나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6948 [1] 울산광역시 중구 우정동 284-29 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6948 [1] 울산광역시 중구 우정동 284-29 숙박시설 경매

• 사건번호: 2024타경6948
• 주소: 울산광역시 중구 명륜로 38
• 감정가: 1,820,580,960원
• 최저가: 892,085,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 숙박시설

울산지방법원 경매4계 2024타경6948 | 소재지: 울산광역시 중구 명륜로 38 | 감정가: 1,820,580,960원 | 최저가: 892,085,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 물건은 울산광역시 중구 우정동 284-29에 위치한 부동산임의경매 사건입니다. 사건번호는 울산지방법원 2024타경6948 (1)이며, 용도는 숙박시설(공부상 근린생활시설, 숙박시설, 주택 포함)로 이용되었던 건물입니다. 매각대상은 토지 및 건물의 일괄매각이며, 감정가는 1,820,580,960원으로 평가되었습니다. 특이사항으로는 중복사건이며, 주의사항으로 일괄매각 조건이 있습니다. 소유자는 (OOOOOOO, 채무자는 주OOOOOOOOO, 채권자는 김OO입니다.

1.2. 면적 정보

본 물건의 토지면적은 327.90㎡ (약 99.20평)이며, 건물면적은 706.82㎡ (약 213.82평)입니다. 토지 및 건물 모두 제시외면적은 없습니다.

2. 감정평가 요약

2.1. 토지 (울산광역시 중구 우정동 284-29)

위치 및 주위환경

본건은 "우정동행정복지센터" 북서측 인근 일반상업지역 내에 위치합니다. 인근은 단독주택, 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성된 주상복합 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 자루형 토지이며, 현재 주상용 건부지(건물이 지어진 토지)로 이용 중입니다.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 25m의 포장된 대로3류(25m-30m)에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2015-06-15), 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m)(2018-07-02)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2015-08-13), 상대보호구역(정인유치원)으로 지정되어 있습니다.

2.2. 건물 (숙박시설/근린생활시설/주택)

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 스라브지붕의 지하 1층/지상 5층 건물입니다. 사용승인일은 1989년 2월 1일로, 외벽은 벽돌붙임, 내벽은 벽지 및 타일지, 창호는 샷시창입니다.

이용상태

공부상 용도는 근린생활시설, 숙박시설, 주택으로 기재되어 있으나, 폐문 및 이해관계인의 부재로 인해 내부 확인이 불가하여 외관 및 탐문조사로 평가되었습니다.

설비내역

위생설비(급배수 등), 난방설비(도시가스보일러), 화재설비 등이 설치된 것으로 탐문조사 되었습니다.

3. 입지 및 상권 분석

3.1. 입지 조건

최고의 입지: 본 물건은 울산광역시 중구의 일반상업지역 내에 위치하고 있으며, 노폭 약 25m의 대로변에 접하고 있어 차량 접근성 및 가시성이 매우 뛰어납니다. 행정복지센터 인근의 주상복합 지역으로 기본적인 인프라가 갖춰져 있습니다.

교통 환경: 대로변에 위치하여 대중교통 이용 및 차량 진출입이 용이하며, 이는 상업 시설로서의 가치를 높이는 주요 요인입니다.

3.2. 상권 분석

지역 상권: 일반상업지역에 속해 있어 주거시설과 함께 근린생활시설이 혼재된 형태의 상권을 형성하고 있습니다. 특히 대로변 입지로 광고 효과가 높으며, 다양한 업종의 수요가 발생할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

용도 변경 잠재력: 건물이 근린생활시설, 숙박시설, 주택 용도가 혼재되어 있는 점을 고려할 때, 용도 변경 및 리모델링을 통해 주거시설(도시형생활주택 등) 또는 전문 상가 건물로의 변화를 모색할 수 있습니다.

4. 권리분석 및 특이사항

경매 구분: 부동산임의경매 사건으로, 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매로 추정됩니다.

매각 대상: 토지/건물 일괄매각이므로, 토지와 건물에 대한 소유권을 한 번에 확보할 수 있어 권리 관계가 비교적 명료합니다.

특이사항: 중복사건입니다. 이는 여러 채권자가 경매를 신청했음을 의미하며, 매각 절차에 큰 영향은 없으나 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

임대차 관계: 임대 관계 미상으로 보고되어 있습니다. 이는 낙찰 후 명도(인도명령/명도소송) 과정에서 임차인 유무 및 대항력 여부를 철저히 확인해야 함을 의미합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수할 보증금이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장조사 및 문건 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

건물 노후도: 사용승인일이 1989년 2월 1일로 30년 이상 경과된 건물입니다. 노후도에 따른 대수선 또는 전면 리모델링 비용이 상당할 수 있습니다.

내부 확인 불가: 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부 이용상태가 명확하지 않습니다. 내부 설비 상태(누수, 균열, 기타 하자)에 대한 추가적인 확인이 필수적이며, 이는 예상치 못한 수리 비용으로 이어질 수 있습니다.

법적 규제 (상대보호구역): 본 물건은 '상대보호구역(정인유치원)'에 해당합니다. 숙박시설, 유흥시설 등 교육 환경에 유해한 일부 시설의 경우 설치가 제한되거나 불가능할 수 있습니다. 이는 향후 수익형 부동산으로의 용도 변경 시 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 법령에 따른 구체적인 허가 가능 여부를 중구청 또는 교육청을 통해 반드시 확인해야 합니다.

혐오시설: 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상업지역 내 숙박시설 용도였던 점을 감안할 때 인근 환경에 미치는 영향 및 상업시설 밀집도를 고려할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 일반상업지역 내 대로변에 접한 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 토지면적이 약 100평에 가까워 개발 잠재력도 높습니다. 다만, 건물의 노후도와 상대보호구역 지정으로 인한 용도 제한은 주요 리스크입니다. 따라서 높은 수익률을 확보하기 위해서는 용도 변경 가능성과 리모델링/재건축 비용을 정확히 산정하는 것이 관건입니다.

투자 포인트

1. 우수한 입지: 일반상업지역, 대로변 접합 (가시성 및 접근성 최상).

2. 개발 잠재력: 토지 면적 약 99.20평에 건폐율, 용적률이 높은 일반상업지역에 위치하여 재건축 시 높은 가치 창출 가능.

3. 다양한 활용 방안: 건물 노후도를 감수하고 숙박시설로 재운영하거나, 주택, 근린생활시설 등으로 용도 변경하여 수익형 건물로 리모델링 가능.

4. 높은 감정가: 18억 이상의 감정가를 가진 만큼, 유찰 시 매각가율에 따라 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회.

법원 정보

울산지방법원 경매4계