: 4.86㎡ (약 1.47평)

토지 지분율: 486.47999999999996

건물면적: 0.00㎡ (제시 자료 기준. 해당 오피스텔 타입의 전용면적은 약 32.25㎡ (9.75평) 내외로 추정됨)

주의사항: 제공된 자료에 건물면적이 0.00㎡로 표기되어 있으나, 이는 구분건물 감정평가요항표에 따른 감정 대상 건물이며 실제 매각은 '토지/건물 일괄매각'으로 진행되므로 권리상 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하며, 부산의 핵심 상권인 서면역 생활권을 누리는 뛰어난 입지입니다.

주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 일반상업지역으로 유동 인구 및 생활 편의시설 밀집도가 매우 높습니다.

2.2. 교통 상황

교통 사정은 최상급입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선, 2호선 환승역인 서면역이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 매우 양호합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하 3층 지상 19층 건내 9층에 위치합니다.

외관: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감으로 관리가 용이합니다.

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 기계식 주차타워설비, 공동 현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.

이용 상태: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제 현황은 주거용 오피스텔(원룸형)로 이용 중입니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리 분석

매각 물건: 토지 및 건물이 일괄 매각되는 강제경매 물건입니다. 따라서 낙찰 시 토지와 건물을 모두 취득하게 됩니다.

소유자/채무자: 주OOOOOOOOOO.

채권자: 강OO.

특이사항: 부동산 강제경매이므로 말소기준권리 이하의 모든 권리는 원칙적으로 소멸됩니다. 등기부상 권리 분석은 별도 확인이 필요하지만, 일괄 매각 물건으로 소유권 취득에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

3.2. 잠재적 리스크

현황과 공부의 불일치: 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 이 경우 낙찰 후 주택 임대 사업자 등록 또는 취득세 감면 여부 등에 대해 관련 법규 및 세법 검토가 필요하며, 특히 주거용으로 이용 시 다주택자 여부에 따라 양도세 등 세금 문제가 발생할 수 있습니다.

임대 관계: 감정평가서상 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있습니다. 현장 조사 및 매각 명세서를 통해 점유자(임차인)의 존재 여부와 그 대항력 유무를 반드시 확인하여, 명도 리스크 및 예상 비용을 산정해야 합니다.

주차: 세대당 주차 대수가 0.66대 수준으로 주차 공간이 다소 협소할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 부산 최대의 중심 상권인 서면역 인근 일반상업지역에 위치합니다.

주변은 롯데백화점 부산본점, 디지털 유통단지, 서면종합시장 등 쇼핑 및 상업 인프라가 풍부합니다.

부산시에서 서면 도심권을 글로벌 중심 업무 지구로 육성할 계획이 있어 미래 가치도 기대됩니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 시설

생활 편의성: 도보 거리에 마트, 병원, 약국, 카페 등 다양한 편의 시설이 모여 있어 생활이 편리합니다.

혐오 시설: 해당 지역은 서면 중심 상권이므로 대형 혐오 시설(납골당, 폐기물 처리장 등)은 없으나, 상업 지역 특성상 유흥 시설 및 번화가 소음 등이 발생할 수 있습니다.

학군: 상대보호구역에 해당되어 부전초등학교 등이 가까이 위치합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 역세권에 위치한 비교적 신축급(2019년 준공) 오피스텔입니다.

뛰어난 교통 환경과 풍부한 임대 수요층(직장인 및 1인 가구)을 확보하고 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

감정가 1억 6,400만 원은 현 시장 상황과 입지를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되나, 실제 거래되는 전용면적 대비 가격과 비교 분석이 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 부산 지하철 1, 2호선 환승역인 서면역 초역세권으로 임대 수요 흡수력이 매우 높습니다.

안정적인 임대 수익: 서면 상권의 직장인 및 인근 대학생 등의 1인 가구 수요가 끊임없이 유입되는 지역입니다.

세컨드하우스 및 투자 목적 적합: 풀옵션 원룸형 오피스텔(추정)로 실거주 및 임대 사업용으로 모두 활용도가 높습니다.

경쟁력 있는 가격: 법원 경매를 통해 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회입니다.

법원 정보

부산지방법원 경매1계