나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경41977 [1] 경상북도 성주군 용암면 용정리 422 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1, 2): 경상북도 성주군 용암면 용정리 소재 "용암면행정복지센터" 서측 인근에
위치하며, 부근 일대는 자연림, 농경지 및 단독주택 등으로 형성되어 있
음.

일련번호(3): 경상북도 성주군 용암면 본리리 소재 "남성주IC" 북서측 인근에 위치하며,
부근 일대는 자연림, 농경지 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

일련번호(4): 경상북도 성주군 벽진면 자산리 소재 "점복지" 남동측 인근에 위치하며, 부
근 일대는 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

일련번호(1 - 4): 공히 차량의 접근이 불가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상
황 불편시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 남동측 하향 완경사지에 위치한 부정형의 토지이며, 농경지(휴경지)상태임.

일련번호(2): 남측하향 급경사지에 위치한 부정형의 토지이며, 자연림 상태임.

일련번호(3): 북측하향 급경사지에 위치한 부정형의 토지이며, 자연림 상태임.

일련번호(4): 서측 하향 급경사지에 위치한 부정형의 토지이며, 자연림 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1, 3, 4): 지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 접근가능함.

일련번호(2): 남측으로 폭 약 3미터의 비포장 임도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)
,가축사육제한구역(젖소 돼지 개 닭 오리 제한구역), 배출시설설치제한지역
,공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)임.

일련번호(2): 농림지역, 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 제한구역),배출시설설치제한
지역,보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호
)임.

일련번호(3): 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 가축사육제한구역(젖소 돼지
개 닭 오리 제한구역), 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 공장
설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)임.

일련번호(4): 농림지역, 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 제한구역), 보전산지, 임업용
산지임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.

2)기 타: 본건 일련번호(2) 지상에 분묘가 수기 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

맹지.지분매각임. 공유자 우선매수권 있음(행사제한 1회).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

본 물건은 대구지방법원 서부지원에서 진행 중인 부동산강제경매 사건으로, 사건번호는 2024타경41977 (1)호입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 경상북도 성주군 용암면 용정리 422번지이며, 용도는 답(논)입니다.

감정평가액은 43,648,000원입니다.

총 토지 면적은 1567.00㎡ (약 474평)이며, 본 경매 대상 물건은 이 중 일부 지분인 992.0677㎡ (약 300평)입니다.

건물 면적은 0㎡로, 건축물은 없습니다.

1.3. 매각 대상 및 종류

매각 대상은 토지 일부 지분이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 엔OOOOOOOOOOOOO (엔에이치농협캐피탈주식회사) 입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 성주군 용암면 용정리 소재 "용암면행정복지센터" 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 자연림, 농경지 및 단독주택 등으로 형성된 농촌 지역입니다. (일련번호 3번 토지는 "남성주IC" 북서측 인근, 일련번호 4번 토지는 "점복지" 남동측 인근에 위치합니다.)

2.2. 교통 및 접근성

본건은 차량의 접근이 불가능하며, 간선도로와의 접근성이 좋지 않아 제반 교통 상황이 불편합니다. 일련번호 2번 토지는 남측으로 폭 약 3미터의 비포장 임도와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

일련번호 1번 토지는 남동측 하향 완경사지의 부정형 토지로, 현재 농경지(휴경지) 상태입니다.

일련번호 2번 토지는 남측 하향 급경사지의 부정형 토지로, 자연림 상태이며, 본 토지 지상에 분묘가 수기 소재합니다.

일련번호 3번 토지는 북측 하향 급경사지의 부정형 토지로, 자연림 상태입니다.

일련번호 4번 토지는 서측 하향 급경사지의 부정형 토지로, 자연림 상태입니다.

2.4. 인접 도로 및 맹지 여부

일련번호 1, 3, 4번 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 경유하여 접근이 가능합니다.

일련번호 2번 토지는 남측으로 비포장 임도와 접하여 일부 접근성은 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

1994년 6월 15일 김종보 소유권 이전(매매)이 있었습니다.

2015년 4월 21일 김규동 앞으로 2번 정기분 지분 전부 이전(매매)이 이루어졌습니다.

2024년 7월 16일 경북신용보증재단이 김규동 지분에 대해 20,000,000원의 가압류를 설정했습니다.

2024년 10월 7일 엔에이치농협캐피탈주식회사가 해당 지분에 대해 20,000,000원의 채권을 근거로 강제경매 개시 결정을 신청했습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본건의 말소기준권리는 2024년 7월 16일 접수된 경북신용보증재단의 가압류 또는 2024년 10월 7일 접수된 엔에이치농협캐피탈주식회사의 강제경매개시결정으로 판단됩니다. 이들 권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 경매 절차를 통해 매각이 완료되면 가압류, 강제경매 등 등기부상 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 현재 등기부에는 지상권 등기사항이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상입니다. 임차인이 없으므로 보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다.

4. 상권분석

주변은 주로 농경지, 자연림, 단독주택이 혼재된 농촌 지역으로, 상업 시설이나 산업 시설은 미미합니다. 지역 내 유일하게 "용암면행정복지센터"가 인근에 위치하고 있어 행정 및 기초 편의시설 이용은 가능합니다.

5. 생활정보

가까운 면소재지의 행정복지센터, 주민센터, 소규모 상점 등을 이용할 수 있습니다. (일련번호 2번 토지는 임도와 접해 있어, 해당 임도를 통한 접근이 가능할 수 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근성 문제

본건(일련번호 1, 3, 4)은 지적도상 맹지이며, 차량 접근이 매우 제한적이어서 토지 활용에 큰 제약이 따릅니다. 인접 필지를 경유해야 하므로 토지 사용 승낙 확보가 필수적입니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지는 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 건축, 개발, 농업 외 용도로 활용 시 관련 법규 및 규제 사항을 철저히 확인해야 합니다.

6.3. 분묘기지권 존재

일련번호 2번 토지 지상에 분묘가 수기 소재하고 있어, 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 소유권 행사 및 이용에 제약을 초래할 수 있습니다.

6.4. 지분 매각 및 공유자 우선매수권

본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상입니다. 또한, 공유자 우선매수권이 존재하며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 입찰 과정 및 낙찰 여부에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.5. 농지취득자격증명 필요

용도는 '답'(논)으로 되어 있어, 매수인으로 결정될 경우 관할 시군구청으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 성주군 용암면의 농촌 지역에 위치한 토지 일부 지분입니다. 맹지, 경사지, 분묘 소재, 다수의 토지 이용 제한 등 활용상 여러 제약 요인을 안고 있습니다. 차량 접근성이 매우 낮고, 지분 매각이라는 점 또한 고려해야 합니다. 따라서, 일반적인 토지 투자 관점보다는 해당 지역의 농지 또는 임야로서의 장기적인 가치 또는 특수 목적(예: 인근 토지 소유자의 지분 취득을 통한 합필 등)을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

해당 지역의 농지 재테크 또는 장기적인 임야 개발 잠재력을 고려할 때, 시세 대비 저평가된 가치로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 43,648,000원입니다.

본 건은 토지 일부 지분 매각이며, 맹지, 접근성 불량, 분묘 존재, 토지 이용 제한 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한 공유자 우선매수권이 존재하므로, 실제 입찰 경쟁 및 낙찰가는 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다.

인수해야 할 임차보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 및 주변 시세, 물건 고유의 제약 요인 등을 복합적으로 검토하여 신중하게 결정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가는 현장 답사 및 추가적인 권리관계, 토지 이용 가능성 등에 대한 면밀한 분석 후에 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.