나이스옥션 법원경매 울산 2024타경114047 [1] 울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 1층101호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경114047 [1] 울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 1층101호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경114047 | 소재지: 울산광역시 중구 종가로 641, 1층101호 (서동,굿프라임1) | 감정가: 496,000,000원 | 최저가: 83,363,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 경매물건 기본 정보 및 개요

1.1. 사건 및 소재지 요약

본건은 울산지방법원 2024타경114047 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 1층101호이며, 용도는 근린생활시설입니다.

감정가는 496,000,000원이며, 매각대상은 토지/건물일괄매각입니다.

소유자 및 채무자는 우OO이며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보 (제곱미터 및 평수)

토지 면적: 35.58㎡ (약 10.76평)

건물 면적 (전용): 68.06㎡ (약 20.59평)

*참고: 상업용 부동산이므로 아파트의 '분양면적' 개념 적용이 어렵습니다. 건물 면적은 전용면적 기준으로 기재합니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

본건은 '유동화물건'이며, 경매 진행에 앞서 채권 구조 및 인수 관계 등을 신중히 검토해야 합니다.

가장 큰 주의사항은 본건 101호가 102호와 호실 표시 및 경계벽 없이 '일체로 이용 중'이라는 점입니다.

다만, 건축물현황도에 위치 및 각 수치가 표시되어 있어 '경계복원이 용이'한 것으로 보이며, 집합건물의 구분소유권이 인정될 수 있는 것으로 판단됩니다. 응찰 시에는 현장조사를 통해 경계복원 및 이용 관계에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

현재 이용상태는 음식점(하르방 제주도야지)이나 '폐문상태'로 확인됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

울산광역시 중구 서동 우정혁신지구 내 외솔초등학교 남서측 인근에 위치한 상가입니다.

주변은 아파트 단지, 학교, 상가, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어, 혁신도시 내 주거 배후 수요가 기대되는 지역입니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 동측 폭 33미터, 남측 폭 27.5미터, 북서측 폭 16미터 보행자 도로에 접하고 있어 삼면이 도로에 접하는 우수한 접근성을 가지고 있습니다.

2.2. 상권 분석

본건은 일반상업지역에 위치하며, 우정혁신지구 지구단위계획구역 내에 속합니다. 이는 개발 압력 및 상업 활동의 잠재력이 높음을 시사합니다.

현재 이용상태는 음식점이었으나 폐문 상태로, 상권 활성화가 미흡한 상태입니다.

감정평가서에 '주변 상가 미활성화로 경락가율이 낮은 지역이므로 응찰시 유의하시기 바랍니다'라고 명시되어 있어, 현재 상권이 저조함을 명확히 인지하고 보수적인 접근이 필요합니다.

장기적으로 혁신도시의 성숙과 함께 상권이 활성화될 가능성은 있으나, 단기적인 수익 창출에는 어려움이 예상됩니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 경매 및 채권 관계

경매구분은 '부동산임의경매'로, 일반적으로 담보권을 실행하는 경매입니다.

채권자가 대형 금융기관 관련 유동화 회사로, 통상적인 채권 관계가 명확하여 권리관계가 비교적 깔끔할 가능성이 높습니다.

임대관계는 '미상'이므로, 임차인 유무 및 대항력 여부 확인이 권리분석의 핵심입니다. 미상일 경우 명도 리스크를 염두에 두어야 합니다.

3.2. 건물 현황 및 공부와의 차이

건물은 철근콘크리트구조, 지하 1층 지상 4층 건물 중 1층에 해당합니다.

가장 중요한 법적 이슈인 '101호와 102호의 통합 이용'에 대해, 감정평가사는 경계복원이 용이하여 구분소유권의 목적이 인정될 수 있다고 판단하였습니다.

이는 건물 현황과 공부상의 일치 여부가 명도 및 재산권 행사에 미치는 영향을 최소화할 수 있는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

4. 투자 리스크 및 기타 정보

4.1. 잠재적 리스크

1) 통합 이용 리스크: 101호와 102호가 경계벽 없이 일체로 사용 중이므로, 낙찰 후 경계 복원 또는 102호 소유자와의 협의를 통해 사용을 분리해야 하는 추가 비용 및 노력이 발생할 수 있습니다.

2) 상권 미활성화 리스크: 감정평가서에 명시된 대로 주변 상가 미활성화로 인해 임대 수익 창출까지 시간이 걸릴 수 있으며, 낮은 경락가율에 유의하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

3) 임대 미상 및 적치물: 임대차 관계가 미상인 경우 명도에 대한 불확실성이 존재하며, 폐문 상태 내부에 적치물이 있을 경우 처리 비용이 발생합니다.

4.2. 생활 및 주변 정보

주거 배후 시설인 아파트 단지와 외솔초등학교가 인접해 있어 교육 및 주거 환경은 양호합니다.

주변에 확인된 혐오시설은 없는 것으로 조사됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 우정혁신지구 내 일반상업지역에 위치하며, 삼면이 도로에 접하는 뛰어난 접근성을 가진 근린생활시설 1층 물건입니다.

물건 자체의 입지 조건(접근성, 조닝)은 매우 우수하나, 현재 주변 상권의 '미활성화' 및 '낮은 경락가율'이 단기 투자 수익의 가장 큰 걸림돌입니다.

따라서, 실수요자보다는 장기적인 관점에서 혁신도시 성숙을 기대하며 투자하는 관점에서 접근하는 것이 적절해 보입니다.

5.2. 투자 포인트

1) 혁신도시 내 상업시설: 장기적으로는 상권 활성화 가능성이 높으며, 주변 아파트 단지의 배후 수요가 점차 증가할 것으로 예상됩니다.

2) 우수한 접근성: 3개의 도로에 접하고 1층에 위치하여 가시성과 접근성이 매우 뛰어납니다.

3) 구분소유권의 인정 가능성: 101호와 102호가 통합 사용 중임에도 경계복원이 용이하여 구분소유권 인정이 가능할 것으로 판단되어, 명확한 권리 행사가 가능합니다.

4) 가격 하락 기대: 상권 미활성화 리스크로 인해 유찰 가능성이 높아, 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계