나이스옥션 법원경매 울산 2024타경114436 [1] 울산광역시 중구 동동 471-7 지하층101호 다세대주택 경매
매각기일: 2026-01-13
물건 개요
나이스옥션 법원경매 울산 2024타경114436 [1] 울산광역시 중구 동동 471-7 지하층101호 다세대주택 경매
- 사건번호: 2024타경114436
- 주소: 울산광역시 중구 병영9길 27, 지하층101호
- 감정가: 46,000,000원
- 최저가: 7,732,000원
- 유찰 횟수: 5회
- 용도: 다세대주택
울산지방법원 경매4계 2024타경114436 | 소재지: 울산광역시 중구 병영9길 27, 지하층101호 | 감정가: 46,000,000원 | 최저가: 7,732,000원 | 용도: 다세대주택
1. 물건 보고서 개요
1.1. 사건 기본 정보
사건번호는 울산지방법원 2024타경114436 (1) 부동산강제경매 사건입니다.
본 경매는 중복사건으로 진행 중이며, 소유자와 채무자는 유OO으로 동일합니다.
채권자는 신OOOOOOOO이고, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.
1.2. 물건 기본 정보
소재지는 울산광역시 중구 동동 471-7 지하층101호 다세대주택입니다.
용도는 공동주택(다세대주택)이며, 감정가는 46,000,000원으로 평가되었습니다.
전용면적은 건물면적 52.08㎡ (약 15.75평)이며, 토지면적은 33.13㎡ (약 10.02평)입니다.
제시외 면적은 없습니다.
2. 입지 조건 분석
2.1. 위치 및 주변 환경
본건은 울산광역시 중구 동동의 "외솔 최현배선생 기념관" 남동측 인근에 위치합니다.
주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 전형적인 주거지역으로 형성되어 있습니다.
주거 환경은 비교적 정돈되어 있으며, 특히 기념관 인근의 문화적 환경이 강점입니다.
2.2. 교통 상황
본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입에 용이합니다.
3. 권리 분석
3.1. 등기부상 권리
본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 채권자 신OOOOOOOO의 청구에 의해 진행 중입니다.
소유자 및 채무자가 유OO으로 동일하여 권리 관계가 비교적 명료합니다.
특이사항으로는 중복사건이 접수되어 있어 경매 진행에 변동성이 있을 수 있으나, 매각에는 영향을 미치지 않습니다.
3.2. 임대차 관계 및 기타
감정평가서상 임대관계는 미상(알 수 없음)으로 조사되었습니다.
실제 거주자가 임차인인지, 소유자(채무자)인지 여부는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 하며, 만약 대항력 있는 임차인이 있을 경우 인수할 보증금이 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.
4. 상권 분석 및 생활 정보
4.1. 상권 분석
본건이 위치한 동동 지역은 주거 밀집 지역으로, 상업 시설보다는 생활 편의 시설 위주로 상권이 형성되어 있습니다.
대규모 상권보다는 소규모 마트, 근린 상가 등이 주를 이루는 주거형 상권의 특성을 보입니다.
인근에 버스 정류장이 있어 지역 내 이동 편의성은 확보되어 있으나, 소비 중심지로서의 상권 활성화는 미약할 수 있습니다.
4.2. 생활 정보
인근에 "외솔 최현배선생 기념관"이 위치하여 교육적, 문화적 시설 접근성이 양호합니다.
교육 환경으로는 '은성유치원'의 상대보호구역 내에 위치하고 있어 안전한 교육 환경이 조성되어 있습니다.
현재까지 검색 결과상 인근에 특이할 만한 혐오시설은 발견되지 않아 주거 쾌적성은 양호할 것으로 판단됩니다.
5. 물건 현황 분석
5.1. 건물 현황
건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 지하층 101호입니다.
외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 마감 등으로 이루어진 일반적인 다세대주택의 구조입니다.
이용상태는 공동주택(다세대주택)으로 현재 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
지하층이라는 점은 감안해야 하며, 채광이나 통풍 등의 현장 확인이 필요합니다.
5.2. 토지 현황
토지는 완경사의 부정형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다.
용도지역은 제1종일반주거지역, 소로3류(접합)에 해당하여 개발 가능성은 제한적이지만, 현 주거용 이용에는 문제가 없습니다.
추가적으로 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 장애물제한표면구역 등으로 지정되어 있어 건축 행위 시 관련 규정을 면밀히 검토해야 합니다.
6. 잠재적 리스크
1. 지하층의 단점: 지하층은 침수나 습기, 채광 및 환기 등 주거 환경의 쾌적성 측면에서 지상층보다 불리할 수 있으며, 이는 향후 매매 시 가격 결정에 영향을 줄 수 있는 주요 리스크 요인입니다.
2. 임대차 관계 미상: 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 명도(인도명령) 과정에 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.
3. 규제 사항: 역사문화환경보존지역 및 장애물제한표면구역 등으로 지정되어 있어, 추후 리모델링이나 재건축 시 행정적인 제약 사항을 확인해야 합니다.
7. 종합 의견 및 투자 포인트
7.1. 종합 의견
본건 울산 중구 동동 다세대주택은 감정가 46,000,000원의 소형 주택입니다.
주거지역 내에 위치하고 교통 및 주위 환경은 보통 수준이지만, 지하층이라는 구조적 단점과 용도지역상의 규제가 혼재되어 있습니다.
입찰 전 지하층 상태 및 임차인 유무에 대한 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 필수적입니다.
소액 투자가 가능하며, 현재의 주택 시장 분위기 및 유찰 횟수에 따른 최저가 변화를 고려하여 보수적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.
7.2. 투자 포인트
최고의 입지: 인근에 외솔 최현배선생 기념관이 있어 문화생활 및 교육 환경이 양호하며, 주거지역 특성상 안정적인 생활 환경을 제공합니다.
소액 투자 가능: 감정가가 4,600만원으로 비교적 소액이므로, 경매 초심자나 소액 투자자에게 적합한 투자 물건입니다.
전용면적 대비 효율성: 전용면적 52.08㎡ (약 15.75평)로 소형 다세대주택으로서의 실거주 및 임대 활용 가치가 있습니다.
권리 관계: 소유자와 채무자가 동일한 강제경매 사건으로, 복잡한 권리 문제 발생 가능성이 상대적으로 낮습니다.
법원 정보
울산지방법원 경매4계