나이스옥션 법원경매 창원 2024타경108046 [1] 경상남도 김해시 장유동 산76-1 임야 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경108046 [1] 경상남도 김해시 장유동 산76-1 임야 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매1계 2024타경108046 | 소재지: 경상남도 김해시 장유동 산76-1 | 감정가: 6,109,904,000원 | 최저가: 3,128,270,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경108046 (1)

소재지: 경상남도 김해시 장유동 산76-1

용도: 임야 (현황 대부분 토목공사중인 토지)

감정가: 6,109,904,000원

토지면적: 9,829.00㎡ (약 2,973.34평)

1.2. 주요 특징

본 건은 임야이나 현황은 대부분 토목공사가 진행 중인 상태이며, 일부는 자연림 상태입니다. 토지 위에 철근콘크리트구조의 옹벽(설치 중인 옹벽 포함) 등이 소재하나 이는 토지에 포함하여 평가되었습니다. 경매 구분이 부동산 임의경매이며, 매각 대상은 토지 매각입니다. 특이사항으로 법정지상권 성립 여부가 명시되어 있어 권리관계에 대한 심층적인 분석이 필요합니다. 또한, 본 토지는 재매각 물건입니다.

2. 입지조건 및 환경

2.1. 위치 및 주변 환경

대상토지는 경상남도 김해시 장유동 소재 '모산공원' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근교 농경지대로 농경지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상토지까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통수단의 통행 횟수 등을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

도시지역, 자연녹지지역(2014-02-20)(김해율하2지구 택지개발사업결정조서), 완충녹지(저촉), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 준보전산지로 지정되어 있습니다. 자연녹지지역은 개발 가능성이 있으나, 완충녹지 저촉 및 준보전산지 규제를 받으므로 개발 행위 시 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 및 채권 관계

소유자: 남OOOOOOOOO

채무자: 남OOOOOOOO

채권자: 진OOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매 (근저당권 등 담보권 실행 경매)

3.2. 특이 및 주의 사항

가장 큰 특이사항은 법정지상권이 명시되어 있다는 점입니다. 이는 토지 매각 후에도 지상의 구조물에 대한 사용 권한을 주장할 수 있는 권리이므로, 매수 시 법정지상권의 성립 여부와 그 범위에 대한 정확한 법률 검토가 필수적입니다.

제시외 건물 및 제시외 구축물(159.20㎡)은 매각에 포함되나, 이동이 용이한 컨테이너 박스 2동 및 이동식 화장실 3개는 매각에서 제외됩니다.

토지의 대부분은 건축허가를 득한 상태로서 착공신고가 되어 있는 것으로 조사되므로, 허가의 유효성, 건축주 명의변경(허가 승계) 가능 여부 등을 김해시 관련 부서를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 개발 및 잠재력

대상 토지는 김해율하2지구 택지개발사업과 연관된 자연녹지지역에 위치하며, 주변의 '모산공원' 인근에 있어 향후 개발 완료 시 주거 시설 또는 근린 생활 시설 부지로서의 잠재력을 가질 수 있습니다. 인근에 주택 및 근린생활시설이 위치하고 있어 개발 진행 시 배후 수요 확보에 유리한 측면이 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 환경 시설

대상 토지 인근에는 모산공원이 위치해 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 어린이 놀이시설, 잔디 광장 등 가족 단위의 이용객이 많은 지역입니다.

다만, 광범위한 장유 지역 내에는 '김해시자원순환시설' 등 환경 관련 시설이 존재하며, 이는 주변 지역에 주민지원사업을 시행하는 등 일정 수준의 영향권이 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 정확한 이격거리 확인 및 혐오시설 유무에 대한 현장 조사가 요구됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크: 법정지상권

법정지상권의 성립 여부가 명확하지 않은 상태로, 만약 성립할 경우 토지 이용 및 개발에 중대한 제약이 따를 수 있으며, 지료 청구 소송 등 복잡한 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 이 부분은 최고가 매수 신고인이 인수할 가능성이 매우 높으므로, 입찰 전 전문 변호사를 통한 명확한 권리 분석이 필요합니다.

5.2. 행정적 리스크: 건축 허가 및 공사 관련

토지가 건축 허가를 득한 A부지와 허가 외 부분인 B, C, D 부지로 구분되어 감정 평가되었습니다. 낙찰자는 A부지의 허가 유효성 및 승계 여부를 확인해야 하며, 허가 외 부지의 개발 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 기존 토목공사(옹벽 등)의 완성도와 책임 소재, 잔여 공사 비용 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

5.3. 현황 리스크: 매각 제외 물건 및 지목 불일치

이동식 컨테이너 박스 및 이동식 화장실(총 5개)은 매각 제외 물건이므로, 낙찰 후 소유자 등을 상대로 별도의 명도(철거) 절차를 진행해야 할 수 있습니다.

공부상 지목은 '임야'이나 현황은 대부분 '토목공사중인 토지'로, 지목 변경 및 이에 따른 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 김해시 장유동의 자연녹지지역 내 대규모 토지(약 2,973평)로, 이미 토목공사가 진행 중이며 건축 허가까지 득한 상태(A부지)라는 점에서 높은 개발 잠재력을 갖추고 있습니다. 그러나 법정지상권 문제, 재매각 물건이라는 특성, 허가 외 부지의 존재 등 중대한 법률적, 행정적 리스크를 동시에 안고 있습니다. 따라서 일반 투자자에게는 진입 장벽이 높으며, 리스크를 충분히 이해하고 해결할 수 있는 전문적인 개발업체나 경험이 풍부한 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 모산공원 인근의 자연녹지지역으로, 김해율하2지구 택지개발사업의 영향권에 있어 장기적인 개발 가치가 높습니다.

대규모 토지: 약 2,973평에 달하는 면적으로, 공동주택, 타운하우스 또는 대규모 근린시설 개발 등 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

기존 개발 진척: 이미 건축 허가를 득하고 착공 신고 및 토목공사가 상당 부분 진행된 상태(옹벽 등 구축물 포함 매각)이므로, 개발 기간 단축 및 비용 절감 효과를 기대할 수 있습니다. (단, 허가 승계 성공 시)

법원 정보

창원지방법원 경매1계