나이스옥션 법원경매 울산 2024타경114047 [2] 울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 1층102호 근린생활시설 경매
매각기일: 2026-01-13
물건 개요
나이스옥션 법원경매 울산 2024타경114047 [2] 울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 1층102호 근린생활시설 경매
- 사건번호: 2024타경114047
- 주소: 울산광역시 중구 종가로 641, 1층102호 (서동,굿프라임1)
- 감정가: 479,000,000원
- 최저가: 80,506,000원
- 유찰 횟수: 5회
- 용도: 근린생활시설
울산지방법원 경매4계 2024타경114047 | 소재지: 울산광역시 중구 종가로 641, 1층102호 (서동,굿프라임1) | 감정가: 479,000,000원 | 최저가: 80,506,000원 | 용도: 근린생활시설
1. 물건 개요
1.1. 사건 정보
사건번호: 울산지방법원 2024타경114047 (2)
경매구분: 부동산임의경매
소유자: 우OO
채무자: 우OO
채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO
특이사항: 유동화물건
1.2. 물건 상세 정보
소재지: 울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 1층102호
용도: 근린생활시설
감정가: 479,000,000원
토지면적: 36.04㎡ (약 10.89평) - 대지권 지분 면적
건물면적: 68.94㎡ (약 20.84평) - 전용면적
매각대상: 토지/건물일괄매각
2. 입지조건
2.1. 최고의 입지
본 건은 울산광역시 중구 서동 우정혁신지구 내 외솔초등학교 남서측 인근에 소재합니다.
주변은 아파트 단지, 학교, 상가, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 혁신도시 내 상업지역입니다.
차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.
2.2. 도로 및 토지 조건
토지는 완경사지대의 사다리형 유사지로 근린생활시설 건부지입니다.
동측 폭 33미터, 남측 폭 27.5미터의 주 도로와 접하고 있으며, 북서측으로도 폭 16미터의 보행자 도로 및 도로에 접하고 있어 삼면이 도로에 접하는 우수한 접근성을 갖추고 있습니다.
토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(우정혁신지구)에 해당합니다.
3. 권리분석
3.1. 매각 기본 권리
본 건은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 우OO로 동일합니다.
채권자가 유동화 관련 법인인 점을 감안할 때, 명도 난이도는 일반적인 경매와 큰 차이가 없을 것으로 판단됩니다.
3.2. 특이사항 및 주의사항
가장 큰 특이사항은 본 건 102호가 101호와 호실 표시 및 경계벽 없이 일체로 이용 중이라는 점입니다.
다만, 건축물현황도에 위치와 수치가 명확히 표시되어 있어 경계 복원이 용이한 것으로 판단되며, 집합건물의 구분소유권 목적은 인정될 수 있다고 감정되었습니다.
응찰 시에는 경계 복원 가능성과 소요 비용을 미리 확인해야 합니다.
4. 상권분석
4.1. 현재 이용상태
본 건(102호)은 기호 101호와 함께 일체로 '하르방 제주도야지'라는 음식점으로 이용되었으며, 현재는 폐문 상태입니다.
내외부는 인테리어 및 데크 등 아웃테리어 마감이 되어 있습니다.
4.2. 상권 평가
본 건은 우정혁신지구 내에 위치하고 있음에도 불구하고, 감정평가서 기타참고사항에 "주변 상가 미활성화로 경락가율이 낮은 지역"이라는 평가가 명시되었습니다.
따라서, 입지 자체의 잠재력은 있으나, 현재 상권 활성화가 미흡하여 투자금 회수 시점과 공실 리스크에 대한 신중한 검토가 필요합니다.
5. 생활정보
5.1. 주거 및 교육 환경
외솔초등학교가 인접하고 주변에 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 배후 주거 수요는 존재합니다.
근린생활시설로서의 상업 활동은 주변 아파트 및 학교 관련 유동 인구에 의존할 것으로 보입니다.
6. 잠재적 리스크
6.1. 호실 경계 불일치 리스크
101호와의 일체 사용으로 인해, 102호 단독 사용을 위해서는 경계 복원 공사가 필요할 수 있으며, 이와 관련된 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
집합건물법상 구분소유권은 인정될 것으로 보이나, 실제 현황과 공부의 차이에 대한 이해가 필수적입니다.
6.2. 상권 미활성화 리스크
주변 상권 미활성화로 인해 임대 수요 확보에 어려움이 있을 수 있으며, 이는 공실 발생 및 장기 투자로 이어질 위험이 있습니다.
감정평가서의 경락가율에 대한 경고를 심각하게 받아들여야 합니다.
6.3. 혐오시설
제공된 자료 및 주변 환경 검색 결과, 본 건 인근에 특별히 지목할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.
7. 종합 의견
본 건은 울산 혁신도시 일반상업지역 내 우수한 도로 접합 조건을 갖춘 근린생활시설입니다. 그러나 현재 상권 미활성화 리스크와 101호와의 경계 복원 문제라는 두 가지 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다. 높은 입지 잠재력에도 불구하고 현 시점의 상권 약세는 투자 가치를 절하하는 요인입니다. 따라서 낙찰가 산정 시에는 상권 활성화까지의 기간 동안 발생할 수 있는 공실 비용 및 경계 복원 비용을 충분히 공제하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.
8. 투자 포인트
경계 복원 용이성: 공부상 경계가 명확하여 101호와 일체 사용 중인 부분이 해결될 가능성이 높습니다.
일반상업지역 내 위치: 혁신도시 배후지의 일반상업지역으로 장기적인 관점에서는 높은 개발 및 상업 활성화 잠재력을 가집니다.
저가 매수 기회: 상권 미활성화 경고로 인해 낮은 경락가율이 예상되어, 충분한 조사를 통해 시세보다 저렴하게 매입할 기회가 될 수 있습니다.
법원 정보
울산지방법원 경매4계