나이스옥션 법원경매 울산 2024타경113129 [1] 울산광역시 남구 신정동 703-12 선샤인1주건축물 1동 6층601호 연립주택 경매

매각기일: 2026-03-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경113129 [1] 울산광역시 남구 신정동 703-12 선샤인1주건축물 1동 6층601호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경113129 | 소재지: 울산광역시 남구 돋질로37번길 11, 1동 6층601호 (신정동,선샤인1주건축물) | 감정가: 285,000,000원 | 최저가: 285,000,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경113129 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 703-12 선샤인1주건축물 1동 6층601호

용도: 연립주택 (구분건물)

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물 일괄매각)

감정가: 285,000,000원

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 35.84㎡ (약 10.84평)

건물면적 (전용): 84.77㎡ (약 25.65평)

(참고: 연립주택으로 분양면적은 별도로 산정하지 않았으며, 상기 면적은 전용면적 기준임.)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 '울산광역시청' 서측 인근에 위치하여 시청 중심 업무 및 행정 지역과 인접한 주거지임. 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지 현황: 인접지와 등고평탄한 가장형 토지이며 공동주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 단지 동측으로 폭 약 8미터의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

건물 현황: 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 중 6층 601호이며, 외벽은 스톤코트 및 미장돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감입니다.

이용 상태: 연립주택으로 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

설비 내역: 위생 및 급배수시설, 도시가스 설비, 승강기 설비, 소화전 및 화재경보 설비 등 기본적인 주거 편의시설은 양호하게 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(배OO)이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각 대상이 토지/건물 일괄이므로 토지 관련 권리나 법정지상권 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

3.2. 임대차 관계 및 특이사항

임대차 관계: 감정평가서 상 '미상'으로 조사되었습니다. 이는 입찰 전 반드시 현장조사 등을 통해 실제 거주자 및 임대차 관계를 확인해야 명도 리스크를 줄일 수 있는 주요 체크사항입니다.

특이 및 주의사항: 감정평가서 상 별도의 특이사항이나 공부와의 차이점은 보고되지 않았습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 및 편의시설: 본건은 울산광역시청 인근에 위치하여 행정, 업무, 의료 시설 이용이 편리합니다. 주거지 주변으로 기본적인 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 교육 시설 및 녹지 공간에 대한 구체적인 정보는 없으나, 시청 중심가의 인프라를 공유할 수 있는 지역입니다.

혐오시설: 감정평가서 요약 내용과 주변 입지 조건(시청 인근 주거지)을 고려할 때, 보고서에 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

명도 리스크: 임대차 관계가 '미상'이므로, 낙찰 후 예상치 못한 임차인이 존재할 경우 명도(집을 비우게 하는 절차) 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 철저한 현황조사 및 명도 계획 수립이 필요합니다.

도시계획 제한: 토지이용계획 상 준주거지역으로 용도 측면에서는 양호하나, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 이는 도시 내 일반적인 규제이나, 투자 결정에 영향을 미칠 정도의 특별한 제한은 아닙니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 신정동의 주요 행정기관 인근에 위치한 연립주택으로, 뛰어난 도심 접근성이 최대 강점입니다. 준주거지역에 위치하여 향후 가치 상승 여력 또한 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 임대차 관계 미상에 따른 명도 리스크를 관리하는 것이 중요합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 울산광역시청 서측 인근의 안정적인 주거 지역이라는 점.

준주거지역: 일반 주거지역보다 용적률 및 개발 활용도가 높은 준주거지역에 위치하여 잠재적 가치가 우수함.

실사용 면적: 전용면적 84.77㎡ (약 25.65평)로 3~4인 가구가 거주하기에 적절한 면적을 확보하고 있음.

건물 상태: 9층 건물 중 6층으로 층고가 적절하며, 승강기 등 편의시설을 갖추고 있어 거주 환경이 양호함.

법원 정보

울산지방법원 경매4계