나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116023 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 상천리 394 대지 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116023 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 상천리 394 대지 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매1계 2024타경116023 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 상천리 394 | 감정가: 63,612,000원 | 최저가: 15,957,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경116023 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 천OO

채권자: 신OOOOOOOO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 상천리 394

용도: 대지 (주거나지 상태)

감정가: 63,612,000 원

토지면적: 228.00㎡ (약 68.97평)

매각대상: 토지매각

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 상천리 소재 "소라마을회관" 북서측 인근에 위치합니다. 부근은 단독주택, 농경지, 중소규모 창고 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장도 소재하는 등 교통 상황 역시 보통입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

물건지 주변은 상업 시설이 발달한 지역이라기보다는 농촌 생활권에 해당합니다. 주요 시설로는 인근의 "소라마을회관" 등이 있으며, 단독주택이 혼재하고 있어 기본적인 생활 기반은 갖추어져 있으나, 편의 시설은 부족할 수 있습니다. 지목상 대지이며 현재 주거나지 상태인 점을 고려할 때, 향후 주거 용도로의 활용이 예상됩니다.

2.3. 혐오시설 유무

주변 지역 환경 검색 결과, 본건 소재지 인근에 광범위하게 알려진 대규모의 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 농촌 지대의 특성상 소규모 창고나 가축 사육 제한 구역(200m 제한 조례 참조)과 관련된 환경적 요인은 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 권리관계

본건은 토지매각 물건이며, 부동산강제경매 사건으로 진행됩니다. 소유자와 채무자가 동일인(천OO)이며, 채권자는 신OOOOOOOO입니다. 경매 진행 시 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

가장 중요한 특이사항은 *지적도상 맹지*라는 점입니다. 다만, 감정평가서상 인접지를 통하여 접근이 가능하다고 명시되어 있어, 추후 토지 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 도로 사용에 관한 협의가 필수적입니다.

또한, 본건 토지 지상에 식재 및 자생 중인 수목은 경제적 가치가 희박하다는 이유로 토지에 포함하여 일괄 평가되었으므로, 별도의 수목 대금은 발생하지 않습니다. 토지 이용 상태는 현재 "주거나지"입니다.

4. 현황 및 이용 상태

4.1. 토지 현황 및 이용

본 토지는 완경사 지대 내에 위치한 부정형의 토지로서, 현재는 주거나지(건축물이 없는 상태의 주거용 나대지) 상태로 이용 중입니다.

4.2. 토지이용계획

본건은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 *계획관리지역*에 해당합니다. 계획관리지역은 제한적인 개발 행위가 허용되는 지역으로, 용도 변경 및 건축의 유연성이 높은 편입니다.

다른 제한사항으로는 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조), 배출시설설치제한지역(폐수), 공장설립승인지역(1호) 등이 적용됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 도로 확보 리스크 (최대 리스크)

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 *지적도상 맹지*라는 점입니다. 인접지를 통한 통행이 현재 가능하다고 하더라도, 건축 허가를 받기 위해서는 건축법상 도로 요건을 충족해야 합니다. 따라서, 인접 토지 소유자로부터의 배타적인 통행권 및 건축 동의를 확보하는 것이 선결 과제이며, 이에 따른 비용 및 협의의 어려움이 발생할 수 있습니다.

5.2. 완경사 및 부정형의 형태

완경사 지대 및 부정형의 형태는 평지에 비해 토목 공사 비용을 증가시키거나, 건축물의 효율적인 배치를 어렵게 할 수 있는 리스크 요인입니다.

6. 투자 포인트 및 종합 의견

6.1. 투자 포인트

계획관리지역: 비교적 개발 규제가 적은 계획관리지역에 위치하여 주거용 또는 창고 등 다양한 용도로의 활용 가능성이 열려 있습니다.

상대적 저평가 가능성: 맹지라는 구조적 리스크로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 경매가 진행될 경우, 도로 문제 해결 시 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.

단순 권리관계: 토지 단독 매각이며 권리관계가 단순하여 명도 및 기타 법적 절차의 복잡성이 낮습니다.

6.2. 종합 의견

본건은 계획관리지역의 *토지면적 228.00㎡ (약 68.97평)*의 대지로, 주거나지 상태로 즉시 활용 가능성이 있습니다. 그러나 *지적도상 맹지*라는 치명적인 리스크를 안고 있습니다.

투자자는 입찰 전 인접 토지 소유자와의 도로 확보 및 통행에 대한 협의 가능성을 면밀히 조사해야 하며, 건축을 목적으로 한다면 도로 확보를 위한 매입 비용 또는 사용 승낙 비용을 예상하여 입찰가를 산정해야 합니다.

맹지 리스크를 감안하여 시세 대비 충분히 낮은 가격으로 낙찰받아 도로 문제를 해결할 수 있는 협상 능력이 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

창원지방법원 경매1계