나이스옥션 법원경매 울산 2024타경112980 [1] 경상남도 양산시 하북면 답곡리 산192-2 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경112980 [1] 경상남도 양산시 하북면 답곡리 산192-2 임야 경매

• 사건번호: 2024타경112980
• 주소: 경상남도 양산시 하북면 답곡리 산192-2
• 감정가: 33,577,500원
• 최저가: 5,643,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 임야

울산지방법원 경매4계 2024타경112980 | 소재지: 경상남도 양산시 하북면 답곡리 산192-2 | 감정가: 33,577,500원 | 최저가: 5,643,000원 | 용도: 임야

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요

소재지: 경상남도 양산시 하북면 답곡리 산192-2

용도: 임야 (토지일부지분매각)

사건번호: 울산지방법원 2024타경112980 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 33,577,500원

채무자/소유자: 박OO

채권자: 현OOOOOOOO

특이사항: 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 재매각

1.2. 물건 기본 정보

토지면적: 12,210.00㎡ (약 3,693.8평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (지분율 610500)

건물면적: 해당사항 없음

제시외면적: 해당사항 없음

1.3. 입지 조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 양산시 하북면 답곡리 소재 "삼덕마을회관" 남동측 인근 자연환경보전지역 내에 위치합니다. 주변은 임야 및 전답 등의 농경지로 형성된 전형적인 자연환경보전지역입니다.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태: 지적도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 현황은 3m 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건은 자연환경보전지역, 공익용산지, 도립공원(가지산도립공원), 공원자연환경지구 등으로 지정되어 있어 개발행위에 대한 규제가 매우 엄격합니다. 또한, 가축사육제한구역(250m 및 400m 제한지역)에 해당합니다. 이는 토지의 개발 및 활용에 있어 중대한 제약사항으로 작용합니다.

1.4. 권리 분석

본건은 토지 일부 지분 매각 물건이며, 부동산강제경매 사건입니다.

가장 큰 권리상 위험 요소는 **공유자우선매수신고**와 **분묘기지권**입니다.

공유자우선매수: 민사집행법 제140조에 따라 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이미 우선매수신고가 접수된 상태이며, 공유자가 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에만 일반 매수인이 낙찰받을 기회가 생깁니다. 다만, 미납으로 실효된 공유자는 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.

분묘기지권: 분묘의 존재 여부가 불분명하며, 만약 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 분묘기지권이 성립되면 토지 소유자는 해당 분묘를 임의로 철거하거나 이장할 수 없으며, 추후 분묘 소유자와 지료 등 협의가 필요할 수 있습니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

주변 환경: 본건은 자연환경보전지역 및 도립공원 내에 위치하여 상업시설이나 생활 편의시설은 사실상 전무한 매우 외곽 지역입니다.

상권 분석: 별도의 상권은 형성되어 있지 않으며, 주로 자연 휴양 및 농업 관련 용도의 잠재적 수요만 존재할 것으로 판단됩니다.

생활정보: 일상적인 생활 편의시설(대형마트, 병원, 학교 등)은 원거리로 이동해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

최고의 리스크: **토지 일부 지분 매각**이라는 점과 **공유자 우선매수권**이 이미 신고된 상태라는 점입니다. 낙찰을 받더라도 공유물 분할 청구 소송 등을 통해 복잡한 법적 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

개발 리스크: 자연환경보전지역, 공익용산지, 도립공원 등으로 인한 **엄격한 개발행위 제한**이 존재합니다. 건축허가나 형질변경이 사실상 불가능하거나 매우 까다로울 수 있습니다.

분묘 리스크: **분묘기지권** 성립 여부에 따라 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

도로 리스크: 현황상 도로는 있으나 지적도상 맹지인 점은 향후 토지 거래 및 활용에 있어 법적 안정성을 저해하는 요소입니다.

혐오시설 리스크: 본건은 극히 외곽 지역이며, 주변 환경 규제로 인해 대규모 혐오시설이 존재할 가능성은 낮으나, 주변 임야 등에 소규모 분묘나 시설이 있을 가능성은 있습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 토지 일부 지분 매각으로서 **공유자 우선매수권** 및 **분묘기지권**이라는 2중의 권리적 리스크를 안고 있습니다. 또한, **자연환경보전지역 및 공익용산지**라는 강력한 규제가 적용되어 단기적인 개발이나 시세 차익을 기대하기는 어렵습니다.

투자 포인트:

1. **초장기적 관점의 저가 투자:** 공유자 우선매수가 불발되고, 매우 낮은 가격에 낙찰받을 경우, 초장기적인 관점에서 자연환경보전지역 내 희소한 임야 지분을 확보하는 의미가 있을 수 있습니다.

2. **보전 목적의 투자:** 개발보다는 자연 보전이나 임야 본연의 가치에 중점을 둔 투자자에게 적합할 수 있습니다.

3. **공유자와의 협의 능력:** 공유자와의 원활한 협의를 통해 지분 매각 또는 공유물 분할 소송을 감수할 수 있는 법률 지식과 자금력을 갖춘 투자자에게만 고려할 수 있습니다.

**결론적으로, 다수의 중대한 권리 및 법규상 리스크를 내포하고 있어 일반 투자자에게는 매우 신중한 접근이 요구되는 고난도 물건입니다.**

법원 정보

울산지방법원 경매4계