나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7105 [2] 경상남도 김해시 어방동 485-1 4층403호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7105 [2] 경상남도 김해시 어방동 485-1 4층403호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매1계 2024타경7105 | 소재지: 경상남도 김해시 활천로 233, 4층403호 | 감정가: 141,000,000원 | 최저가: 35,373,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호 창원지방법원 2024타경7105 (2)

소재지 경상남도 김해시 어방동 485-1 4층403호

용도 근린생활시설 (사무실 이용 중)

감정가 141,000,000원

경매구분 부동산임의경매 (토지/건물 일괄매각)

1.2. 면적 정보

건물면적 78.69㎡ (약 23.80평)

토지면적 14.94㎡ (약 4.52평)

제시외면적 없음

1.3. 현황 및 특이사항

본건은 15층 건물 중 4층 403호로, 현재 사무실로 이용 중인 것으로 확인되었습니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 건물 내 급배수, 위생, 승강기, 소방설비 등 제반 설비가 갖추어져 있습니다.

경매 진행 건 중 기호 1(401호)은 공실 상태이며, 본건(기호 2, 403호)은 사무실로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경상남도 김해시 어방동 "신어초등학교" 서측 근거리에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 공동주택 등이 혼재된 주상복합 지역입니다.

차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용 편의성도 양호하여 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

대지권 목적 토지 남측으로 폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로가 접해 있어 접근성이 뛰어납니다.

2.2. 상권 분석

본건이 위치한 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업시설로서의 활용도 및 가치가 높게 평가됩니다.

상업지역의 특성상 유동 인구 및 밀집도가 높아 사무실, 학원 등 다양한 업종의 수요가 예상됩니다.

주변에 '더블리안' 등 공동주택이 혼재되어 있어 주거 배후 수요가 풍부하며, 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다.

2.3. 생활 정보 및 주변 시설

인근에 신어초등학교가 위치하여 교육 시설과의 접근성이 좋고, 부근에는 대동공원, 삼방공원 등의 휴식 공간과 삼안동행정복지센터 등 관공서도 비교적 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

본건은 도시형생활주택이 포함된 주상복합 건물로, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

검색 결과, 물건지 주변에서 투자에 영향을 줄 만한 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 관계

본 경매는 채권자 (주OOOOOOOO)가 신청한 부동산 임의경매 사건으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

임의경매는 통상적으로 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매이므로, 매각 이후 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸하는 '권리관계 깨끗한' 물건이 될 가능성이 높습니다. (정확한 권리 소멸 여부는 등기부 현황 분석 필수)

3.2. 임차인 현황 및 잠재적 리스크

현황조사서상 '사무실로 이용중임'이라는 주의사항이 있으며, 감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다.

따라서 미상의 임차인이 존재할 수 있으며, 해당 임차인이 대항력 있는 임차인일 경우 인수해야 할 보증금 문제가 발생할 수 있습니다.

정확한 권리 분석을 위해서는 현장 조사 및 상가건물 임대차 현황서 등을 통해 실제 점유자, 임차 보증금, 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

**최고의 입지:** 일반상업지역 내 주상복합 건물로, 향후 임대 및 매매 수요 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

3.3. 법적 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)입니다.

일반상업지역은 용적률 등이 높아 개발 잠재력이 크지만, 본건은 구분건물(집합건물)이므로 직접적인 개발보다는 상업적 활용에 초점을 맞추어야 합니다.

4. 투자 의견

4.1. 투자 포인트

핵심 상업지역: 일반상업지역 내 위치하여 높은 상업적 가치와 다양한 용도 변경(관련 법규 준수 시)의 가능성을 가집니다.

뛰어난 접근성: 20미터 내외의 대로변에 접해 있어 가시성과 접근성이 매우 우수합니다.

안정적인 수요: 주변 공동주택 배후 수요 및 신어초등학교 인근 상권의 활성화에 힘입어 사무실, 학원, 기타 서비스업 등의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

적정 면적: 약 23.80평의 실사용 면적으로, 중소 규모 사무실이나 전문 학원 등으로 활용하기에 적합합니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 김해시 어방동의 일반상업지역에 위치한 주상복합 내 근린생활시설로, 기본적인 입지 조건 및 교통 환경이 매우 양호합니다.

다만, 현재 '사무실로 이용중'이며 '임대관계 미상'인 점이 가장 큰 리스크 요소이므로, 입찰 전 반드시 임차인 유무와 대항력 여부에 대한 철저한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

권리 분석상 인수할 금액이 발생하지 않는다면, 1억 4천 1백만원의 감정가 대비 시세차익 및 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 우량 투자 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

창원지방법원 경매1계